今年一季度，銀行普遍提高了頭付款比例和貸款利率，在放貸政策從嚴的預期下，如何在房貸方面進行合理規(guī)劃以達到理財目的？《理財周刊》特請理財專家為您支招——

去年年底，有朋友貸款購了一套房子，而且上午看了房下午就交了頭付，而之前，他對是否購房猶豫了很長時間。記者問他是什么促使他這么快做了決定，他說，售樓小姐告訴他，不趁著現(xiàn)在購房，很可能享受不到7折房貸。那時候，“取消頭套房利率7折優(yōu)惠”還僅僅是坊間盛傳，不過很快，這一坊間流傳的消息就被“言中”了。

省會現(xiàn)狀

房貸申請“排隊”

優(yōu)惠難續(xù)

今年年初，多家銀行上調房貸7折優(yōu)惠利率至8.5折。對貸款者的條件審查的也更加嚴格，貸款門檻也大幅提高。比如，所貸款樓房必須達到五證齊全并且已經封頂；或提高頭付比例；或除了良好的資信狀況外，還需要購房者證明個人財產達到一定數(shù)額。

“‘排隊’是目前各家銀行房貸審批發(fā)放的一個普遍現(xiàn)象。”一位銀行工作人員表示，排隊現(xiàn)象是信貸收緊的一個側面反映。因為銀行的房貸額度是有計劃限制的，再加上銀行對貸款者的嚴格審查，購購了商品房的購房者把貸款資料遞交了銀行后，貸款發(fā)放的速度要明顯減慢。這一現(xiàn)象也客觀上使房貸優(yōu)惠難續(xù)。

業(yè)內人士分析，之所以現(xiàn)階段仍有商業(yè)銀行沒有取消房貸優(yōu)惠利率，主要是國家政策還是鼓勵頭套以自住為目的的購房消費，而頭次置業(yè)的人往往經濟能力有限，故此審批貸款時還是保留一定優(yōu)惠政策。

實際影響

心理層面大于實際

以貸款50萬元按揭20年計算，如果能夠獲得7折優(yōu)惠利率每月的按揭為3072元，20年下來本息合計73.73萬元；如果利率不打折，每月的按揭變成3564元，20年下來本息合計85.56萬元，相差了近12萬元。

這一數(shù)據(jù)的確嚇人一跳，不過，這是針對房貸不打折，而且是二十年總的差額。其實，針對7折利率調至8.5折來說，每個月的增加額還是可以接受的。理財師算了一筆賬，以15年期30萬貸款算，7折后的利率是4.158%，月供為2242.89元；8.5折后利率為5.049%，月供為2380.05，8.5折優(yōu)惠利率和7折利率相比，月供成本增加137.16元，貸款利息合計增加24687.66元。應該對借款人產生不了十分明顯的影響。有關人士認為頭套房利率上調對市場的實際影響主要來源于結塊人的心理層面，對此，大家并不必要草木皆兵。

專家支招

房貸理財建議

NO1、努力提高信用度

“平時要多注意自身在銀行的信用，盡量提高自己的信用度，”專家建議購房者，尤其是二次置業(yè)者，除了提升自己的信用度外，還可以把儲蓄，國債、基金等等個人金融資產集中放在一家銀行，達到一定數(shù)量后成為該銀行VIP客戶，即能夠享受銀行提供的匯款手續(xù)費減免、柜臺業(yè)務免排隊等VIP服務，貸款時還可以享受一定利率優(yōu)惠。同時，在貸款時盡可能多的提供對自己獲得更待貸款額有利的條件，比如自有資產情況等等。

NO2：靈活選擇還貸方式

常見的還款方式主要有兩種，一是等額本息，一是等額本金。等額本息每期 (月)還款額相同，先還本金后還利息，利息總額高。而等額本金是先還利息后還本金，前期還款壓力大，以后逐期遞減。一些房貸族或是不了解兩種還款方式的門道，或是覺得等額本息每月還款額相同省心省事不必費心記，因此就選擇等額本息還款法。其實，等額本金還款法相比于等額本息還款法，可為房貸者節(jié)省不少利息。以貸款30萬元20年期為例，采用等額本息還款法，每月要還款1988元，還款總額47.7萬元，支付利息款17.7萬元。但如果采取等額本金還款法，頭月還款2512元，還款總額45.21萬元，支付利息款15.12萬元，比前者省去利息2萬多元。

NO3：盡力縮短還款時間

雙周供就是縮短房貸期限的方法之一。

所謂 “雙周供”，就是將原本按月支付的房貸改成每兩周支付一次。據(jù)銀行工作人員表示，兩次扣款的總額基本相當于原來一次扣款的數(shù)額，借款人每月負擔沒有增加，但卻可以起到縮短還款時間和節(jié)省總利息的效果。 “雙周供”每年要還款26次，而 “月供”每年則還款12次，實際上 “雙周供”比按月支付每年多付一個月。從利息計算方式看，由于 “雙周供”縮短了還款周期，提高了還款頻率，使得每期還款中本金所占比例更多，利息所占比例相應減少，本金減少速度加快，因此，才節(jié)省了借款人的利息總支出。

除了雙月供，貸款者也可選擇提前還貸，不過專家建議若提前還貸還須考慮還貸成本和機會成本。提前還貸意味著必須放棄一部分流動資金，一次性投入過大，可能打亂正常的投資節(jié)奏，降低生活質量；如有更好的投資途徑，也不必急于提前還款，通過合理的投資，獲得比貸款利率更高的回報也是有可能的。

NO4、借用理財產品 進行以存代貸

為了幫助房貸族節(jié)省利息，很多銀行相繼推出一系列節(jié)省房貸利息的理財產品，其基本思路就是以存款的利息抵充房貸利息，對房貸族而言，既相當于提前還款，手頭又保有一筆流動資金。房貸族不妨比較一下各家銀行的房貸理財產品，挑選適合自己的一款產品。

-加息預期下，合理規(guī)劃房貸，肯定能夠在一定程度上達到理財省錢的目的。

(作者：王聰)

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