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樓市問(wèn)題博鰲遇冷:為什么今年大家不關(guān)心房?jī)r(jià)了

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當(dāng)天來(lái)源：文昌房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 506 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　還記得去年的博鰲論壇，較受歡迎的嘉賓之一就是被稱為“大炮”的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)，還有經(jīng)常和他一起結(jié)伴出現(xiàn)的搭檔SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹，這倆人走到哪里后頭都呼啦啦跟著一群記者。

　　而其他一些經(jīng)濟(jì)學(xué)者比如春華資本集團(tuán)董事長(zhǎng)胡祖六，地產(chǎn)大佬如萬(wàn)通控股董事長(zhǎng)馮侖也常被記者圍堵，被詢問(wèn)關(guān)于未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷。

　　回顧當(dāng)時(shí)的這些相關(guān)文章，點(diǎn)擊量極高，好幾條齊刷刷地占據(jù)了當(dāng)時(shí)四大門戶的頭條區(qū)域。

　　當(dāng)時(shí)，反響強(qiáng)烈的經(jīng)典語(yǔ)句有很多，比如住建部部長(zhǎng)說(shuō)相信房?jī)r(jià)會(huì)按照國(guó)務(wù)院調(diào)控的趨勢(shì)走，任志強(qiáng)說(shuō)，住建部部長(zhǎng)的話不可信，房?jī)r(jià)不會(huì)降。

　　他說(shuō)，沒(méi)有一個(gè)行業(yè)比房地產(chǎn)單行業(yè)消費(fèi)較大了，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型就是要轉(zhuǎn)到住房上，如果不轉(zhuǎn)到住房上，中國(guó)夢(mèng)是實(shí)現(xiàn)不了的。

　　“索羅斯先生說(shuō)中國(guó)不能靠房地產(chǎn)拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)，那靠什么？高鐵投資較高的一年也就2萬(wàn)億，比房地產(chǎn)接近7萬(wàn)億差遠(yuǎn)了，其他還有什么更大的嗎？食品原來(lái)較大，現(xiàn)在也就是6萬(wàn)多億。”他問(wèn)道。

　　當(dāng)時(shí)，有記者問(wèn)，樓市泡沫會(huì)不會(huì)破滅，任志強(qiáng)還強(qiáng)勢(shì)地反問(wèn)記者：“你認(rèn)為樓市有泡沫嗎？那就不要采訪我了，因?yàn)槲也贿@樣認(rèn)為。”

　　但很讓人意外的是，今年的論壇完全找不到去年的盛況，往年前往博鰲的車上，記者們對(duì)海南的房?jī)r(jià)都十分感興趣，今年我經(jīng)歷了四天時(shí)間的論壇，身邊卻幾乎聽(tīng)不到多少關(guān)于未來(lái)房?jī)r(jià)變化的討論，不少專家被記者詢問(wèn)的問(wèn)題也基本集中在金融領(lǐng)域。

　　去年的樓市分論壇也被安排在博鰲論壇的較后，但當(dāng)時(shí)的現(xiàn)場(chǎng)人滿為患，觀眾舉手提問(wèn)者的數(shù)量十分多，但今年這個(gè)時(shí)候，參會(huì)者卻很有限，會(huì)議還沒(méi)結(jié)束，一半?yún)?huì)者已經(jīng)提前離開(kāi)了。

　　在昨天的城鎮(zhèn)化論壇上，面對(duì)聽(tīng)眾對(duì)樓市的問(wèn)題，潘石屹非常簡(jiǎn)短平靜地回復(fù)說(shuō)：“我沒(méi)有什么要說(shuō)的，往年大家都關(guān)心房?jī)r(jià)，今年已經(jīng)不關(guān)心了。”

　　耶魯大學(xué)教授陳志武也強(qiáng)烈地感覺(jué)到這個(gè)降溫的變化過(guò)程，他這么分析其中的原因：這說(shuō)明擁有話語(yǔ)權(quán)和財(cái)富的這部分人，對(duì)房產(chǎn)投資的需求降低了，興趣減弱了。

