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多地醞釀松綁限購刺激樓市 未涉及限貸調(diào)整

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 704 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  樓市微調(diào)地方預(yù)期調(diào)查

  根據(jù)記者多方采訪梳理,地方樓市調(diào)控變動(dòng)多數(shù)還停留在研討階段,主要是為地產(chǎn)維穩(wěn)儲(chǔ)備政策,且?guī)缀跷瓷婕?ldquo;限貸”政策調(diào)整。

  兩會(huì)后,各地有關(guān)“救市”的信號(hào)便層出不窮。

  自杭州醞釀松綁限購后,一則“杭州將在5月1號(hào)之后松綁限購”的消息亦在市場流傳。

  “來自多方面的信號(hào)都顯示,杭州的限購將在五一開放,已經(jīng)有樓盤意欲五一后漲價(jià),這在杭州房地產(chǎn)市場已不是秘密。”杭州本地房企的一位人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者介紹。

  4月28日,當(dāng)?shù)貜?fù)地上城售樓處的一位售樓人員在電話中告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,“目前該項(xiàng)目均價(jià)10000元,五一之后限購會(huì)松,屆時(shí)該項(xiàng)目會(huì)有一定的漲幅”。

  上述杭州本地的開發(fā)商亦透露,所謂的限購放松并非取消限購,只是依照杭州各區(qū)域、板塊的庫存情況,進(jìn)行局部調(diào)整,蕭山、余杭區(qū)等庫存較大、競爭激烈的板塊限購將適度松綁,但主城區(qū)不會(huì)放開。

  據(jù)其了解,和3月初因座談會(huì)引發(fā)的“杭州救市”說不同,此次杭州的限購放松,原則上已獲取浙江省層面的認(rèn)可。

  不過當(dāng)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者致電杭州市房管局和浙江省住建廳予以核實(shí)時(shí),均對(duì)本報(bào)回應(yīng)稱“尚不清楚”。

  實(shí)際上,這并非全國頭個(gè)存在“救市”懸疑的地方政府,早在杭州之前,福建、常州、長沙等多地均被曝光擬通過限購、限價(jià)等房地產(chǎn)政策的調(diào)整,以刺激樓市,但官方均未明確表態(tài)。

  根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多方采訪梳理,此番地方樓市調(diào)控變動(dòng)以地方自發(fā)性調(diào)整為主,其中包括松綁限購、限價(jià)、購房入戶等多個(gè)方面,且多數(shù)還停留在研討階段,意圖為地產(chǎn)維穩(wěn)儲(chǔ)備政策,且?guī)缀鯖]有涉及“限貸”政策調(diào)整的,后者被認(rèn)為殺傷力更大。

  中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一表示,和2008年自下而上,涉及松綁信貸政策等一攬子刺激樓市消費(fèi)的組合政策不同,在當(dāng)前信貸政策仍然趨緊的背景下,地方行政性主導(dǎo)的救市可能效果有限,市場層面博弈的變幻,或是更大的期許。

  限購謀微調(diào)限貸加碼

  杭州的“救市”傳言始于3月底。

  “彼時(shí),杭州市政府與杭州市場上本地和全國性的大型房企的主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行了一次會(huì)議溝通。”世邦魏理仕杭州分公司董事總經(jīng)理馬英樞介紹,會(huì)議上,就“限購松綁、二套房頭付調(diào)整等政策”進(jìn)行了一些討論,由此也引發(fā)了市場對(duì)于限購松綁的猜測。

  馬英樞稱,杭州樓市眼下確實(shí)面臨著巨大的庫存高、去化慢、成交疲軟的壓力,杭州的確存在限購松綁的意愿和條件。

  更值得一提的是,一季度,杭州市土地溢價(jià)亦存在小幅下調(diào),主城區(qū)地價(jià)平均溢價(jià)率為9.3%,比去年平均20.9%的溢價(jià)率有很大的回落。

  實(shí)際上,21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多方采訪了解到,除杭州外,3月以來,長沙、常州、無錫、鄭州、福建等多地均曝光出擬調(diào)整現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策以刺激樓市,涉及限購松綁、購房入戶等多個(gè)方面。

  比如天津、福州、杭州等地,召集房企研討通過松綁限購等,刺激樓市銷售;無錫、河南是借助新型城鎮(zhèn)化的戶籍制度改革,刺激樓市消費(fèi)。

  河南省住建廳相關(guān)人士介紹,河南省將研究出臺(tái)鼓勵(lì)農(nóng)村人口到縣城購房落戶的政策,“目前建議已經(jīng)匯報(bào)給省住建廳,住建廳將根據(jù)這些建議,匯總、調(diào)研,并為后續(xù)的政策制定提供依據(jù),這也將大幅提振河南本地縣域房地產(chǎn)市場消費(fèi)力度。”

  無錫更是發(fā)出通知,自5月1日起,在無錫市購商品房(含二手房)達(dá)60平方米以上,且在本市有穩(wěn)定工作的人員,準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。無錫這一戶籍新政比以前“購房70平方米落戶”的規(guī)定減少了10平方米。

  與此同時(shí),21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解到,被業(yè)界認(rèn)為殺傷力更大的“限貸”政策卻幾乎未見松動(dòng),并有加碼跡象。

