中國指數研究院[微博]10月1日發(fā)布《2014年三季度中國房地產政策盤點》，今年以來，我國房地產市場持續(xù)走弱，房地產開發(fā)投資額增速變緩，商品房量價均呈現下行，同時，8月宏觀經濟各指標也呈現小幅波動。在此背景下，定調千方百計去庫存，多地明確放松限購，47個限購城市中僅一線城市及三亞未做調整。季末較后，央行、銀監(jiān)會共同發(fā)布通知，全面放寬限貸政策，且松綁程度超出此前預期。2014年三季度，我國房地產調控再度步入新的周期。

　　1.去庫存壓力之下多地放松限購限貸

　　1.1住建部提出千方百計去庫存，多地放松限購

　　住建部定調“千方百計去庫存”。7月11日，住房和城鄉(xiāng)建設部部長陳政高召開其上任后的場全國住房城鄉(xiāng)建設工作座談會。會議提出，各地可以根據當地實際出臺平穩(wěn)房地產市場的相關政策，其中庫存量較大的地方要千方百計消化商品房待售面積，加強房地產結構調整，完善房地產項目周邊配套設施，加快行政審批速度等。這意味著層面放開對限購等短期行政手段的限制，允許各地按照實際情況調整。

　　全國僅五個城市未放松限購。繼4月南寧定向調整、6月呼和浩特正式發(fā)文取消限購，進入三季度后限購調整呈現多米諾效應，多個城市陸續(xù)放寬。截至9月末，全國47個限購城市中，共有42個城市有所放寬，僅北京、上海、廣州、深圳、三亞5個城市未做調整。此前，一度有消息稱一線城市限購將有所調整，京滬放開140平以上一手住宅限購、上海廣州放開部分區(qū)域限購，但隨即均被當地政府部門否認。深圳市規(guī)劃和國土資源委員也稱，將繼續(xù)實施限購政策，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　多個城市出現二次救市，限購政策由局部調整轉向全面放開。目前，仍有部分城市堅持定向放松限購政策，對于取消限購的房屋類型、城市區(qū)域分別限定，例如廈門島外不再限購，珠海放開城市144平（含）以上住房限購、新城區(qū)全面取消限購等。而武漢、寧波、青島等城市在經歷輪定向放松限購政策后，于8月、9月宣布全面放松限購，放松力度逐漸加大。目前，47個限購城市中，29個城市官方正式宣布全面取消限購。

　　1.2多個省級房地產相關文件出臺，加大信貸支持力度

　　部分省份出臺文件，平穩(wěn)房地產市場發(fā)展。2014年8月，福建、湖南、江西等地陸續(xù)出臺文件，以促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。從內容來看，各省救市文件中除明確指出放松限購外，涉及信貸調整、保障房建設、財稅支持等內容。

　　多省要求適時調整放開限購，加強信貸支持。8月8日，《福建省住房和城鄉(xiāng)建設廳發(fā)布關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》正式發(fā)布，為此輪房地產調整中個省級救市文件。隨后，湖南、寧夏和湖北也相繼出臺房地產相關文件，促進房地產市場發(fā)展。從具體內容上看，福建、寧夏和湖北均指出目前限購城市可根據市場情況適時放松限購，寧夏則宣布全省購房不受套數限制。福建、湖北、江西、寧夏則均明確提出加強信貸支持，其中福建降低頭套房認定標準為“購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房，按頭貸認定”，湖北要求頭套房貸款利率下調至基準利率的0.7倍，江西則明確提出降低二套房頭付比例。湖北、湖南提出放寬公積金使用方式，寧夏、湖北明確部分稅收減免政策。此外，四川則提出對于滿足條件的金融機構按照實際發(fā)放符合條件貸款金額的3%給予財政補助。

　　1.3城市層面政策調整更加靈活，多方面入手促進樓市發(fā)展

　　紹興、包頭等地出臺政策提供信貸財政支持。部分城市在放松限購的同時，利用信貸、公積金等多種手段刺激市場需求。紹興、福州、青島降低頭套房認定標準，紹興降低非頭套房貸頭付比例為40%，沈陽也下調至60%，有消息稱南昌央行也發(fā)布文件降低二套房頭付比例至60%。包頭、杭州、龍巖則給予財政優(yōu)惠或補貼，其中，龍巖明確提出，滿足個人頭次購購住房、外地人才引進、外地投靠本地子女的父母等八類人群可以享受信貸、財稅優(yōu)惠。

　　多地放松公積金使用條件，盤活存量。三季度，部分省市出臺政策加大公積金利用率，調整公積金使用條件，并強調優(yōu)先滿足公積金繳存職工頭次利用公積金貸款的購房需求。從內容來看，多地放寬公積金使用條件，蚌埠只要連續(xù)繳存3個月及以上即可申請公積金貸款，大連也降低公積金貸款申請條件為9個月。同時，部分城市也提高公積金貸款額度，蚌埠上調職工個人及夫妻的公積金貸款10萬元，沈陽也提出要提高貸款額度，延長貸款年限。

　　2. 金融財稅定向發(fā)力保障房地產市場平穩(wěn)

　　2.1央行大幅放寬限貸，全力支持個人住房貸款

　　頭套房貸利率下限重回7折，二套房貸大幅松綁，多套房貸開閘。9月30日下午4點，央行發(fā)布《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，對個人住房貸款需求的支持力度大幅提升：頭套房貸利率下限重回基準利率的0.7倍；已有1套住房并已結清相應購房貸款后再次申請貸款的，銀行執(zhí)行頭套房貸款政策；在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購購住房，銀行自行把握并具體確定頭付款比例和貸款利率水平。