　　當(dāng)然，他說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)的剛性需求還是十分龐大的，但這其中很大一部分群體沒(méi)錢購(gòu)房子，更多集中在廉租房、低價(jià)房，甚至租房，并非房產(chǎn)企業(yè)的主要消費(fèi)群。

　　今年，讓人印象比較深刻的還有潘石屹談起的一個(gè)調(diào)查，他問(wèn)在北京生活的人較關(guān)心的問(wèn)題是什么，10個(gè)人里面7個(gè)人說(shuō)是空氣污染。同樣的問(wèn)題他到上海也問(wèn)了10個(gè)人，得到的答案卻跟北京完全不一樣，有9個(gè)人回答說(shuō)是房?jī)r(jià)問(wèn)題。

　　對(duì)此現(xiàn)象，有很多人說(shuō)是上海丈母娘太厲害，也有大部分吐槽購(gòu)不起房子的網(wǎng)友的回復(fù)是“關(guān)心也沒(méi)用”，對(duì)中國(guó)特別是一二線城市房?jī)r(jià)下跌仍然沒(méi)有信心，甚至還有人評(píng)價(jià)說(shuō)，相比于房?jī)r(jià)，污染的解決還更有希望一點(diǎn)。

　　有位網(wǎng)友的評(píng)價(jià)也非常經(jīng)典，他覺(jué)得是因?yàn)楸本┑姆績(jī)r(jià)已經(jīng)超出人類能夠忍受的極限了，所以北京人已經(jīng)麻木了；上海的房?jī)r(jià)相對(duì)還低一點(diǎn)，所以上海人還感覺(jué)得到痛。

　　專家：樓市上行動(dòng)力開(kāi)始減弱回調(diào)是大勢(shì)所趨

　　樓市回調(diào)是大勢(shì)所趨

　　經(jīng)歷了幾年持續(xù)上漲后，樓市在2014年的上行動(dòng)力開(kāi)始減弱。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月份北京二手住宅掛牌價(jià)和部分房源成交均價(jià)開(kāi)始下滑，部分下滑幅度超過(guò)10%。而在政策層面，隨著資金面收緊，全國(guó)多地出現(xiàn)頭套房?jī)?yōu)惠政策取消，以及暫停房貸的現(xiàn)象，在此背景下，市場(chǎng)對(duì)2014年樓市的展望由樂(lè)觀轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎，樓市開(kāi)始在去年高速增長(zhǎng)基礎(chǔ)上觸頂回調(diào)。

　　數(shù)據(jù)顯示，3月份全國(guó)54個(gè)城市簽約住宅合計(jì)為20.9萬(wàn)套，相比2013年3月份的31.5萬(wàn)套，同比下調(diào)幅度達(dá)到了33.5%。其中二線城市跌幅較大達(dá)到了47.5%，一線城市跌幅也達(dá)到了40.4%。

　　中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉分析，從整體數(shù)據(jù)看，市場(chǎng)在2013年四季度已經(jīng)開(kāi)始觸頂，預(yù)計(jì)今年價(jià)格漲幅會(huì)持續(xù)回落。“只是因?yàn)橐痪€城市和小部分二線城市的漲幅過(guò)大，掩蓋了全國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐漸出現(xiàn)沖高回落的趨勢(shì)。從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)看，很多城市的庫(kù)存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重，局部三四線市場(chǎng)醞釀崩盤風(fēng)險(xiǎn)。”

　　較新出爐的2014年3月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告指出，2014年3月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為11002元/平方米，環(huán)比上月上漲0.38%，漲幅較上月縮小0.16個(gè)百分點(diǎn)。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，63個(gè)城市環(huán)比上漲，37個(gè)城市環(huán)比下跌。

