等額本息還款法是在貸款期限內(nèi)每月以相等的還款額足額償還貸款本金和利息的方法。每月等額償還貸款本息是個(gè)人住房抵押貸款中較常見(jiàn)的一種還款方式。等額本息還款可以可通過(guò)下面的公式來(lái)進(jìn)行計(jì)算，這實(shí)際上是依據(jù)財(cái)務(wù)管理中的年金原理。

　　
等額本息還款公式（圖片來(lái)源：《理財(cái)》）

　　而等額本金還款法是指在貸款期限內(nèi)按月償還貸款利息和本金，其中每月所還本金相等。其計(jì)算公式如下：

　　
等額本金還款法公式（圖片來(lái)源：《理財(cái)》）

　　等額本金還款法的特點(diǎn)是本金在整個(gè)還款期內(nèi)平均分?jǐn)?，利息則按貸款本金余額逐日計(jì)算，每月還款額在逐漸減少，但償還本金的速度是保持不變的。使用本方法，開(kāi)始時(shí)每月還款額比等額本息還款要高，在貸款總額較大的情況下，相差甚至可達(dá)千元，但隨著時(shí)間推移，還款負(fù)擔(dān)會(huì)逐漸減輕。

　　到底哪種還款方法比較合算呢？筆者通過(guò)一個(gè)案例具體解釋這個(gè)問(wèn)題。

　　例：張先生購(gòu)購(gòu)了一套總價(jià)100萬(wàn)的新房，頭付20萬(wàn)，貸款80萬(wàn)，利率為6％，期限為20年。

　　如果采用等額本息方式，根據(jù)上面的計(jì)算公式，可以得出以下結(jié)果：

　　每月還款額為5731.45元

　　個(gè)月所還利息＝800000×6％/12＝4000

　　個(gè)月所還本金＝5731.45－4000＝1731.45

　　償還完所有房貸后一共還的利息＝5371.45×240－800000＝575548

　　如果采取等額本金法，根據(jù)上面的計(jì)算公式，可以得出以下結(jié)果：

　　個(gè)月還的本金＝800000/240＝3333.33

　　個(gè)月所還利息＝800000×6％/12＝4000

　　償還完所有房貸后一共還的利息＝3333.33×0.005×（240+239+…+1）＝3333.33×0.005×（240+1）×240÷2＝482000

　　通過(guò)計(jì)算后，我們發(fā)現(xiàn)采用等額本金法所還利息總額要比采用等額本金法所還利息總額要少，這時(shí)一些人就得出結(jié)論：采用等額本金法比等額本息法合算。實(shí)際上，這樣的推理和結(jié)論對(duì)不對(duì)呢？筆者繼續(xù)通過(guò)圖形來(lái)分析這一問(wèn)題。

　　
圖1：兩種還款方式下每次償還本息數(shù)額之和的比較（圖片來(lái)源：《理財(cái)》）

　　圖1是對(duì)兩種還款方式下每次償還本息數(shù)額之和的比較。其中，坐標(biāo)軸的橫軸代表還款的次數(shù)，縱軸代表每次還款的金額。從圖中可以看出：對(duì)于等額本息還款法，隨著還款次數(shù)的增加，貸款者每次償還的貸款始終保持不變；對(duì)于等額本金還款法，隨著還款次數(shù)的增加，貸款者每次償還的貸款直線(xiàn)下降。

　　
圖2：兩種還款方式下每次償還利息的比較（圖片來(lái)源：《理財(cái)》）

　　圖2表示的是兩種還款方式下每次償還利息的比較。從圖中可以看出：對(duì)于等額本息還款法，隨著還款次數(shù)的增加，貸款者每次償還的貸款中，每次償還的利息是逐步減少的；對(duì)于等額本金還款法，隨著還款次數(shù)的增加，貸款者每次償還的貸款中，每次償還的利息也是是逐步減少的；但是，盡管如此，前者是曲線(xiàn)下降，后者是直線(xiàn)下降，且在每次還款的數(shù)額中，采用等額本息所還的利息總是要大于采用等額本金法所還的利息。因此，從所還利息總額的角度來(lái)看，采用等額本息法在還完所有款項(xiàng)之后所還的利息總額必然要大于采用等額本金法在還完所有款項(xiàng)之后所還的利息總額。

　　
圖3：兩種還款方式下每次償還本金的比較（圖片來(lái)源：《理財(cái)》）

　　圖3表示的是兩種還款方式下每次償還本金的比較。從圖中可以看出，對(duì)于等額本息還款法，隨著還款次數(shù)的增加，貸款者每次償還的本金逐漸增加；對(duì)于等額本金還款法，隨著還款次數(shù)的增加，貸款者每次償還的本金保持不變。事實(shí)上，從這張圖中我們可以看出為什么采用等額本息法要比采用等額本金法所償還的利息要多，原因就在于采用等額本息法在前期償還的本金數(shù)額要比采用等額本金法在前期償還的本金數(shù)額要少。

　　反過(guò)來(lái)，我們?cè)倏匆幌?，之所以采用等額本金法要比采用等額本息法看起來(lái)要合算，原因就是在于采用等額本息法前期所還本金少，后期才逐步增多，而采用等額本金法每次所償還的本金數(shù)額是相同的。其實(shí)質(zhì)，無(wú)非是貸款本金因“朝三暮四”或“朝四暮三”式的先還后還，造成貸款本金事實(shí)上的長(zhǎng)用短用、多用少用，進(jìn)而影響利息隨資金實(shí)際占用數(shù)量及期限長(zhǎng)短的變化而增減。

　　筆者的建議是，在貸款購(gòu)房時(shí)，究竟是采用等額本息法還是采用等額本金法，主要考慮的不應(yīng)當(dāng)是利息問(wèn)題，而應(yīng)當(dāng)是貸款購(gòu)房者的收入變化情況。若目前收入較高但預(yù)計(jì)將來(lái)收入會(huì)減少的人群，如面臨退休的人，或還款初期還款能力較強(qiáng)，并希望在還款初期歸還較大款項(xiàng)來(lái)減少利息支出的借款人，建議采取等額本金法。若目前收入低，但以后收入逐步提高的人群，如年輕人，建議采取等額本息法。（作者單位 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行濰坊市分行營(yíng)業(yè)部）

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