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房地產(chǎn):地方救市行為匯總以及政策預(yù)期
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 663 次
各地救市政策頻繁出臺(tái)希望推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。近半年,房地產(chǎn)低靡的銷(xiāo)售已經(jīng)影響到了地方財(cái)政和GDP增長(zhǎng),地方政府救市政策頻頻,主要集中在:(1)通過(guò)降低交易稅費(fèi)、政府補(bǔ)貼、降低公積金頭付比例和提高貸款額度變相提高居民的購(gòu)購(gòu)力;(2)通過(guò)降低土地保證金比例、降低規(guī)劃費(fèi)用以及縮短審批流程等方式減少現(xiàn)金流出,鼓勵(lì)銀行開(kāi)發(fā)貸款;(3)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)國(guó)民支柱地位,加強(qiáng)輿論導(dǎo)向引導(dǎo)。
從目前的政策效果來(lái)看,銷(xiāo)售并沒(méi)有受到明顯的刺激,政策效果有待進(jìn)一步觀察。從目前各地減稅補(bǔ)貼政策來(lái)看,如果財(cái)政補(bǔ)貼占房屋交易總價(jià)的1.5%,而契稅(3%)減半征收,政府實(shí)際補(bǔ)貼款占房屋總價(jià)的3%。而實(shí)際上,許多開(kāi)發(fā)商的打折比例都在3%以上,因此政府的這些刺激購(gòu)購(gòu)力的政策效果有限。而從實(shí)際的銷(xiāo)售情況來(lái)看,各地的銷(xiāo)售也并沒(méi)有受到明顯的刺激,政策的效果還需進(jìn)一步觀察。
未來(lái)基于保增長(zhǎng)的目的,定調(diào)救市的概率增大。我們的判斷是,4季度各地地方政府在的"默許"下,救市的政策將愈演愈烈,形式和內(nèi)容也將愈發(fā)豐富;而未來(lái)不排除政府基于保增長(zhǎng)的目的,出臺(tái)政策刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。我們認(rèn)為,政府救市的核心將圍繞提升居民的購(gòu)購(gòu)能力、緩解開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金壓力和鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資。包括(1)降低頭付比例以及降息變相提升居民的購(gòu)房能力;(2)試點(diǎn)取消二套房貸款限制;(3)逐步放松對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款,對(duì)優(yōu)質(zhì)的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行扶持;(4)減少政府規(guī)費(fèi)、審批流程或者適度提高容積率以增加開(kāi)發(fā)商的獲利空間,鼓勵(lì)投資行為。
政策實(shí)際效果需要觀察,政策出臺(tái)前后,反彈行情為主。執(zhí)行的效果需要謹(jǐn)慎對(duì)待。我們的理由是:(1)財(cái)富效應(yīng)和收入增速下滑的壓力將不斷蠶食居民的購(gòu)房能力,對(duì)未來(lái)的相對(duì)悲觀預(yù)期將影響其購(gòu)購(gòu)行為;(2)目前居民的頭付比例在4成以上,即便是降低套房的貸款比例,未必會(huì)對(duì)居民的購(gòu)購(gòu)行為產(chǎn)生較大的沖擊;(3)作為商業(yè)機(jī)構(gòu)的銀行,對(duì)貸款的安全性是目前頭要考慮的問(wèn)題,對(duì)開(kāi)發(fā)貸款的實(shí)質(zhì)放松依賴(lài)于成交量的回升。因此,我們對(duì)未來(lái)政策的影響持謹(jǐn)慎態(tài)度,一旦政策出臺(tái),成交量未能如期恢復(fù),將會(huì)對(duì)股價(jià)造成更大的壓力。我們維持對(duì)房地產(chǎn)板塊的中性評(píng)級(jí),投資機(jī)會(huì)將來(lái)自于政策預(yù)期和資金博弈帶來(lái)的反彈,但是一旦政策落實(shí)或者估值相對(duì)其他行業(yè)偏高時(shí),建議及時(shí)調(diào)低倉(cāng)位。
1.地方政府頻頻出臺(tái)救市政策
房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣已成定局,各地成交量均有明顯下滑。作為與房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系較為密切的利益群體之一,各地地方政府紛紛出臺(tái)利好政策,試圖救市,以挽救自身財(cái)政收入和GDP增速的下滑。我們總結(jié)了地方政府主要的救市政策,主要包括以下這幾類(lèi):
1.1變相提高居民購(gòu)購(gòu)力
變相提高居民購(gòu)購(gòu)力的方式包括:降低頭付比例、降低交易稅費(fèi)、及給予購(gòu)房補(bǔ)貼等。
(1)公積金方面的利好政策:幾乎每一個(gè)出臺(tái)救市政策的城市都通過(guò)公積金途徑來(lái)提高居民的購(gòu)購(gòu)能力,包括降低公積金頭付比例、提高貸款額度和年限、放寬貸款年齡等。例如,長(zhǎng)沙政府在7月22日提出:購(gòu)購(gòu)套商品房申住房公積金貸款的,頭付房款比例由30%調(diào)整為20%,貸款較長(zhǎng)期限由20年調(diào)整為30年;蕪湖9月1日提出購(gòu)購(gòu)套商品住房頭付比例下調(diào)為20%,購(gòu)購(gòu)套商品住房頭付比例下調(diào)為30%。公積金政策被較頻繁運(yùn)用的主要原因是,這是地方政府能夠完全掌控的一項(xiàng)政策,且和減稅、補(bǔ)貼政策相比,不會(huì)影響地方政府的收入。
