各地救市政策頻繁出臺(tái)希望推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。近半年，房地產(chǎn)低靡的銷(xiāo)售已經(jīng)影響到了地方財(cái)政和GDP增長(zhǎng)，地方政府救市政策頻頻，主要集中在：（1）通過(guò)降低交易稅費(fèi)、政府補(bǔ)貼、降低公積金頭付比例和提高貸款額度變相提高居民的購(gòu)購(gòu)力；（2）通過(guò)降低土地保證金比例、降低規(guī)劃費(fèi)用以及縮短審批流程等方式減少現(xiàn)金流出，鼓勵(lì)銀行開(kāi)發(fā)貸款；（3）強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)國(guó)民支柱地位，加強(qiáng)輿論導(dǎo)向引導(dǎo)。

從目前的政策效果來(lái)看，銷(xiāo)售并沒(méi)有受到明顯的刺激，政策效果有待進(jìn)一步觀察。從目前各地減稅補(bǔ)貼政策來(lái)看，如果財(cái)政補(bǔ)貼占房屋交易總價(jià)的1.5%，而契稅（3%）減半征收，政府實(shí)際補(bǔ)貼款占房屋總價(jià)的3%。而實(shí)際上，許多開(kāi)發(fā)商的打折比例都在3%以上，因此政府的這些刺激購(gòu)購(gòu)力的政策效果有限。而從實(shí)際的銷(xiāo)售情況來(lái)看，各地的銷(xiāo)售也并沒(méi)有受到明顯的刺激，政策的效果還需進(jìn)一步觀察。

未來(lái)基于保增長(zhǎng)的目的，定調(diào)救市的概率增大。我們的判斷是，4季度各地地方政府在的"默許"下，救市的政策將愈演愈烈，形式和內(nèi)容也將愈發(fā)豐富；而未來(lái)不排除政府基于保增長(zhǎng)的目的，出臺(tái)政策刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。我們認(rèn)為，政府救市的核心將圍繞提升居民的購(gòu)購(gòu)能力、緩解開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金壓力和鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資。包括（1）降低頭付比例以及降息變相提升居民的購(gòu)房能力；（2）試點(diǎn)取消二套房貸款限制；（3）逐步放松對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款，對(duì)優(yōu)質(zhì)的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行扶持；（4）減少政府規(guī)費(fèi)、審批流程或者適度提高容積率以增加開(kāi)發(fā)商的獲利空間，鼓勵(lì)投資行為。

政策實(shí)際效果需要觀察，政策出臺(tái)前后，反彈行情為主。執(zhí)行的效果需要謹(jǐn)慎對(duì)待。我們的理由是：（1）財(cái)富效應(yīng)和收入增速下滑的壓力將不斷蠶食居民的購(gòu)房能力，對(duì)未來(lái)的相對(duì)悲觀預(yù)期將影響其購(gòu)購(gòu)行為；（2）目前居民的頭付比例在4成以上，即便是降低套房的貸款比例，未必會(huì)對(duì)居民的購(gòu)購(gòu)行為產(chǎn)生較大的沖擊；（3）作為商業(yè)機(jī)構(gòu)的銀行，對(duì)貸款的安全性是目前頭要考慮的問(wèn)題，對(duì)開(kāi)發(fā)貸款的實(shí)質(zhì)放松依賴(lài)于成交量的回升。因此，我們對(duì)未來(lái)政策的影響持謹(jǐn)慎態(tài)度，一旦政策出臺(tái)，成交量未能如期恢復(fù)，將會(huì)對(duì)股價(jià)造成更大的壓力。我們維持對(duì)房地產(chǎn)板塊的中性評(píng)級(jí)，投資機(jī)會(huì)將來(lái)自于政策預(yù)期和資金博弈帶來(lái)的反彈，但是一旦政策落實(shí)或者估值相對(duì)其他行業(yè)偏高時(shí)，建議及時(shí)調(diào)低倉(cāng)位。

1.地方政府頻頻出臺(tái)救市政策

房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣已成定局，各地成交量均有明顯下滑。作為與房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系較為密切的利益群體之一，各地地方政府紛紛出臺(tái)利好政策，試圖救市，以挽救自身財(cái)政收入和GDP增速的下滑。我們總結(jié)了地方政府主要的救市政策，主要包括以下這幾類(lèi)：

1.1變相提高居民購(gòu)購(gòu)力

變相提高居民購(gòu)購(gòu)力的方式包括：降低頭付比例、降低交易稅費(fèi)、及給予購(gòu)房補(bǔ)貼等。

（1）公積金方面的利好政策：幾乎每一個(gè)出臺(tái)救市政策的城市都通過(guò)公積金途徑來(lái)提高居民的購(gòu)購(gòu)能力，包括降低公積金頭付比例、提高貸款額度和年限、放寬貸款年齡等。例如，長(zhǎng)沙政府在7月22日提出：購(gòu)購(gòu)套商品房申住房公積金貸款的，頭付房款比例由30％調(diào)整為20％，貸款較長(zhǎng)期限由20年調(diào)整為30年；蕪湖9月1日提出購(gòu)購(gòu)套商品住房頭付比例下調(diào)為20%，購(gòu)購(gòu)套商品住房頭付比例下調(diào)為30%。公積金政策被較頻繁運(yùn)用的主要原因是，這是地方政府能夠完全掌控的一項(xiàng)政策，且和減稅、補(bǔ)貼政策相比，不會(huì)影響地方政府的收入。

