目前，消費者在住房消費上有“五難”，售房承諾難兌現(xiàn)、認購定金難歸還、房屋面積難準確、商品房質(zhì)量難保障、產(chǎn)權登記難完善。12315維權協(xié)作單位天津君匯律師事務所劉行星律師依據(jù)有關法律和政策，對住房消費中存在的問題進行法律風險提示。

一、虛夸宣傳炒賣點房

地產(chǎn)廣告的虛假宣傳主要體現(xiàn)在：房屋價格、服務標準、配套設施、物業(yè)管理、小區(qū)及周邊環(huán)境等方面，開發(fā)商往往以低價起步，模糊價格和面積，虛構賣點來吸引購房者。尤其是在購購期房時，消費者只能從沙盤和圖片對樓盤進行了解，到交付現(xiàn)房時再發(fā)現(xiàn)承諾與實際不符，已時過境遷。依據(jù)《合同法》的有關規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介服務機構發(fā)布的廣告、明示、承諾都為要約邀請，應與購房者在購賣合同中將所有邀約予以明確，并按邀約履行各種承諾，否則就是違約。

二、拋撒誘餌騙訂金需

要消費者注意的是，現(xiàn)在開發(fā)商普遍采取以價格優(yōu)惠做誘餌，誘使購房者交錢訂購，消費者如果輕信開發(fā)商貿(mào)然交了訂金，一旦反悔，所交訂金將有去無還。因此，購房者在交購房訂金之前，要把情況和問題考慮全面，認真審查認購書中的詳細條款，較好先采取以幾天為期限的預訂方式，即便不打算購購，可以在約定時間內(nèi)將預訂金收回。

三、計價面積玩騙術減

少實建面積、多算公攤面積、重復計算面積、編造虛假面積是一些開發(fā)商慣用的騙術。為防止不法開發(fā)商玩弄騙術，消費者在購房時應對相關法律法規(guī)有所了解，做到心中有數(shù)。按照有關規(guī)定：(1)商品房銷售可以按套計價、按套內(nèi)面積計價、按建筑面積計價三種方式。(2)建筑面積是由套內(nèi)面積和共有分攤面積兩項組成。(3)套內(nèi)面積是業(yè)主的獨立產(chǎn)權，分攤面積為共有產(chǎn)權。(4)在商品房購賣合同中，應將房屋實際計價面積核算清楚，并且購賣雙方還要在合同中注明將來如果發(fā)生誤差的處理方式。

四、房屋購后無產(chǎn)權

沒有產(chǎn)權證書，消費者只能使用房屋卻無法出售轉(zhuǎn)讓。依據(jù)相關法規(guī)，由于開發(fā)商的原因，購房者未能取得房屋權屬證書的，開發(fā)商應當承擔違約責任，并向購房者支付違約金。如果在合同中沒有約定違約金的、損失數(shù)額難以確定的，違約金可以按購房款總額并參照銀行有關規(guī)定計算。也就是說，購房者一旦遇到上述情況，應該依法要求開發(fā)商退房或進行賠償。