(2)降低交易稅費(fèi)。部分城市降低了交易的綜合稅率和契稅。包括河南、沈陽(yáng)、蕪湖、石家莊等城市都減半征收普通住宅的契稅;長(zhǎng)沙將二手房交易綜合稅暫由1.98%調(diào)整為1.1%;南京也適度調(diào)整了普通住宅的稅收優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)。
(3)政府直接給予購(gòu)購(gòu)補(bǔ)貼。作為地震災(zāi)區(qū)的成都,配合精神給予購(gòu)購(gòu)總價(jià)分1.5%、1%、0.5%三個(gè)等級(jí)給予一定比例的財(cái)政補(bǔ)貼,其他部分城市也競(jìng)相效仿,西安從2008年9月4日起至2009年12月31日,對(duì)購(gòu)房戶按購(gòu)房款總額,分1.5%、1%、0.5%三個(gè)等級(jí)給予一定比例的財(cái)政補(bǔ)貼;沈陽(yáng)根據(jù)購(gòu)購(gòu)面積給予個(gè)人購(gòu)房每平方米10元、15元和20元的購(gòu)房補(bǔ)貼;個(gè)人出售不足5年的普通住宅,根據(jù)出售單價(jià),給予每平方米37.5、56.25和75元的補(bǔ)助。
1.2緩解開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流壓力
一方面,地方政府通過(guò)避免提前征收稅金、降低土地拍賣(mài)保證金以及減少保建費(fèi)等多種方式緩解開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流壓力。長(zhǎng)沙市政府提出規(guī)范稅收的收取和稽查行為,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等稅種不得違反法律、法規(guī)提前收取,降低和放開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程的規(guī)費(fèi);成都適度的減少的報(bào)建費(fèi)用;還有許多政府,對(duì)于去年已拿地、未完全支付地價(jià)款的企業(yè),適度延長(zhǎng)付款時(shí)間。
另一方面,部分地方政府開(kāi)始動(dòng)用金融系統(tǒng)保證甚至鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放。南京市政府提出,支持普通商品住房和政策性住房開(kāi)發(fā)建設(shè),支持經(jīng)營(yíng)管理和企業(yè)信譽(yù)好的開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展壯大。積極拓展住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù),全力保障個(gè)人購(gòu)購(gòu)自住住房的貸款需求。
1.3強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)支柱地位,以及輿論導(dǎo)向的引導(dǎo)作用
大多地方政府已經(jīng)意識(shí)到輿論的重要作用。長(zhǎng)沙市政府提出要充分利用各種媒體,宣傳"房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)不動(dòng)搖",宣傳"房地產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)越條件和美好前景,鼓舞投資和消費(fèi)信心";福州市政府提出要"充分利用各種媒體,從經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)、宜居城市環(huán)境、獨(dú)特的僑臺(tái)優(yōu)勢(shì)等方面宣傳我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿颓熬?,增?qiáng)投資和消費(fèi)信心";南京市政府提出要加強(qiáng)涉房矛盾糾紛處置力度,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的宣傳規(guī)范和輿論引導(dǎo)。
1.4總結(jié)
頭先,我們發(fā)現(xiàn)政府積極救市的區(qū)域并非是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整幅度以及成交量萎縮幅度的區(qū)域。但是這些城市共同的特點(diǎn)是近幾年的土地出讓面積很大,土地收入在財(cái)政收入中的貢獻(xiàn)相當(dāng)明顯。
其次,在操作手段上,地方政府充分發(fā)揮了可動(dòng)用的權(quán)限,在公積金以及財(cái)政補(bǔ)貼上給予種種優(yōu)惠以刺激房地產(chǎn)銷(xiāo)售。值得注意的是,南京市政府動(dòng)用銀行系統(tǒng)支持開(kāi)發(fā)商貸款,似乎與央行及銀監(jiān)會(huì)一直強(qiáng)調(diào)的政策導(dǎo)向相違背,并且商業(yè)銀行直接受央行專(zhuān)業(yè),而非地方政府,我們的猜測(cè)是或許是地方政府已與上級(jí)央行部門(mén)進(jìn)行過(guò)協(xié)商,獲得默許。
再者,從政策效果上,我們認(rèn)為地方層面的刺激政策對(duì)購(gòu)購(gòu)力的提升作用仍然有限。以補(bǔ)貼及減稅政策為例,如果財(cái)政補(bǔ)貼占房屋交易總價(jià)的1.5%,而契稅(3%)減半征收,政府實(shí)際補(bǔ)貼款占房屋總價(jià)的3%。而實(shí)際上,許多開(kāi)發(fā)商的打折比例都在3%以上,因此政府的這些刺激購(gòu)購(gòu)力的政策效果有限。
2.救市政策后的銷(xiāo)售情況
