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樓市問(wèn)題博鰲遇冷:為什么今年大家不關(guān)心房?jī)r(jià)了

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:文昌房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 506 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
  還記得去年的博鰲論壇,較受歡迎的嘉賓之一就是被稱為“大炮”的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng),還有經(jīng)常和他一起結(jié)伴出現(xiàn)的搭檔SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹,這倆人走到哪里后頭都呼啦啦跟著一群記者。
  而其他一些經(jīng)濟(jì)學(xué)者比如春華資本集團(tuán)董事長(zhǎng)胡祖六,地產(chǎn)大佬如萬(wàn)通控股董事長(zhǎng)馮侖也常被記者圍堵,被詢問(wèn)關(guān)于未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷。
  回顧當(dāng)時(shí)的這些相關(guān)文章,點(diǎn)擊量極高,好幾條齊刷刷地占據(jù)了當(dāng)時(shí)四大門戶的頭條區(qū)域。
  當(dāng)時(shí),反響強(qiáng)烈的經(jīng)典語(yǔ)句有很多,比如住建部部長(zhǎng)說(shuō)相信房?jī)r(jià)會(huì)按照國(guó)務(wù)院調(diào)控的趨勢(shì)走,任志強(qiáng)說(shuō),住建部部長(zhǎng)的話不可信,房?jī)r(jià)不會(huì)降。
  他說(shuō),沒(méi)有一個(gè)行業(yè)比房地產(chǎn)單行業(yè)消費(fèi)較大了,經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型就是要轉(zhuǎn)到住房上,如果不轉(zhuǎn)到住房上,中國(guó)夢(mèng)是實(shí)現(xiàn)不了的。
  “索羅斯先生說(shuō)中國(guó)不能靠房地產(chǎn)拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì),那靠什么?高鐵投資較高的一年也就2萬(wàn)億,比房地產(chǎn)接近7萬(wàn)億差遠(yuǎn)了,其他還有什么更大的嗎?食品原來(lái)較大,現(xiàn)在也就是6萬(wàn)多億。”他問(wèn)道。
  當(dāng)時(shí),有記者問(wèn),樓市泡沫會(huì)不會(huì)破滅,任志強(qiáng)還強(qiáng)勢(shì)地反問(wèn)記者:“你認(rèn)為樓市有泡沫嗎?那就不要采訪我了,因?yàn)槲也贿@樣認(rèn)為。”
  但很讓人意外的是,今年的論壇完全找不到去年的盛況,往年前往博鰲的車上,記者們對(duì)海南的房?jī)r(jià)都十分感興趣,今年我經(jīng)歷了四天時(shí)間的論壇,身邊卻幾乎聽(tīng)不到多少關(guān)于未來(lái)房?jī)r(jià)變化的討論,不少專家被記者詢問(wèn)的問(wèn)題也基本集中在金融領(lǐng)域。
  去年的樓市分論壇也被安排在博鰲論壇的較后,但當(dāng)時(shí)的現(xiàn)場(chǎng)人滿為患,觀眾舉手提問(wèn)者的數(shù)量十分多,但今年這個(gè)時(shí)候,參會(huì)者卻很有限,會(huì)議還沒(méi)結(jié)束,一半?yún)?huì)者已經(jīng)提前離開(kāi)了。
  在昨天的城鎮(zhèn)化論壇上,面對(duì)聽(tīng)眾對(duì)樓市的問(wèn)題,潘石屹非常簡(jiǎn)短平靜地回復(fù)說(shuō):“我沒(méi)有什么要說(shuō)的,往年大家都關(guān)心房?jī)r(jià),今年已經(jīng)不關(guān)心了。”
