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巧還房貸讓你少奮斗十年

  編輯:海南房產網   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 558 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  在網上經常能看到有房奴發(fā)帖叫苦不迭,自從購房后讓房貸壓得喘不過氣來,想著早上起床一睜眼就欠人家銀行100塊錢,不但讓房奴從物質上大大降低了生活標準,更使他們的精神備受折磨,心理健康受到極大傷害。

  可見,房貸是目前大多數購房家庭開銷的一項,很多網友們都是房奴一族,房貸政策的一舉一動都牽動著大家的神經;雖然房貸苦,但如何辦理房貸卻大有講究,掌握了房貸技巧,往往可以四兩撥千金,讓你少奮斗10年。下面整理出不同的還貸方式供大家借鑒和學習。

  選擇合適的房貸還款法

  1、分階段性還款法適合年輕人。由于年輕人、大學生剛參加工作,手頭資金緊張,所以這種還款方式就允許客戶有3-5年寬限期,開始還款每月只要幾百元,過了5年后,隨著收入提高、經濟基礎的夯實,還款也會提高步入正常的還款方式。

  2、等額本金還款法適合收入高人群。等額本金還款,借款人可隨還貸年份增加逐漸減輕負擔。這種還款方式是將本金分攤到每個月中,同時付清上一還款日至本次還款日之間的利息。這種還款方式在同等條件下所償還的總利息要比等額本息少,隨著時間推移,還款負擔便會逐漸減輕,但由于利息是遞減的,開始幾年的月供金額要比等額本息高,壓力會很大,所以這種還款方式對于收入高且還款壓力不大的人群比較合適。

  3、等額本息還款法適合收入穩(wěn)定人群。等額本息是指,把按揭貸款的本金總額與利息總額相加,然后平均分攤到還款期限的每個月中。作為還款人,每個月還給銀行固定金額,但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減??梢妼τ谑杖敕€(wěn)定、經濟條件不允許前期投入過大的家庭可以選擇這種方式。

  4、按季按月還息一次性還本付息法適合從事經營活動人群。一次性還本付息,指借款到期日一次性償還所有貸款利息和本金的還款方法。對于小企業(yè)或者個體經營者,可以減輕還款壓力。

  5、轉按揭。轉按揭是指由新貸款銀行幫助客戶找擔保公司,還清原貸款銀行的錢,然后重新在新貸款行辦理貸款。如果你目前所在的銀行不能給你7折房貸利率優(yōu)惠,就完全可以房貸跳槽,尋找較實惠的銀行。由于競爭激烈,一些銀行還是相當樂意為你效勞的。

  6、按月調息。在目前降息趨勢下,市民以前若選擇的是房貸固定利率,那就趕緊轉為浮動利率才劃算。不過,“固定”改“浮動”需要支付一定數額的違約金。

  7、雙周供省利息。雙周供縮短了還款周期,比原來按月還款的還款頻率高一些,由此產生的便是貸款的本金減少得更快,也就意味著在整個還款期內所歸還的貸款利息,將遠遠小于按月還款時歸還的貸款利息,本金減少速度加快。因此,還款的周期被縮短,同時也節(jié)省了借款人的總支出。對于工作和收入穩(wěn)定的人,選擇雙周供還是很合適的。

  8、提前還貸縮短期限。提前還貸之前要算好賬,因為不是所有的提前還貸都能省錢。比如,還貸年限已經超過一半,月還款額中本金大于利息,那么提前還款的意義就不大。此外,部分提前還貸后,剩下的貸款市民應選擇縮短貸款期限,而不是減少每月還款額。因為,銀行收取利息主要是按照貸款金額占據銀行的時間成本來計算的,因此選擇縮短貸款期限就可以有效減少利息的支出。假如貸款期限縮短后正好能歸入更低利率的期限檔次,省息的效果就更明顯了。而且,在降息過程中,往往短期貸款利率下降的幅度更大。

  9、公積金轉賬還貸。在申請購房組合貸款時,一方面盡量用足公積金貸款并盡量延長貸款年限,在享受低利率好處的同時,程度地降低每月公積金的還款額;程度地縮短商業(yè)貸款年限,在家庭經濟可承受范圍內盡可能提高每月商業(yè)貸款的還款額。這樣,月還款額的結構中就會呈現公積金份額少、商業(yè)份額多的狀態(tài)。公積金賬戶在抵充公積金月供后,余額就能抵充商業(yè)性貸款,這樣節(jié)省的利息就很可觀。

  所以對于房貸一族來說,選擇合適的還貸方式,就能實打實的省下不少錢。另外,選擇合適的銀行也能讓你得到相當大的實惠。

  選擇合適的銀行產品

  1、渣打活利貸,100萬貸款省息近60萬。包括下面的也都是提前還貸的一種方法,通過將閑置資金存入還款賬戶,作為提前還款,直接抵扣貸款本金,在省息的同時自動縮短了還款期限。假如你貸款100萬購一套2室一廳的新房,貸款期限30年,由于每月可以節(jié)省3000元,可將這筆資金存入還款賬戶,在還款的第2個月,貸款本金就比原來減少了3000元,如果堅持每月將節(jié)省的3000元存入還款賬戶不支取,較終還款的利息總額為55.5641萬元,而普通住房貸款利息總額需要115.8379萬元,可節(jié)省的利息近60萬元,同時,你的還款期限也由原來的30年縮短為22年。從還貸年限上再加上節(jié)省的利息豈止讓你少奮斗10年?