　　此前，9月中下旬開始，便有傳言稱央行將放開限貸政策，鼓勵頭套房貸款，并降低頭套房認定標準為“房貸余額償清都算頭套房”。隨后相關媒體稱，中國銀行已授權當地分行適時調整相關政策，農業(yè)銀行也將進一步加大房地產信貸投放力度，優(yōu)先滿足居民家庭頭套和改善型住房消費領域的合理信貸需求。對此，中國人民銀行副行長劉士余曾簡短回應：“具體內容要等文件。”并強調“惠民生，調結構，始終是我們工作的重中之重。”《通知》正式出臺，對二套、多套房貸的松綁力度超出預期，二套房貸突破“認房又認貸”、“認房不認貸”等限制，不再審核購房者現有住房情況，只要還清貸款便可視作頭套房貸。同時，因抑制投資投機需求曾一度被禁止的多套房貸在限購城市（北上廣深及三亞）以外再度開閘。

　　央行及銀監(jiān)會全面放松限貸，對扭轉市場預期將起到明顯的積極作用，刺激需求入市，從而改變目前房地產市場的下行態(tài)勢。但此次通知同時強調“人民銀行、銀監(jiān)會各級派出機構要針對轄區(qū)內不同城市情況和當地政府對房地產市場的調控要求，支持當地銀行業(yè)金融機構把握好各類住房信貸政策的尺度，促進當地房地產市場持續(xù)健康發(fā)展。”在金融市場化的大背景下，操作層面仍由各銀行把控，對風險因素的考量將成為信貸放寬能否落實、落實到何種程度的重要關鍵。

　　貨幣政策注重精準定向微調。三季度，央行多次表示，仍將持續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，靈活運用多種貨幣政策工具，保持適度的流動性，改善和優(yōu)化融資結構和信貸結構，繼續(xù)深化金融體制改革，并貫徹定向調控要求，精準發(fā)力。8月中國人民銀行兩次向部分支行增加再貼現額度，支持“三農”和小微企業(yè)信貸投放，降低社會融資成本。此外，9月，中國人民銀行向五大行釋放5000億元常備借貸便利（SLF），在堅持穩(wěn)健貨幣政策的前提下，實施定向寬松，保持適度的流動性。

　　房企中期票據再開閘。9月初，媒體消息稱監(jiān)管層將允許已上市房地產企業(yè)在銀行間市場發(fā)行中期票據，但同時設有諸多限制。24日，金隅股份發(fā)布公告稱35億元中期票據已得到中國銀行間市場交易協會通知獲準注冊，意味著房地產企業(yè)中期票據融資再度正式開閘。此外，金融街、富力也擬在中國境內發(fā)行52億元、70億元的中期票據。中期票據融資開閘，表明監(jiān)管層對于房地產融資的態(tài)度從原來的單向打壓轉為雙向調節(jié)，中型房企的資金壓力或將得到緩解。

　　2.2稅制改革時間表出臺，修改預算法表決通過

　　財稅制度改革時間表出臺，預計2020年基本建立現代財政制度。9月20至21日，在二十國集團財長和央行行長會上，財政部部長樓繼偉表示，中國政府主要采取了以下措施來促進經濟增長：一是進一步給小微企業(yè)減輕稅負；二是通過政府和社會部門合作（PPP）等方式鼓勵社會資本進入基礎設施、清潔能源等領域；三是繼續(xù)堅持通過全面深化改革來釋放經濟增長潛力。與此同時，中國政府還不斷推進國有企業(yè)、戶籍制度、農村土地等領域的改革，這些結構性改革將進一步推動經濟增長。

　　此前，6月30日中共政治局召開會議，審議通過了《深化財稅體制改革總體方案》，明確提出了財稅制度改革時間表，我國將在2016年基本完成深化財稅體制改革的工作和任務，2020年各項改革基本到位，現代財政制度基本建立。財政部部長樓繼偉表示，今明兩年是稅制改革的關鍵時期，將鎖定六大稅種，包括增值稅、消費稅、資源稅、環(huán)境保護稅、房地產稅及個人所得稅。房地產稅整體改革較為復雜，涉及面相對眾多，近期仍將以立法等基礎工作為主。此外，房地產業(yè)“營改增”動向也引起各方關注。目前，房地產營業(yè)繳納銷售不動產營業(yè)稅的稅率為5%，財政部對房地產業(yè)擬采用17%的增值稅稅率，將成為迄今為止所有已實施和正在醞釀中的“營改增”改革中稅率較高的行業(yè)。

　　修改預算法表決通過，將允許地方政府發(fā)債。8月31日，中國全國人大常委會表決通過修改預算法的決定。根據預算法修正案草案，經國務院批準的省、自治區(qū)、直轄市預算中必需的建設投資的部分資金，可以在國務院確定的限額內，通過發(fā)行地方政府債券以舉借債務的方式籌措，且舉借的債務應當有償還計劃和穩(wěn)定的償還資金來源。目前，我國位于改革的關鍵時期，預算法修正是財稅制度改革的重要組成部分，對于建立健全全面規(guī)范、公開透明的預算制度，促進經濟社會持續(xù)健康發(fā)展，具備重要意義。

　　3.棚戶區(qū)改造和保障房建設仍是下階段工作

　　3.1多渠道金融支持棚戶區(qū)改造

　　加強棚戶區(qū)改造的金融財政支持。8月4日

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