  劉利欽介紹,“目前,杭州本地的按揭利率已全面抬升至基準(zhǔn)利率,二套房的頭付6成,部分銀行已經(jīng)提高至7成,利息也高達(dá)20%,如此限制了大批購房客戶。”

  在杭州以外的多個(gè)地區(qū),限貸同樣遏制住了樓市炒熱的咽喉,比如目前河北廊坊等地均收緊了房貸,非本地戶籍者在當(dāng)?shù)刭彿恳〉觅J款,非常困難,某樓盤的貸款拖了將近半年也沒辦下來。

  在近期舉行的河南省房地產(chǎn)市場形勢分析座談會(huì)上,參會(huì)的河南省市、縣的房管局長也認(rèn)為,房貸收緊是影響樓市銷售的重要因素。

  劉利欽說,銀行銀根收緊的背景下,一方面開發(fā)企業(yè)貸款難,需要大幅降價(jià)回籠資金;另一方面?zhèn)€貸也無法實(shí)時(shí)到賬,個(gè)別銀行更是暫停房貸甚至存在延遲放貸的情況,從而阻礙購購力。

  劉對(duì)此也表示理解:在銀根收緊背景下,各地方分行的貸款額度有限制,需要遵從總行的調(diào)配,需符合銀行本身的商業(yè)利益。

  朱中一表示,地方主導(dǎo)的所謂的“救市”政策很難涉及“信貸”政策層面,在信貸政策趨嚴(yán)之時(shí),諸如基于地方供需關(guān)系,放松或者調(diào)整限購對(duì)于市場的影響有限。

  為分類調(diào)控儲(chǔ)備政策?

  值得一提的是,目前各地的“救市”動(dòng)作并不一致:除了無錫出臺(tái)了官方的戶籍新政通知之外,其余的尚屬于政策建議和儲(chǔ)備階段,并未有實(shí)質(zhì)性的執(zhí)行文件。

  中部某省住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者介紹,房地產(chǎn)市場維穩(wěn)已經(jīng)替代房價(jià)控制目標(biāo),成為2014年樓市調(diào)控的核心。在后期市場預(yù)期不明的情況下,該省正在研討分類調(diào)控思路,儲(chǔ)備房地產(chǎn)市場的維穩(wěn)政策。

  上述專業(yè)也認(rèn)為,福建、長沙、杭州等地通過座談會(huì)征求意見的形式,實(shí)際上是政府調(diào)研市場,儲(chǔ)備房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的相關(guān)信息。此舉在市場敏感時(shí)期,被解讀為“救市”,不一定準(zhǔn)確。

  福建省住建廳相關(guān)人士亦告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,當(dāng)?shù)氐拇_召集過開發(fā)商研討有關(guān)樓市調(diào)整意見,但也只是處于前期收集市場意見、研究儲(chǔ)備政策的階段,并未明確出臺(tái)時(shí)間。

  河南省住建廳的相關(guān)負(fù)責(zé)人也在該省近期房地產(chǎn)座談會(huì)上明確表態(tài),今年房地產(chǎn)政策比較緊,省級(jí)層面近期不會(huì)出臺(tái)新政策,但是研究儲(chǔ)備政策,防范政策風(fēng)險(xiǎn),必不可少。

  參加長沙房地產(chǎn)座談會(huì)的湖南省房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王義高則表示,座談會(huì)上,長沙的確傳遞了政府會(huì)松綁樓市的信號(hào),但是政策松綁時(shí)間并未確定,目前能夠確定的是,只要全國有3到5個(gè)城市表態(tài),長沙肯定會(huì)跟進(jìn)。

  住建部政策研究主任秦虹對(duì)地方的調(diào)研等表示理解,“當(dāng)前針對(duì)樓市的分類調(diào)控并不簡單,需要深入研究當(dāng)?shù)刈》渴袌龅奶攸c(diǎn),準(zhǔn)確預(yù)判市場發(fā)展的趨勢和風(fēng)險(xiǎn)。如果判斷失誤就有可能分錯(cuò)類,調(diào)錯(cuò)方向,反而加劇市場的不平衡”。

  不過,秦虹強(qiáng)調(diào),“抑制投機(jī)投資性需求,滿足合理的住房需求”這個(gè)大的政策方向是不變的。

  顯然,在這個(gè)大方向下,各省就有了一定的調(diào)整空間。

  上述中部某省住建廳專業(yè)也坦言,從政策調(diào)整看,從過去以調(diào)控房價(jià)為主要目的,轉(zhuǎn)為促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展長效機(jī)制,肯定會(huì)存在執(zhí)行上的松綁。

  住建部下屬的政策研究的一位人士亦告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,分類調(diào)控的核心就是地方能夠根據(jù)自己城市的情況,制定符合市場和本地實(shí)際的差異化的政策。

  但有知情者稱,落實(shí)到紙面上,卻鮮有地方“站”出來明確稱松綁限購。

  “明確了‘雙向調(diào)控’的思路,樓市庫存較大的城市可以進(jìn)行適度調(diào)整,但缺乏執(zhí)行細(xì)則和標(biāo)準(zhǔn),充當(dāng)排頭兵的風(fēng)險(xiǎn)都較高,而且,當(dāng)前房價(jià)仍處于高位,放松的時(shí)機(jī)還不成熟”,一位地方住建廳人士如是介紹。

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