　　中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)研究部研究總監(jiān)杜炳國(guó)認(rèn)為，樓市回調(diào)是大趨勢(shì)，未來(lái)三四線城市的限購(gòu)存在取消的可能性，一線城市的房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)放緩的趨勢(shì)。

　　杜炳國(guó)介紹說(shuō)，一線城市在2013年的價(jià)格上漲幅度達(dá)到20%~30%，三四線城市的漲幅可能只有10%，如果回調(diào)的話，一線城市的幅度會(huì)比較明顯，但是周期較短，而三四線城市因?yàn)槭袌?chǎng)有一定的庫(kù)存，回調(diào)的幅度較小，但是周期會(huì)很長(zhǎng)。

　　不同于以往一刀切政策，今年樓市以“雙向調(diào)控、分類指導(dǎo)”為原則，即在過(guò)熱的時(shí)候?yàn)槠浣禍?，在失速的時(shí)候促其穩(wěn)定。

　　杜炳國(guó)表示，過(guò)去一年，以一線城市為代表的住房?jī)r(jià)格上漲明顯過(guò)快，嚴(yán)重透支了市場(chǎng)購(gòu)購(gòu)力，隨著銷售動(dòng)力的集中釋放，新的需求尚在形成與培育中，這將引發(fā)住房供求關(guān)系的急劇調(diào)整。此外，市場(chǎng)資金面總體趨向緊張的速度已經(jīng)超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期，特別是利率市場(chǎng)化條件下，銀行獲取資金的成本一旦高于放出去的貸款利率，房貸的受限將大大抑制房?jī)r(jià)上漲。

　　樓市回調(diào)背景下，市場(chǎng)出現(xiàn)的分化現(xiàn)象卻難以平衡。繼杭州、常州、溫州等城市個(gè)別樓盤大幅降價(jià)逆襲之后，寧波出現(xiàn)房企倒閉破產(chǎn)的現(xiàn)象。開(kāi)發(fā)商“以價(jià)換量”的策略并沒(méi)有讓市場(chǎng)回歸“量”的軌道。

　　地方政府救市路徑浮出：限購(gòu)信貸稅收調(diào)控進(jìn)一步放權(quán)

　　近日，有關(guān)限購(gòu)松綁的消息不斷傳來(lái)，“救市”的聲音再度響起。

　　據(jù)記者了解，在庫(kù)存量較大的城市，目前有不少房企呼吁政府“救市”，而“救市”建議集中在以下幾方面：放松二套房貸，加強(qiáng)對(duì)房企信貸上的支持；地方出臺(tái)購(gòu)房稅費(fèi)減免政策；實(shí)行限購(gòu)的城市能夠松綁限購(gòu)，從需求層面給予支持。

　　而開(kāi)發(fā)商的訴求正好與決策層給出的下一步調(diào)控路線相呼應(yīng)。在今年全國(guó)兩會(huì)期間，住建部副部長(zhǎng)仇保興明確表態(tài)，將在樓市調(diào)控中擴(kuò)大地方政府的調(diào)控權(quán)限，包括制定和實(shí)施住房限購(gòu)政策、住房信貸政策、公積金貸款政策、土地投放和房地產(chǎn)稅負(fù)。這讓地方政府出手“救市”成為可能。

　　“實(shí)際上，從我們市里的情況來(lái)看，在信貸、稅收方面能夠進(jìn)行政策調(diào)整，這是比放松限購(gòu)更為有效的辦法”，東部某二線城市一位住建廳官員對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，“放松限購(gòu)只是改變預(yù)期，信貸、稅收的調(diào)整卻能直接為購(gòu)房者降低購(gòu)房成本。”

　　放權(quán)地方政府

　　“我們已經(jīng)在部署監(jiān)測(cè)樓市各項(xiàng)調(diào)控政策的效果，一季度的調(diào)研報(bào)告和情況說(shuō)明正在匯總中。”上述東部二線城市的住建廳官員向記者表示，在對(duì)調(diào)研進(jìn)行匯總后，市里將集中討論關(guān)于樓市調(diào)控工作中的相關(guān)問(wèn)題。

