國家統(tǒng)計局發(fā)布的4月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況為當(dāng)前樓市“拐點論”、“崩盤論”再添佐證，全國樓市呈現(xiàn)區(qū)域性降價，華東區(qū)域整體呈現(xiàn)頹勢，房價數(shù)據(jù)已全面放緩，有關(guān)樓市是否進入拐點的爭議再度白熱化。業(yè)內(nèi)人士普遍同意的是，在中國城鎮(zhèn)化進程尚未完成之際，崩盤幾無可能，房價短期已見頂，長期取決于供求。相較于“拐點論”，業(yè)內(nèi)人士更愿意將當(dāng)前情況稱為房地產(chǎn)已步入平穩(wěn)發(fā)展期，稱未來市場將在波動中成長。

數(shù)據(jù)：房價頭現(xiàn)大區(qū)域全面下調(diào)

4月份70城房價數(shù)據(jù)有幾個新的變化值得注意。4月房價持平和下調(diào)的城市分別達(dá)8個和18個，為2013年以來較多。環(huán)比價格變動中，較高漲幅為0.4%，較低降幅0.7%。二手房中，22個城市價格環(huán)比下調(diào)，杭州新房和二手房下調(diào)幅度均為較大，分別為0.7%和0.8%，北京二手房也再次下調(diào)0.2%。

一線城市方面，一二手房價格指數(shù)全面回落到10%，不過環(huán)比仍然上漲，一線城市供需結(jié)構(gòu)矛盾依然巨大。華東區(qū)域整體樓市頹勢顯現(xiàn)，杭州、寧波、無錫、溫州、金華、安慶、贛州等城市新建商品住房均環(huán)比回落。

對于這樣的變化，中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉告訴中國經(jīng)濟網(wǎng)記者，本次樓市變化是歷史上頭次出現(xiàn)的因為非政策因素導(dǎo)致的市場蕭條，可能導(dǎo)致本輪調(diào)整周期和深度較長，特別是非核心城市、非城市核心區(qū)，都有可能出現(xiàn)明顯價格調(diào)整。

這讓人不禁好奇，這一輪樓市調(diào)整既非2008年受金融危機波及而下跌，也非2011年受調(diào)控政策影響而短暫調(diào)整，而是基于市場自發(fā)產(chǎn)生的結(jié)果。不知這是否意味著，隨著行政手段的淡化，純粹依靠市場的力量，房地產(chǎn)市場終向成熟邁出了一大步。

張大偉提醒說，一二線城市調(diào)控依然高壓，市場價格調(diào)整難免，但幅度將在可控范圍內(nèi)。三四線城市一次大洗牌已經(jīng)在所難免，一旦因為信貸等繼續(xù)收緊等因素出現(xiàn)普遍恐慌性觀望，出現(xiàn)2008年、2011年的調(diào)整并非完全沒有可能。

分析：黃金時代已過去

雖然一些數(shù)據(jù)證實了當(dāng)前樓市已步入“拐點”，但并非全部一邊倒。事實上，包括萬科在內(nèi)的多個地產(chǎn)商仍然保持樂觀。

此前，一份以萬科集團副總裁毛大慶之名發(fā)布的《全國房地產(chǎn)將下行，搞不懂北京樓市》瘋傳曾引起軒然大波，但萬科隨后以總裁郁亮名義稱，并非全面看空內(nèi)地樓市。

郁亮認(rèn)為，雖然中國樓市的黃金時代已經(jīng)過去，輕輕松松誰都能賺錢的現(xiàn)象也不會持續(xù)，但房地產(chǎn)目前還是白銀時代，仍有很大的發(fā)展空間，因此沒必要對中國樓市過于悲觀。房價持續(xù)下跌的可能性也不大。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強更是直接批駁樓市“拐點論”，稱用局部數(shù)據(jù)判斷樓市拐點是錯誤的，“沒有數(shù)據(jù)能夠證明今年樓市已經(jīng)進入拐點，樓市要有拐點也是被銀行打拐的。要判斷樓市情況應(yīng)該看整體數(shù)據(jù)。”

新城控股副總裁歐陽捷分析認(rèn)為，2014年1-4月銷售面積仍然遠(yuǎn)高于2011年和2012年同期水平，近三年市場都將在高位盤整，2013年是頂點。

歐陽捷向中國經(jīng)濟網(wǎng)記者表示，市場悲觀情緒的背后是經(jīng)濟增長預(yù)期不穩(wěn)、去年底透支過多、限貸、利率以及國外機構(gòu)唱空等因素，而較核心的原因是土地超量供應(yīng)、產(chǎn)出速度快于需求速度、產(chǎn)能過剩。

未來：告別高增長步入平穩(wěn)期

從目前情況來看，面對樓市新一輪的調(diào)整，出手統(tǒng)一救市的可能性幾乎為零。今年兩會已為全年房地產(chǎn)市場定調(diào)，雙向調(diào)控、分類指導(dǎo)成為房地產(chǎn)政策調(diào)整的主要方向。

自去年“國五條”以來，至今并未出臺“一刀切”式政策干預(yù)房地產(chǎn)市場的調(diào)控，轉(zhuǎn)為各地陸續(xù)探索只用于本地實際的差別化調(diào)控政策。4月份以來，已有無錫、南寧、蕭山、銅陵等地先后放寬限購政策，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計未來將有更多城市加入到“松綁”限購行列。

歐陽捷表示，行政之手退出、房地產(chǎn)回歸市場是地產(chǎn)商所希望的。“定向、微調(diào)是今年政策的主流，住宅作為保值升值的投資品深化已被打破，特別是在三四線城市，及時放開限購，也不會有更多人購房，”歐陽捷告訴中國經(jīng)濟網(wǎng)記者，“從我們實際來看，投資性需求現(xiàn)在可以說幾乎沒有。”

社科院研究員易憲容同樣認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場全面的周期性調(diào)整已經(jīng)開始，前國內(nèi)住房市場出現(xiàn)的調(diào)整并非是早幾年那種不斷出臺房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策所導(dǎo)致的市場短期變化，而是國內(nèi)外金融市場條件變化導(dǎo)致的普遍的周期性調(diào)整。

“目前房地產(chǎn)已進入平穩(wěn)發(fā)展期，市場將在2013年的高位上波動，直到2020年以后，未來房地產(chǎn)市場會平穩(wěn)發(fā)展，不要相信再有高增長。”歐陽捷說。

讓行政歸行政，市場回歸市場。應(yīng)當(dāng)看到，當(dāng)前是房地產(chǎn)行業(yè)步入穩(wěn)定調(diào)整期的開始，業(yè)內(nèi)急需從市場的悲觀情緒中走出來，重拾信心，腳踏實地。在新一輪調(diào)整中，小型企業(yè)兼并重組或是退出等都將是正常的市場優(yōu)勝劣汰，而大型房企也將迎來越做越強、越做越大的機會。

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