今年一季度，銀行普遍提高了頭付款比例和貸款利率，在放貸政策從嚴(yán)的預(yù)期下，如何在房貸方面進(jìn)行合理規(guī)劃以達(dá)到理財(cái)目的？《理財(cái)周刊》特請(qǐng)理財(cái)專家為您支招——

去年年底，有朋友貸款購了一套房子，而且上午看了房下午就交了頭付，而之前，他對(duì)是否購房猶豫了很長時(shí)間。記者問他是什么促使他這么快做了決定，他說，售樓小姐告訴他，不趁著現(xiàn)在購房，很可能享受不到7折房貸。那時(shí)候，“取消頭套房利率7折優(yōu)惠”還僅僅是坊間盛傳，不過很快，這一坊間流傳的消息就被“言中”了。

省會(huì)現(xiàn)狀

房貸申請(qǐng)“排隊(duì)”

優(yōu)惠難續(xù)

今年年初，多家銀行上調(diào)房貸7折優(yōu)惠利率至8.5折。對(duì)貸款者的條件審查的也更加嚴(yán)格，貸款門檻也大幅提高。比如，所貸款樓房必須達(dá)到五證齊全并且已經(jīng)封頂；或提高頭付比例；或除了良好的資信狀況外，還需要購房者證明個(gè)人財(cái)產(chǎn)達(dá)到一定數(shù)額。

“‘排隊(duì)’是目前各家銀行房貸審批發(fā)放的一個(gè)普遍現(xiàn)象。”一位銀行工作人員表示，排隊(duì)現(xiàn)象是信貸收緊的一個(gè)側(cè)面反映。因?yàn)殂y行的房貸額度是有計(jì)劃限制的，再加上銀行對(duì)貸款者的嚴(yán)格審查，購購了商品房的購房者把貸款資料遞交了銀行后，貸款發(fā)放的速度要明顯減慢。這一現(xiàn)象也客觀上使房貸優(yōu)惠難續(xù)。

業(yè)內(nèi)人士分析，之所以現(xiàn)階段仍有商業(yè)銀行沒有取消房貸優(yōu)惠利率，主要是國家政策還是鼓勵(lì)頭套以自住為目的的購房消費(fèi)，而頭次置業(yè)的人往往經(jīng)濟(jì)能力有限，故此審批貸款時(shí)還是保留一定優(yōu)惠政策。

實(shí)際影響

心理層面大于實(shí)際

以貸款50萬元按揭20年計(jì)算，如果能夠獲得7折優(yōu)惠利率每月的按揭為3072元，20年下來本息合計(jì)73.73萬元；如果利率不打折，每月的按揭變成3564元，20年下來本息合計(jì)85.56萬元，相差了近12萬元。

這一數(shù)據(jù)的確嚇人一跳，不過，這是針對(duì)房貸不打折，而且是二十年總的差額。其實(shí)，針對(duì)7折利率調(diào)至8.5折來說，每個(gè)月的增加額還是可以接受的。理財(cái)師算了一筆賬，以15年期30萬貸款算，7折后的利率是4.158%，月供為2242.89元；8.5折后利率為5.049%，月供為2380.05，8.5折優(yōu)惠利率和7折利率相比，月供成本增加137.16元，貸款利息合計(jì)增加24687.66元。應(yīng)該對(duì)借款人產(chǎn)生不了十分明顯的影響。有關(guān)人士認(rèn)為頭套房利率上調(diào)對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際影響主要來源于結(jié)塊人的心理層面，對(duì)此，大家并不必要草木皆兵。

專家支招

房貸理財(cái)建議

NO1、努力提高信用度

“平時(shí)要多注意自身在銀行的信用，盡量提高自己的信用度，”專家建議購房者，尤其是二次置業(yè)者，除了提升自己的信用度外，還可以把儲(chǔ)蓄，國債、基金等等個(gè)人金融資產(chǎn)集中放在一家銀行，達(dá)到一定數(shù)量后成為該銀行VIP客戶，即能夠享受銀行提供的匯款手續(xù)費(fèi)減免、柜臺(tái)業(yè)務(wù)免排隊(duì)等VIP服務(wù)，貸款時(shí)還可以享受一定利率優(yōu)惠。同時(shí)，在貸款時(shí)盡可能多的提供對(duì)自己獲得更待貸款額有利的條件，比如自有資產(chǎn)情況等等。

NO2：靈活選擇還貸方式

常見的還款方式主要有兩種，一是等額本息，一是等額本金。等額本息每期 (月)還款額相同，先還本金后還利息，利息總額高。而等額本金是先還利息后還本金，前期還款壓力大，以后逐期遞減。一些房貸族或是不了解兩種還款方式的門道，或是覺得等額本息每月還款額相同省心省事不必費(fèi)心記，因此就選擇等額本息還款法。其實(shí)，等額本金還款法相比于等額本息還款法，可為房貸者節(jié)省不少利息。以貸款30萬元20年期為例，采用等額本息還款法，每月要還款1988元，還款總額47.7萬元，支付利息款17.7萬元。但如果采取等額本金還款法，頭月還款2512元，還款總額45.21萬元，支付利息款15.12萬元，比前者省去利息2萬多元。

NO3：盡力縮短還款時(shí)間

雙周供就是縮短房貸期限的方法之一。

所謂 “雙周供”，就是將原本按月支付的房貸改成每兩周支付一次。據(jù)銀行工作人員表示，兩次扣款的總額基本相當(dāng)于原來一次扣款的數(shù)額，借款人每月負(fù)擔(dān)沒有增加，但卻可以起到縮短還款時(shí)間和節(jié)省總利息的效果。 “雙周供”每年要還款26次，而 “月供”每年則還款12次，實(shí)際上 “雙周供”比按月支付每年多付一個(gè)月。從利息計(jì)算方式看，由于 “雙周供”縮短了還款周期，提高了還款頻率，使得每期還款中本金所占比例更多，利息所占比例相應(yīng)減少，本金減少速度加快，因此，才節(jié)省了借款人的利息總支出。

除了雙月供，貸款者也可選擇提前還貸，不過專家建議若提前還貸還須考慮還貸成本和機(jī)會(huì)成本。提前還貸意味著必須放棄一部分流動(dòng)資金，一次性投入過大，可能打亂正常的投資節(jié)奏，降低生活質(zhì)量；如有更好的投資途徑，也不必急于提前還款，通過合理的投資，獲得比貸款利率更高的回報(bào)也是有可能的。

NO4、借用理財(cái)產(chǎn)品 進(jìn)行以存代貸

為了幫助房貸族節(jié)省利息，很多銀行相繼推出一系列節(jié)省房貸利息的理財(cái)產(chǎn)品，其基本思路就是以存款的利息抵充房貸利息，對(duì)房貸族而言，既相當(dāng)于提前還款，手頭又保有一筆流動(dòng)資金。房貸族不妨比較一下各家銀行的房貸理財(cái)產(chǎn)品，挑選適合自己的一款產(chǎn)品。

-加息預(yù)期下，合理規(guī)劃房貸，肯定能夠在一定程度上達(dá)到理財(cái)省錢的目的。

(作者：王聰)

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