從各地政策出臺(tái)前后的成交情況來(lái)看,有的仍然繼續(xù)下降,有的則已齊穩(wěn),救市政策的效果具體如何,有待進(jìn)一步觀察。
成都2008年6月15日(2008年第24周)出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見(jiàn)》,但在隨后的兩個(gè)月,無(wú)論是同比還是環(huán)比數(shù)據(jù),都仍然不斷下降。7月商品房成交面積為122萬(wàn)平方米,環(huán)比下降6%,同比下降49%;8月商品房成交面積為91萬(wàn)平方米,環(huán)比下降25%,同比下降59%。
長(zhǎng)沙2008年7月22日出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》。在政策出臺(tái)之前,6月、7月長(zhǎng)沙商品房成交面積同比分別萎縮46%和35%;而8月、9月,成交面積分別下降26%和上升33%。但同時(shí),9月份的成交均價(jià)有小幅下降,因此我們很難判斷長(zhǎng)沙市的成交量度量齊穩(wěn)是得益于政策刺激,還是降價(jià)。
福州2008年8月5日出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見(jiàn)(試行)的通知》,商品房9月成交面積為12萬(wàn)平米,環(huán)比上漲97%,但和2007年相比,仍處于"深度萎縮"中。
沈陽(yáng)2008年8月11日推出秋季房交會(huì)優(yōu)惠政策,9月商品房成交180萬(wàn)平米,環(huán)比上漲148%,成交均價(jià)由每平米3293元上升到3350元,是成交狀況較好的一個(gè)城市。
南京2008年9月28日(2008年第39周)出臺(tái)《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見(jiàn)》,商品房第40周成交25套、環(huán)比下降95%,41周成交553套,環(huán)比上升2112%。由于政策出臺(tái)時(shí)間較近,政策效果還需進(jìn)一步跟蹤。
3.未來(lái)政策預(yù)期和方向
我們判斷,4季度各地地方政府在的"默許"下,救市政策將愈演愈烈,形式和內(nèi)容將愈發(fā)豐富;且未來(lái)不排除政府基于保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目的,出臺(tái)政策刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。
目前,受之外圍市場(chǎng)的影響,出口形勢(shì)嚴(yán)峻,依靠出口拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的概率較?。欢?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的另一個(gè)引擎房地產(chǎn)也受制周期的調(diào)整,銷(xiāo)售情況持續(xù)低靡。一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌,財(cái)富縮水效應(yīng)將帶動(dòng)居民內(nèi)需的減弱。因此,在保增長(zhǎng)的壓力下,及地方政府出臺(tái)政策救市的概率大大增加。
我們認(rèn)為,從短期來(lái)看,政府救市的核心將圍繞提升居民的購(gòu)購(gòu)能力和緩解開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金壓力。(1)降低頭付比例以及降息變相提升居民的購(gòu)房能力;(2)不排除試點(diǎn)取消套房貸款限制;(3)逐步放松對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款,對(duì)優(yōu)質(zhì)的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行扶持。從長(zhǎng)期來(lái)看,政策將圍繞土地集約的大方向,通過(guò)減少政府規(guī)費(fèi)或者適度提高容積率以增加開(kāi)發(fā)商的獲利空間,鼓勵(lì)投資行為。
但是執(zhí)行的效果需要謹(jǐn)慎對(duì)待,理由是:(1)財(cái)富效應(yīng)和收入增速下滑的壓力將不斷蠶食居民的購(gòu)房能力,對(duì)未來(lái)的相對(duì)悲觀預(yù)期將影響其購(gòu)購(gòu)行為;(2)根據(jù)抽樣調(diào)查,目前居民的頭付比例在4成以上,即便是降低套房的貸款比例,未必會(huì)對(duì)居民的購(gòu)購(gòu)行為產(chǎn)生較大的沖擊,另外改善需求的購(gòu)購(gòu)彈性較大,部分居民的購(gòu)購(gòu)?fù)峭顿Y加改善,因此,一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌,購(gòu)購(gòu)的意愿將大幅削弱;(3)作為商業(yè)機(jī)構(gòu)的銀行,對(duì)貸款的安全性是目前頭要考慮的問(wèn)題。銀行對(duì)成交量也是密切關(guān)心的,對(duì)開(kāi)發(fā)貸款的實(shí)質(zhì)放松依賴(lài)于成交量的回升。
因此,我們對(duì)未來(lái)政策的影響暫持謹(jǐn)慎態(tài)度,一旦政策出臺(tái),成交量未能如期恢復(fù),將會(huì)對(duì)股價(jià)造成更大的壓力。我們維持對(duì)房地產(chǎn)板塊的中性評(píng)級(jí),投資機(jī)會(huì)將來(lái)自于政策預(yù)期帶來(lái)的反彈,但是一旦政策落實(shí)或者估值相對(duì)其他行業(yè)偏高時(shí),建議及時(shí)調(diào)低倉(cāng)位。
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