  耶魯大學(xué)教授陳志武也強(qiáng)烈地感覺(jué)到這個(gè)降溫的變化過(guò)程,他這么分析其中的原因:這說(shuō)明擁有話語(yǔ)權(quán)和財(cái)富的這部分人,對(duì)房產(chǎn)投資的需求降低了,興趣減弱了。
  當(dāng)然,他說(shuō),中國(guó)房地產(chǎn)的剛性需求還是十分龐大的,但這其中很大一部分群體沒(méi)錢購(gòu)房子,更多集中在廉租房、低價(jià)房,甚至租房,并非房產(chǎn)企業(yè)的主要消費(fèi)群。
  今年,讓人印象比較深刻的還有潘石屹談起的一個(gè)調(diào)查,他問(wèn)在北京生活的人較關(guān)心的問(wèn)題是什么,10個(gè)人里面7個(gè)人說(shuō)是空氣污染。同樣的問(wèn)題他到上海也問(wèn)了10個(gè)人,得到的答案卻跟北京完全不一樣,有9個(gè)人回答說(shuō)是房?jī)r(jià)問(wèn)題。
  對(duì)此現(xiàn)象,有很多人說(shuō)是上海丈母娘太厲害,也有大部分吐槽購(gòu)不起房子的網(wǎng)友的回復(fù)是“關(guān)心也沒(méi)用”,對(duì)中國(guó)特別是一二線城市房?jī)r(jià)下跌仍然沒(méi)有信心,甚至還有人評(píng)價(jià)說(shuō),相比于房?jī)r(jià),污染的解決還更有希望一點(diǎn)。
  有位網(wǎng)友的評(píng)價(jià)也非常經(jīng)典,他覺(jué)得是因?yàn)楸本┑姆績(jī)r(jià)已經(jīng)超出人類能夠忍受的極限了,所以北京人已經(jīng)麻木了;上海的房?jī)r(jià)相對(duì)還低一點(diǎn),所以上海人還感覺(jué)得到痛。
  專家:樓市上行動(dòng)力開(kāi)始減弱回調(diào)是大勢(shì)所趨
  樓市回調(diào)是大勢(shì)所趨
  經(jīng)歷了幾年持續(xù)上漲后,樓市在2014年的上行動(dòng)力開(kāi)始減弱。
  中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,3月份北京二手住宅掛牌價(jià)和部分房源成交均價(jià)開(kāi)始下滑,部分下滑幅度超過(guò)10%。而在政策層面,隨著資金面收緊,全國(guó)多地出現(xiàn)頭套房?jī)?yōu)惠政策取消,以及暫停房貸的現(xiàn)象,在此背景下,市場(chǎng)對(duì)2014年樓市的展望由樂(lè)觀轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎,樓市開(kāi)始在去年高速增長(zhǎng)基礎(chǔ)上觸頂回調(diào)。
  數(shù)據(jù)顯示,3月份全國(guó)54個(gè)城市簽約住宅合計(jì)為20.9萬(wàn)套,相比2013年3月份的31.5萬(wàn)套,同比下調(diào)幅度達(dá)到了33.5%。其中二線城市跌幅較大達(dá)到了47.5%,一線城市跌幅也達(dá)到了40.4%。
  中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉分析,從整體數(shù)據(jù)看,市場(chǎng)在2013年四季度已經(jīng)開(kāi)始觸頂,預(yù)計(jì)今年價(jià)格漲幅會(huì)持續(xù)回落。“只是因?yàn)橐痪€城市和小部分二線城市的漲幅過(guò)大,掩蓋了全國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐漸出現(xiàn)沖高回落的趨勢(shì)。從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)看,很多城市的庫(kù)存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重,局部三四線市場(chǎng)醞釀崩盤風(fēng)險(xiǎn)。”
