物權(quán)法的出臺，為業(yè)主的權(quán)利提供了法律保障。但是，目前房地產(chǎn)業(yè)的一些合同和做法，卻并沒有隨著物權(quán)法的出臺而做出相應(yīng)改變，這使得很多業(yè)主在購房時產(chǎn)生新的風(fēng)險。仁和律師事務(wù)所副主任孟憲生(孟憲生博客,孟憲生新聞,孟憲生說吧)律師介紹，“盲點”主要表現(xiàn)在計價方式、公共配套設(shè)施所有權(quán)等四個方面。

　　主張按照套內(nèi)建筑面積計價

　　仁和律師事務(wù)所副主任孟憲生律師認(rèn)為，驗房要謹(jǐn)慎交房面積是否縮水。目前普遍采用以建筑面積為計價單位，個別開發(fā)建設(shè)單位利用建筑面積與套內(nèi)建筑面積換算進(jìn)行價格欺詐。

　　孟憲生表示，建筑面積等于套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偯娣e之和。一般購房者很難準(zhǔn)確量取建筑面積。他介紹：“《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第34條規(guī)定：預(yù)售商品住宅的，應(yīng)當(dāng)按照套內(nèi)建筑面積計價。簽訂商品住宅預(yù)售合同時，業(yè)主和開發(fā)商應(yīng)當(dāng)選擇按照套內(nèi)建筑面積計算；購購非商品住宅、別墅或購購現(xiàn)房的業(yè)主仍舊可以在建筑面積、套內(nèi)建筑面積、按套三種計價方式中自行選擇一種方式和開發(fā)商進(jìn)行約定，也可以約定按使用面積等其他方式進(jìn)行計價?！?p>

　　在物權(quán)法頒布后，計算房子面積也清楚了很多。物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主對專有部位享有所有權(quán)，對公有部位享有共有權(quán)。公有部位又是在開發(fā)項目立項時確定的，不應(yīng)該變得歸業(yè)主共有。業(yè)主在簽訂購房合同時，應(yīng)主張以專有面積即套內(nèi)建筑面積計價。同時，在合同中須列明公有部位和共有配套場所、設(shè)施、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)。

　　公共配套設(shè)施歸業(yè)主所有

　　小區(qū)的公共配套設(shè)施是業(yè)主通過繳納相關(guān)費用后所得，這是一個認(rèn)識上的誤區(qū)。孟憲生律師說，小區(qū)的公共配套設(shè)施歸業(yè)主共同所有，且為業(yè)主的原始取得，并不是通過轉(zhuǎn)讓而取得的。

　　城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)定，規(guī)劃條件未納入國有土地使用權(quán)出讓合同的，該國有土地使用權(quán)出讓合同無效；這就使得規(guī)劃條件要求配備的公共配套設(shè)施開發(fā)商是不能減少的，是必須按照要求建設(shè)的，否則就存在違法。

　　同時2008年7月1日生效的房屋登記辦法，第三十一條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，否則不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。較高法院司法解釋討論稿也表示：登記為業(yè)主共有，雖沒有登記業(yè)主共有，但確為業(yè)主共同管理所需要的公共的部位設(shè)施認(rèn)定為業(yè)主共有。

　　當(dāng)心房屋被抵押

　　物權(quán)法規(guī)定，抵押物轉(zhuǎn)讓時，必須經(jīng)過抵押權(quán)人同意，否則無效。以土地使用權(quán)作抵押的，后建的建筑物不屬于抵押物，但是處理抵押物時可以一并處分。

　　不動產(chǎn)抵押規(guī)定的改變，給期房預(yù)售合同帶來新的風(fēng)險。如果開發(fā)商預(yù)售商品房時建設(shè)土地權(quán)被抵押了，土地使用權(quán)是抵押物，后來建在土地上的房子遂不屬于抵押物，但是當(dāng)?shù)盅喝诉`約時，抵押權(quán)人在處分抵押土地時，同時可以處分土地上的建筑物。在物權(quán)法生效前，根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定，開發(fā)商只要向購受人履行了告知義務(wù)，向抵押權(quán)人履行了告知義務(wù)購賣合同有效。

　　物權(quán)法生效后，如果開發(fā)商預(yù)售商品房時并沒有得到抵押權(quán)人的同意，那么就意味著業(yè)主與開發(fā)企業(yè)簽訂的購賣房屋的合同無效，購受人希望通過合同取得的利益不能獲得法律保護(hù)。

　　辦理預(yù)告登記可免一房兩賣

　　一房兩賣的事情早已屢見不鮮，物權(quán)法十一條規(guī)定“預(yù)告登記”：當(dāng)事人簽訂購賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

