李先生通過向銀行貸款30萬元購購了一套商品房，30年還清貸款，月供1440.906元。

他自己算了一筆賬：30萬元貸款本息總額為518726.4元，這意味著30年以后，他還給

銀行的錢比銀行貸給他的本金(即貸款額)多了20多萬元。有朋友告訴他，其實在還貸款過程

中，前一些年，每月還銀行的1440.906元中，絕大部分是利息，而30萬元本金還的則很少。

如果在后十幾年當中，剩余的貸款有能力一次還清的話，所還的錢基本上大部分是本金。

舉例說明：李先生所要償還銀行的518726.4元，過了20年之后，他所剩余的貸款有能

力一次付清，所還的款項起碼有60％以上是本金。也就是說，前15年還的大部分是利息，

后15年還的基本是本金。

李先生認為：如果是這樣的話我就不劃算了，我正是因為資金有困難才貸款的，到了20

年以后有錢了要一次性還款，我只占用了銀行20年的本金，但差不多30年的利息都先期還

給了銀行。

30年銀行貸款，利息與本金幾乎一半一半，而先還的是利息，后還的才是本金，果真如

此嗎?

◆還款算法有誤利息隨著本金的減少而減少

以貸款30萬元，貸款期限30年 (360個月)為例，貸款年利率為4.05％ (月利率為3.375

‰)，由按月等額還款的計算公式(A=P×[i×(1+i)n(次密)]／ [(1+i)n(次密)-1]，其中A

為月均還款額，P為貸款金額，i為貸款月利率，n為還款月數(shù))可知月還款額為1440.906元。

此時，本金與利息的比例是什么樣呢?

借款人獲得貸款后個月應還利息為：300000×3.375‰=1012.5元

借款人獲得貸款后個月所還本金為：

1440.906-1012.5=428.406元

借款人個月還款后剩余貸款本金為：

300000-428.406=299571.594元

借款人獲得貸款后個月應還利息為：299571.594×3.375‰＝1011.054元

借款人獲得貸款后個月所還本金為：

1440.906-1011.054=429.852元

借款人個月還款后剩余貸款本金為：299571.594-429.852=299141.742元

以后各月的還款依此公式類推。

也就是說，購房人在還貸款方面存在的誤區(qū)主要體現(xiàn)在將30年的利息算入了貸款，其實

利息是隨著本金的不斷減少而相應下降的。

按上述公式可知，借款人第60個月(假設)還款后即還款五年后剩余貸款本金為

272477.57元，在此時，假設三種可能看看還款方式有何改變。

1、提前全部還清貸款

將剩余貸款本金272477.57元一次還清即可。

2、提前還款10萬元

提前還款10萬元后，節(jié)省利息支出60033.19元，剩余貸款期限變?yōu)?00個月，貸款年

利率為4.05％(假設利率不變)，由按月等額還款的計算公式可知月還款額變?yōu)?02.66元。

3、遇人民銀行調(diào)整利率

假定30年個人住房貸款月利率變?yōu)?.OO‰，將剩余貸款本金272477.57元，剩余貸款

期限300個月，貸款月利率3.00‰代入按月等額還款的計算公式可得月還款額為1378.74元。

◆怎樣還銀行貸款劃算

購房人在還款前一些年中，利息負擔較重，因為本金基數(shù)大，利息相應也高，到了后一

些年中，隨著本金基數(shù)的減少，利息亦會逐步減少。但這樣一來，對于想到時候一次結算剩

余貸款的人來說就有些不劃算了，因為那時利息的比重已經(jīng)很小了。

因此，給購房人提出一個建議，在貸款的前幾年中，爭取能多還款，比如一下子還5萬，

使總貸款中的本金基數(shù)下降，那么在剩余的貸款中，也許將來只有十幾萬，但償還年限尚有

20多年，利息負擔很小，這樣就不必急于一次還款了。別忘了，一下子還掉的那些錢，是不

用付一分錢利息的。

（北京房地產(chǎn) 姚宇）