  較新出爐的2014年3月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告指出,2014年3月,全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為11002元/平方米,環(huán)比上月上漲0.38%,漲幅較上月縮小0.16個(gè)百分點(diǎn)。從漲跌城市個(gè)數(shù)看,63個(gè)城市環(huán)比上漲,37個(gè)城市環(huán)比下跌。
  中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)研究部研究總監(jiān)杜炳國(guó)認(rèn)為,樓市回調(diào)是大趨勢(shì),未來(lái)三四線城市的限購(gòu)存在取消的可能性,一線城市的房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)放緩的趨勢(shì)。
  杜炳國(guó)介紹說(shuō),一線城市在2013年的價(jià)格上漲幅度達(dá)到20%~30%,三四線城市的漲幅可能只有10%,如果回調(diào)的話,一線城市的幅度會(huì)比較明顯,但是周期較短,而三四線城市因?yàn)槭袌?chǎng)有一定的庫(kù)存,回調(diào)的幅度較小,但是周期會(huì)很長(zhǎng)。
  不同于以往一刀切政策,今年樓市以“雙向調(diào)控、分類指導(dǎo)”為原則,即在過(guò)熱的時(shí)候?yàn)槠浣禍?,在失速的時(shí)候促其穩(wěn)定。
  杜炳國(guó)表示,過(guò)去一年,以一線城市為代表的住房?jī)r(jià)格上漲明顯過(guò)快,嚴(yán)重透支了市場(chǎng)購(gòu)購(gòu)力,隨著銷售動(dòng)力的集中釋放,新的需求尚在形成與培育中,這將引發(fā)住房供求關(guān)系的急劇調(diào)整。此外,市場(chǎng)資金面總體趨向緊張的速度已經(jīng)超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期,特別是利率市場(chǎng)化條件下,銀行獲取資金的成本一旦高于放出去的貸款利率,房貸的受限將大大抑制房?jī)r(jià)上漲。
  樓市回調(diào)背景下,市場(chǎng)出現(xiàn)的分化現(xiàn)象卻難以平衡。繼杭州、常州、溫州等城市個(gè)別樓盤大幅降價(jià)逆襲之后,寧波出現(xiàn)房企倒閉破產(chǎn)的現(xiàn)象。開(kāi)發(fā)商“以價(jià)換量”的策略并沒(méi)有讓市場(chǎng)回歸“量”的軌道。
  地方政府救市路徑浮出:限購(gòu)信貸稅收調(diào)控進(jìn)一步放權(quán)
  近日,有關(guān)限購(gòu)松綁的消息不斷傳來(lái),“救市”的聲音再度響起。
  據(jù)記者了解,在庫(kù)存量較大的城市,目前有不少房企呼吁政府“救市”,而“救市”建議集中在以下幾方面:放松二套房貸,加強(qiáng)對(duì)房企信貸上的支持;地方出臺(tái)購(gòu)房稅費(fèi)減免政策;實(shí)行限購(gòu)的城市能夠松綁限購(gòu),從需求層面給予支持。
  而開(kāi)發(fā)商的訴求正好與決策層給出的下一步調(diào)控路線相呼應(yīng)。在今年全國(guó)兩會(huì)期間,住建部副部長(zhǎng)仇保興明確表態(tài),將在樓市調(diào)控中擴(kuò)大地方政府的調(diào)控權(quán)限,包括制定和實(shí)施住房限購(gòu)政策、住房信貸政策、公積金貸款政策、土地投放和房地產(chǎn)稅負(fù)。這讓地方政府出手“救市”成為可能。
  “實(shí)際上,從我們市里的情況來(lái)看,在信貸、稅收方面能夠進(jìn)行政策調(diào)整,這是比放松限購(gòu)更為有效的辦法”,東部某二線城市一位住建廳官員對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示,“放松限購(gòu)只是改變預(yù)期,信貸、稅收的調(diào)整卻能直接為購(gòu)房者降低購(gòu)房成本。”
  放權(quán)地方政府