（2）降低交易稅費(fèi)。部分城市降低了交易的綜合稅率和契稅。包括河南、沈陽(yáng)、蕪湖、石家莊等城市都減半征收普通住宅的契稅；長(zhǎng)沙將二手房交易綜合稅暫由1.98％調(diào)整為1.1％；南京也適度調(diào)整了普通住宅的稅收優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)。

（3）政府直接給予購(gòu)購(gòu)補(bǔ)貼。作為地震災(zāi)區(qū)的成都，配合精神給予購(gòu)購(gòu)總價(jià)分1.5%、1%、0.5%三個(gè)等級(jí)給予一定比例的財(cái)政補(bǔ)貼，其他部分城市也競(jìng)相效仿，西安從2008年9月4日起至2009年12月31日，對(duì)購(gòu)房戶按購(gòu)房款總額，分1.5%、1%、0.5%三個(gè)等級(jí)給予一定比例的財(cái)政補(bǔ)貼；沈陽(yáng)根據(jù)購(gòu)購(gòu)面積給予個(gè)人購(gòu)房每平方米10元、15元和20元的購(gòu)房補(bǔ)貼；個(gè)人出售不足5年的普通住宅，根據(jù)出售單價(jià)，給予每平方米37.5、56.25和75元的補(bǔ)助。

1.2緩解開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流壓力

一方面，地方政府通過(guò)避免提前征收稅金、降低土地拍賣(mài)保證金以及減少保建費(fèi)等多種方式緩解開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流壓力。長(zhǎng)沙市政府提出規(guī)范稅收的收取和稽查行為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等稅種不得違反法律、法規(guī)提前收取，降低和放開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程的規(guī)費(fèi)；成都適度的減少的報(bào)建費(fèi)用；還有許多政府，對(duì)于去年已拿地、未完全支付地價(jià)款的企業(yè)，適度延長(zhǎng)付款時(shí)間。

另一方面，部分地方政府開(kāi)始動(dòng)用金融系統(tǒng)保證甚至鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放。南京市政府提出，支持普通商品住房和政策性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)，支持經(jīng)營(yíng)管理和企業(yè)信譽(yù)好的開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展壯大。積極拓展住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，全力保障個(gè)人購(gòu)購(gòu)自住住房的貸款需求。

1.3強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)支柱地位，以及輿論導(dǎo)向的引導(dǎo)作用

大多地方政府已經(jīng)意識(shí)到輿論的重要作用。長(zhǎng)沙市政府提出要充分利用各種媒體，宣傳"房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)不動(dòng)搖"，宣傳"房地產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)越條件和美好前景，鼓舞投資和消費(fèi)信心"；福州市政府提出要"充分利用各種媒體，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)、宜居城市環(huán)境、獨(dú)特的僑臺(tái)優(yōu)勢(shì)等方面宣傳我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿颓熬?，增?qiáng)投資和消費(fèi)信心"；南京市政府提出要加強(qiáng)涉房矛盾糾紛處置力度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的宣傳規(guī)范和輿論引導(dǎo)。

1.4總結(jié)

頭先，我們發(fā)現(xiàn)政府積極救市的區(qū)域并非是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整幅度以及成交量萎縮幅度的區(qū)域。但是這些城市共同的特點(diǎn)是近幾年的土地出讓面積很大，土地收入在財(cái)政收入中的貢獻(xiàn)相當(dāng)明顯。

其次，在操作手段上，地方政府充分發(fā)揮了可動(dòng)用的權(quán)限，在公積金以及財(cái)政補(bǔ)貼上給予種種優(yōu)惠以刺激房地產(chǎn)銷(xiāo)售。值得注意的是，南京市政府動(dòng)用銀行系統(tǒng)支持開(kāi)發(fā)商貸款，似乎與央行及銀監(jiān)會(huì)一直強(qiáng)調(diào)的政策導(dǎo)向相違背，并且商業(yè)銀行直接受央行專(zhuān)業(yè)，而非地方政府，我們的猜測(cè)是或許是地方政府已與上級(jí)央行部門(mén)進(jìn)行過(guò)協(xié)商，獲得默許。

再者，從政策效果上，我們認(rèn)為地方層面的刺激政策對(duì)購(gòu)購(gòu)力的提升作用仍然有限。以補(bǔ)貼及減稅政策為例，如果財(cái)政補(bǔ)貼占房屋交易總價(jià)的1.5%，而契稅（3%）減半征收，政府實(shí)際補(bǔ)貼款占房屋總價(jià)的3%。而實(shí)際上，許多開(kāi)發(fā)商的打折比例都在3%以上，因此政府的這些刺激購(gòu)購(gòu)力的政策效果有限。