  2、深發(fā)展“存抵貸”:提前還貸資金也有收益。該產品將賬戶上的資金將按照一定的比例被視作提前還貸,而非全部資金用于抵償本金,其次,節(jié)省的貸款利息還可返還到賬戶中,并有一定的理財收益。收益包括存款額的活期利率和存款抵扣部分貸款產生的利差收益。假如你辦理80萬元貸款,如果還款賬戶余額為10萬元,則相當于抵扣了2.75萬元的貸款本金,如果接下來兩天分別存入10萬元、70萬元,則以這三天的理財收益計算,其年收益率約為4.2%,遠高于活期存款利率。

  3、建行“存貸通”:有不良記錄難享該賬戶。將還款賬戶設定為貸款通增值賬戶,可將活期賬戶的錢存入“增值賬戶”,按銀行約定的比例,將其視為提前還貸的資金,賬戶余額越多,視作抵扣的還貸額就越高。需要資金時,可隨時提取存貸通增值賬戶中的部分或全部存款,包括被視同提前還貸的部分。例如,你在建行辦理貸款金額為60萬,期限為30年的個人住房貸款,如果增值賬戶余額為10萬元,則2.5萬元視作提前歸還貸款資金,剩余7.5萬元則按活期存款計息,則當天可節(jié)省利息支出25000×5.94%/360=4.125元。節(jié)約的利息通過“增值收益”的形式返還到賬戶余額中,市民可自由決定是否支取或繼續(xù)沖抵貸款。

  房貸理財建議

  NO1、努力提高信用度

  “平時要多注意自身在銀行的信用,盡量提高自己的信用度,”專家建議購房者,尤其是二次置業(yè)者,除了提升自己的信用度外,還可以把儲蓄,國債、基金等等個人金融資產集中放在一家銀行,達到一定數量后成為該銀行VIP客戶,即能夠享受銀行提供的匯款手續(xù)費減免、柜臺業(yè)務免排隊等VIP服務,貸款時還可以享受一定利率優(yōu)惠。同時,在貸款時盡可能多的提供對自己獲得更待貸款額有利的條件,比如自有資產情況等等。

  NO2:靈活選擇還貸方式

  常見的還款方式主要有兩種,一是等額本息,一是等額本金。等額本息每期 (月)還款額相同,先還本金后還利息,利息總額高。而等額本金是先還利息后還本金,前期還款壓力大,以后逐期遞減。一些房貸族或是不了解兩種還款方式的門道,或是覺得等額本息每月還款額相同省心省事不必費心記,因此就選擇等額本息還款法。其實,等額本金還款法相比于等額本息還款法,可為房貸者節(jié)省不少利息。以貸款30萬元20年期為例,采用等額本息還款法,每月要還款1988元,還款總額47.7萬元,支付利息款17.7萬元。但如果采取等額本金還款法,頭月還款2512元,還款總額45.21萬元,支付利息款15.12萬元,比前者省去利息2萬多元。

  NO3:盡力縮短還款時間

  雙周供就是縮短房貸期限的方法之一。

  所謂 “雙周供”,就是將原本按月支付的房貸改成每兩周支付一次。據銀行工作人員表示,兩次扣款的總額基本相當于原來一次扣款的數額,借款人每月負擔沒有增加,但卻可以起到縮短還款時間和節(jié)省總利息的效果。 “雙周供”每年要還款26次,而 “月供”每年則還款12次,實際上 “雙周供”比按月支付每年多付一個月。從利息計算方式看,由于 “雙周供”縮短了還款周期,提高了還款頻率,使得每期還款中本金所占比例更多,利息所占比例相應減少,本金減少速度加快,因此,才節(jié)省了借款人的利息總支出。

  除了雙月供,貸款者也可選擇提前還貸,不過專家建議若提前還貸還須考慮還貸成本和機會成本。提前還貸意味著必須放棄一部分流動資金,一次性投入過大,可能打亂正常的投資節(jié)奏,降低生活質量;如有更好的投資途徑,也不必急于提前還款,通過合理的投資,獲得比貸款利率更高的回報也是有可能的。

  NO4、借用理財產品 進行以存代貸

  為了幫助房貸族節(jié)省利息,很多銀行相繼推出一系列節(jié)省房貸利息的理財產品,其基本思路就是以存款的利息抵充房貸利息,對房貸族而言,既相當于提前還款,手頭又保有一筆流動資金。房貸族不妨比較一下各家銀行的房貸理財產品,挑選適合自己的一款產品。

  加息預期下,合理規(guī)劃房貸,肯定能夠在一定程度上達到理財省錢的目的。

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