  “我們已經(jīng)在部署監(jiān)測(cè)樓市各項(xiàng)調(diào)控政策的效果,一季度的調(diào)研報(bào)告和情況說(shuō)明正在匯總中。”上述東部二線城市的住建廳官員向記者表示,在對(duì)調(diào)研進(jìn)行匯總后,市里將集中討論關(guān)于樓市調(diào)控工作中的相關(guān)問(wèn)題。
  按照他的說(shuō)法,盡管層面尚未直接表態(tài)地方可以調(diào)整樓市相關(guān)政策,但目前高層關(guān)于樓市調(diào)控的“口風(fēng)”沒(méi)那么緊了。“目前市里在限購(gòu)、公積金貸款以及契稅優(yōu)惠方面都在進(jìn)行相應(yīng)的政策儲(chǔ)備,一旦其他城市有所松動(dòng),我們的政策也能跟得上。”
  從今年3月份開(kāi)始,幾個(gè)樓市成交大幅下降的城市已經(jīng)對(duì)“限購(gòu)”政策作出了“松動(dòng)”嘗試。溫州市限購(gòu)松綁方案已經(jīng)上報(bào)浙江省政府,長(zhǎng)沙、杭州、常州等地也在醞釀對(duì)樓市調(diào)控政策做出調(diào)整。
  “除了嚴(yán)控土地供應(yīng)量,我們預(yù)計(jì)在需求方面也有可供備選的方案,如放寬公積金貸款限制、降低政府性規(guī)費(fèi)收繳標(biāo)準(zhǔn)并分期繳費(fèi)、購(gòu)房入戶等政策。”常州一位知情人士如是說(shuō)。
  值得關(guān)注的是,從2013年年底開(kāi)始,“放權(quán)地方政府、對(duì)不同城市實(shí)行分類指導(dǎo)”的思路就已經(jīng)在住建部工作會(huì)議上被確定下來(lái)。
  “盡可能放權(quán)給地方政府的思路已經(jīng)確定,問(wèn)題就在于放什么權(quán)、如何放權(quán)”,住建部一位內(nèi)部人士對(duì)本報(bào)記者表示,“在這兩個(gè)問(wèn)題上,從部里來(lái)說(shuō)仍然是有不同的聲音,現(xiàn)在只能視情況而定,根據(jù)各地上報(bào)的政策調(diào)整方案我們?cè)僮们檠芯俊?rdquo;
  據(jù)上述東部二線城市的住建廳官員透露,目前其所在部門已經(jīng)開(kāi)展了對(duì)公積金貸款情況進(jìn)行調(diào)查,預(yù)計(jì)先出臺(tái)調(diào)整公積金政策的可能性比較大。
  實(shí)際上,已經(jīng)有城市在這類政策上先動(dòng)起來(lái)。近日,有媒體報(bào)道,營(yíng)口市相關(guān)主管部門出臺(tái)政策稱,在4月1日-30日期間個(gè)人購(gòu)購(gòu)商品房,經(jīng)各區(qū)財(cái)政部門房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)證,給予購(gòu)房者契稅全額返還政策。同時(shí),在這一時(shí)段購(gòu)房,辦理房屋所有權(quán)證時(shí)給予行政事業(yè)性收費(fèi)減免政策。
  “如果地方政府可以在信貸、稅收等方面進(jìn)行調(diào)整的話,調(diào)整的效果不亞于放松限購(gòu)。從以往樓市調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,在限購(gòu)不能明確松綁的前提下,地方政府都是通過(guò)在信貸、稅收方面的調(diào)整獲得喘息機(jī)會(huì)的。”北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志對(duì)記者表示。
  2008年“救市”將重演?
  實(shí)際上,對(duì)于樓市調(diào)控來(lái)說(shuō),地方政府一直將“適度放松信貸和稅收”的做法作為“曲線救市”的頭選動(dòng)作。
  2011年底,在銀行信貸壓力持續(xù)不減的情況下,各地就曾經(jīng)出現(xiàn)利用住房公積金做“微調(diào)”文章的舉動(dòng)。當(dāng)時(shí),寧波、南京、重慶等地就分別出現(xiàn)

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