2.救市政策后的銷(xiāo)售情況

從各地政策出臺(tái)前后的成交情況來(lái)看，有的仍然繼續(xù)下降，有的則已齊穩(wěn)，救市政策的效果具體如何，有待進(jìn)一步觀察。

成都2008年6月15日（2008年第24周）出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見(jiàn)》，但在隨后的兩個(gè)月，無(wú)論是同比還是環(huán)比數(shù)據(jù)，都仍然不斷下降。7月商品房成交面積為122萬(wàn)平方米，環(huán)比下降6%，同比下降49%；8月商品房成交面積為91萬(wàn)平方米，環(huán)比下降25%，同比下降59%。

長(zhǎng)沙2008年7月22日出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》。在政策出臺(tái)之前，6月、7月長(zhǎng)沙商品房成交面積同比分別萎縮46%和35%；而8月、9月，成交面積分別下降26%和上升33%。但同時(shí)，9月份的成交均價(jià)有小幅下降，因此我們很難判斷長(zhǎng)沙市的成交量度量齊穩(wěn)是得益于政策刺激，還是降價(jià)。

福州2008年8月5日出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見(jiàn)(試行)的通知》，商品房9月成交面積為12萬(wàn)平米，環(huán)比上漲97%，但和2007年相比，仍處于"深度萎縮"中。

沈陽(yáng)2008年8月11日推出秋季房交會(huì)優(yōu)惠政策，9月商品房成交180萬(wàn)平米，環(huán)比上漲148%，成交均價(jià)由每平米3293元上升到3350元，是成交狀況較好的一個(gè)城市。

南京2008年9月28日（2008年第39周）出臺(tái)《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見(jiàn)》，商品房第40周成交25套、環(huán)比下降95%，41周成交553套，環(huán)比上升2112%。由于政策出臺(tái)時(shí)間較近，政策效果還需進(jìn)一步跟蹤。

3.未來(lái)政策預(yù)期和方向

我們判斷，4季度各地地方政府在的"默許"下，救市政策將愈演愈烈，形式和內(nèi)容將愈發(fā)豐富；且未來(lái)不排除政府基于保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目的，出臺(tái)政策刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。

目前，受之外圍市場(chǎng)的影響，出口形勢(shì)嚴(yán)峻，依靠出口拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的概率較?。欢?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的另一個(gè)引擎房地產(chǎn)也受制周期的調(diào)整，銷(xiāo)售情況持續(xù)低靡。一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌，財(cái)富縮水效應(yīng)將帶動(dòng)居民內(nèi)需的減弱。因此，在保增長(zhǎng)的壓力下，及地方政府出臺(tái)政策救市的概率大大增加。

我們認(rèn)為，從短期來(lái)看，政府救市的核心將圍繞提升居民的購(gòu)購(gòu)能力和緩解開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金壓力。（1）降低頭付比例以及降息變相提升居民的購(gòu)房能力；（2）不排除試點(diǎn)取消套房貸款限制；（3）逐步放松對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款，對(duì)優(yōu)質(zhì)的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行扶持。從長(zhǎng)期來(lái)看，政策將圍繞土地集約的大方向，通過(guò)減少政府規(guī)費(fèi)或者適度提高容積率以增加開(kāi)發(fā)商的獲利空間，鼓勵(lì)投資行為。

但是執(zhí)行的效果需要謹(jǐn)慎對(duì)待，理由是：（1）財(cái)富效應(yīng)和收入增速下滑的壓力將不斷蠶食居民的購(gòu)房能力，對(duì)未來(lái)的相對(duì)悲觀預(yù)期將影響其購(gòu)購(gòu)行為；（2）根據(jù)抽樣調(diào)查，目前居民的頭付比例在4成以上，即便是降低套房的貸款比例，未必會(huì)對(duì)居民的購(gòu)購(gòu)行為產(chǎn)生較大的沖擊，另外改善需求的購(gòu)購(gòu)彈性較大，部分居民的購(gòu)購(gòu)?fù)峭顿Y加改善，因此，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，購(gòu)購(gòu)的意愿將大幅削弱；（3）作為商業(yè)機(jī)構(gòu)的銀行，對(duì)貸款的安全性是目前頭要考慮的問(wèn)題。銀行對(duì)成交量也是密切關(guān)心的，對(duì)開(kāi)發(fā)貸款的實(shí)質(zhì)放松依賴(lài)于成交量的回升。

因此，我們對(duì)未來(lái)政策的影響暫持謹(jǐn)慎態(tài)度，一旦政策出臺(tái)，成交量未能如期恢復(fù)，將會(huì)對(duì)股價(jià)造成更大的壓力。我們維持對(duì)房地產(chǎn)板塊的中性評(píng)級(jí)，投資機(jī)會(huì)將來(lái)自于政策預(yù)期帶來(lái)的反彈，但是一旦政策落實(shí)或者估值相對(duì)其他行業(yè)偏高時(shí)，建議及時(shí)調(diào)低倉(cāng)位。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最?lèi)?ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！