　　需要告知購房人的是，房屋購賣合同登記備案只是行政管理措施，并不產(chǎn)生物權(quán)效力，發(fā)生一房多售后，很難保證業(yè)主取得所需要的房屋。

　　而預(yù)告登記后，如果開發(fā)商將房屋再轉(zhuǎn)讓他人不發(fā)生物權(quán)效力，即通過預(yù)告登記保證了業(yè)主享有的期待利益，即便開發(fā)商一房多售，也不會損害到已經(jīng)預(yù)告登記的業(yè)主的物權(quán)。因此業(yè)主購房時，應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商協(xié)議約定辦理預(yù)告登記。

　　海芳 康藍(lán)方/采訪整理

　　“中消協(xié)愿當(dāng)購房者不收費的律師”

　　邱建國

　　中國消費者協(xié)會投訴部主任

　　近幾年房地產(chǎn)投訴開始增多，中國消費者協(xié)會投訴部統(tǒng)計，投訴大體上有兩類主要問題，一類問題是房子的質(zhì)量問題，涉及消費者的安全，房子蓋起來之后，出現(xiàn)房子開裂、滲水、漏水這種情況比較多；另一類是面積問題，短斤少兩。此外，前期的產(chǎn)品宣傳存在誤導(dǎo)信息、辦理產(chǎn)權(quán)證問題、后期的物業(yè)管理等方面也存在較多的投訴。

　　作為普通購房者，在北京購套房子很不容易。中國消費者協(xié)會投訴部主任邱建國說，當(dāng)消費者權(quán)益受到損害時，消費者有五條渠道來維護(hù)自己的合法權(quán)益：是和解；是到消協(xié)進(jìn)行投訴，由消協(xié)找到被投訴方調(diào)解；第三是到工商局等有關(guān)行政執(zhí)法部門申訴；第四是仲裁；第五是到人民法院進(jìn)行訴訟。

　　邱建國表示，消協(xié)是消費者的代言人，或者是消費者不收費的律師。要提醒消費者，一定要學(xué)法懂法，尤其是與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)。另外，要謹(jǐn)慎對待廣告，認(rèn)真審查合同條款。當(dāng)消費者權(quán)益受到損害后，一定要依據(jù)法律來維權(quán)。當(dāng)然，要建立房地產(chǎn)市場良好的消費環(huán)境，還需要社會各個方面共同的努力。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強自律，守法經(jīng)營；有關(guān)政府部門要加強這方面的監(jiān)管；消費者也要進(jìn)一步提高自己的維權(quán)意識，做到理性消費。丁輝/采訪整理

　　“較真兒還得理性點”

　　王建文

　　時代九和律師事務(wù)所律師

　　有的業(yè)主遇到墻裂了、地漏排水不暢等問題，就要退房。時代九和律師事務(wù)所律師王建文說，這是不理智的，這樣的情況屬于無條件維修，構(gòu)不成退房的性質(zhì)。

　　那么，哪些情況下如何維權(quán)？

　　購房維權(quán)糾紛兩大類

　　目前因為購房而引起的維權(quán)糾紛主要有兩個方面：一是質(zhì)量問題。消費者購房是被動消費，房子的成品化程度等因素，消費者在前期是不可控的；二是物業(yè)糾紛。小區(qū)電梯天天壞，到了該交物業(yè)費的時候，物業(yè)公司三個電話催促，還派專人來盯，這樣的服務(wù)怎么能不引起糾紛呢？

　　王建文律師認(rèn)為，維權(quán)的核心問題在于市場化程度不夠，這個市場不是競爭太激烈了，而是競爭還不夠。如果不能有效解決市場供求關(guān)系，那么消費者權(quán)益的維護(hù)，以及雙方潛在的矛盾就永遠(yuǎn)得不到解決。

　　維權(quán)要持續(xù)和理性

　　王建文律師建議購房人，在房子的消費維權(quán)上，頭先要做好分析，到底是質(zhì)量上的問題還是性質(zhì)上的問題。如果是質(zhì)量問題就要本著解決問題為目的，抱著務(wù)實的態(tài)度；如果是性質(zhì)問題那就一定要較真，甚至通過法律途徑來解決。

　　墻裂了、地漏排水不暢等問題，屬于無條件維修范疇，構(gòu)不成退房的性質(zhì)。遇到類似的質(zhì)量問題還是要本著實際解決為原則，或者有效解決為原則。

　　王建文律師說，有一類維權(quán)建議業(yè)主要較真，比如很多業(yè)主抱怨自己的權(quán)利太少，法律地位不夠，而真正到了開業(yè)主大會來處理問題的時候，真正來開會的人卻。維權(quán)是一個公共意識，如果大家都認(rèn)為事情與自己無關(guān)就可以不關(guān)心，反過來，到了你真正遇到問題的時候，別人也可以同樣不去關(guān)心。

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