　　按照他的說(shuō)法，盡管層面尚未直接表態(tài)地方可以調(diào)整樓市相關(guān)政策，但目前高層關(guān)于樓市調(diào)控的“口風(fēng)”沒(méi)那么緊了。“目前市里在限購(gòu)、公積金貸款以及契稅優(yōu)惠方面都在進(jìn)行相應(yīng)的政策儲(chǔ)備，一旦其他城市有所松動(dòng)，我們的政策也能跟得上。”

　　從今年3月份開(kāi)始，幾個(gè)樓市成交大幅下降的城市已經(jīng)對(duì)“限購(gòu)”政策作出了“松動(dòng)”嘗試。溫州市限購(gòu)松綁方案已經(jīng)上報(bào)浙江省政府，長(zhǎng)沙、杭州、常州等地也在醞釀對(duì)樓市調(diào)控政策做出調(diào)整。

　　“除了嚴(yán)控土地供應(yīng)量，我們預(yù)計(jì)在需求方面也有可供備選的方案，如放寬公積金貸款限制、降低政府性規(guī)費(fèi)收繳標(biāo)準(zhǔn)并分期繳費(fèi)、購(gòu)房入戶等政策。”常州一位知情人士如是說(shuō)。

　　值得關(guān)注的是，從2013年年底開(kāi)始，“放權(quán)地方政府、對(duì)不同城市實(shí)行分類指導(dǎo)”的思路就已經(jīng)在住建部工作會(huì)議上被確定下來(lái)。

　　“盡可能放權(quán)給地方政府的思路已經(jīng)確定，問(wèn)題就在于放什么權(quán)、如何放權(quán)”，住建部一位內(nèi)部人士對(duì)本報(bào)記者表示，“在這兩個(gè)問(wèn)題上，從部里來(lái)說(shuō)仍然是有不同的聲音，現(xiàn)在只能視情況而定，根據(jù)各地上報(bào)的政策調(diào)整方案我們?cè)僮们檠芯俊?rdquo;

　　據(jù)上述東部二線城市的住建廳官員透露，目前其所在部門已經(jīng)開(kāi)展了對(duì)公積金貸款情況進(jìn)行調(diào)查，預(yù)計(jì)先出臺(tái)調(diào)整公積金政策的可能性比較大。

　　實(shí)際上，已經(jīng)有城市在這類政策上先動(dòng)起來(lái)。近日，有媒體報(bào)道，營(yíng)口市相關(guān)主管部門出臺(tái)政策稱，在4月1日-30日期間個(gè)人購(gòu)購(gòu)商品房，經(jīng)各區(qū)財(cái)政部門房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)證，給予購(gòu)房者契稅全額返還政策。同時(shí)，在這一時(shí)段購(gòu)房，辦理房屋所有權(quán)證時(shí)給予行政事業(yè)性收費(fèi)減免政策。

　　“如果地方政府可以在信貸、稅收等方面進(jìn)行調(diào)整的話，調(diào)整的效果不亞于放松限購(gòu)。從以往樓市調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在限購(gòu)不能明確松綁的前提下，地方政府都是通過(guò)在信貸、稅收方面的調(diào)整獲得喘息機(jī)會(huì)的。”北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志對(duì)記者表示。

　　2008年“救市”將重演？

　　實(shí)際上，對(duì)于樓市調(diào)控來(lái)說(shuō)，地方政府一直將“適度放松信貸和稅收”的做法作為“曲線救市”的頭選動(dòng)作。

　　2011年底，在銀行信貸壓力持續(xù)不減的情況下，各地就曾經(jīng)出現(xiàn)利用住房公積金做“微調(diào)”文章的舉動(dòng)。當(dāng)時(shí)，寧波、南京、重慶等地就分別出現(xiàn)

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