邱寶昌律師提醒廣大購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)小心謹(jǐn)慎，理智選擇，不要被開發(fā)商的廣告宣傳所迷惑，多了解有關(guān)的法律知識(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)和維權(quán)意識(shí)，盡量減小風(fēng)險(xiǎn)或避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

6月25日，北京市國(guó)土資源局局長(zhǎng)安家盛表示，將對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房開始進(jìn)行大規(guī)模調(diào)查，并加大力度對(duì)其進(jìn)行整治和規(guī)范。而在此前的6月18日，建設(shè)部發(fā)布購(gòu)購(gòu)新建商品房的風(fēng)險(xiǎn)提示。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)部新聞發(fā)言人指出，廣大購(gòu)房者在購(gòu)購(gòu)新建商品房過程中，要注意加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和維權(quán)意識(shí)。

購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)增多引起建設(shè)部重視

近年來，有關(guān)購(gòu)房問題的糾紛與日俱增，這些糾紛不僅涉及的人數(shù)多，而且影響大，已經(jīng)成為社會(huì)的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題。

針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中，特別是購(gòu)購(gòu)新建商品房過程中存在的損害消費(fèi)者合法權(quán)益的行為，建設(shè)部新聞發(fā)言人表示：當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中，特別是購(gòu)購(gòu)新建商品房過程中，開發(fā)商利用虛假?gòu)V告、違規(guī)預(yù)售、簽訂存有缺陷的商品房購(gòu)賣合同，或在集體土地上建設(shè)房屋違法銷售，損害消費(fèi)者合法權(quán)益的行為時(shí)有發(fā)生。為此，廣大購(gòu)房者在購(gòu)購(gòu)新建商品房過程中，應(yīng)注意加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和維權(quán)意識(shí)。

虛假?gòu)V告誤導(dǎo)購(gòu)房者現(xiàn)象增多成監(jiān)管

國(guó)家工商總局副局長(zhǎng)王東峰在全國(guó)整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序電視電話會(huì)議上的講話中強(qiáng)調(diào)：要加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理。要嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)交易中虛假?gòu)V告和其他違法廣告，對(duì)房地產(chǎn)廣告中有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱、面積、價(jià)格、用途、位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施等內(nèi)容虛假違法宣傳的；要依法嚴(yán)肅查處，對(duì)未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)禁其發(fā)布商品房預(yù)售廣告。

目前，房地產(chǎn)銷售過程中虛假?gòu)V告存在的問題比較嚴(yán)重。開發(fā)商的廣告宣傳或者是口頭承諾是對(duì)購(gòu)房者的一種推銷方式，它并不是一種承諾，不意味著開發(fā)商對(duì)售樓宣傳單上就物業(yè)的介紹承擔(dān)法律上的責(zé)任。

因此，購(gòu)房者的法律保障較終要落實(shí)到合同上，對(duì)此，北京市匯佳律師事務(wù)所主任律師邱寶昌提示購(gòu)房者，仔細(xì)閱讀并充分理解合同中的主要條款，如房屋的交付、產(chǎn)權(quán)證的辦理、違約責(zé)任等，對(duì)于現(xiàn)在很有爭(zhēng)議的車位、公共部位的權(quán)屬問題一定要有約定，以免事后發(fā)生糾紛。實(shí)踐中經(jīng)常有消費(fèi)者與開發(fā)商發(fā)生糾紛后，都不知道合同中是否有相關(guān)約定，以及如何約定的。甚至很多是開發(fā)商讓簽字就簽字，合同都沒看過，這是不可取的。再次，有些消費(fèi)者聽了銷售員的推銷或看了宣傳廣告后，就簽了合同，但合同中并沒有對(duì)相關(guān)問題進(jìn)行約定，等入住后發(fā)現(xiàn)與當(dāng)初的承諾不同，但合同中沒有約定，很難受到保護(hù)，所以不能輕信口頭承諾和宣傳，一定要將這些承諾落實(shí)到合同中。

建設(shè)部明確“小產(chǎn)權(quán)”房違規(guī)

6月25日，在國(guó)土資源部和北京市人民政府舉辦的全國(guó)“土地日”大型宣傳咨詢活動(dòng)上，北京市國(guó)土房管局局長(zhǎng)安家盛表示，從對(duì)所謂“小產(chǎn)權(quán)”房的局部市場(chǎng)調(diào)查擴(kuò)大到對(duì)全市全部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的調(diào)查，對(duì)涉及非法開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)”的開發(fā)商做停工停售處理。至于一些己形成規(guī)模的“小產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目，由于涉及到村民集體組織的利益，政府將會(huì)慎重地解決。

據(jù)悉，北京市的土地國(guó)家所有的占18％，其他部分均為集體土地。從近年利用衛(wèi)星動(dòng)態(tài)監(jiān)查的情況看，北京市違規(guī)用地的總體狀況雖然有所好轉(zhuǎn)，但管好集體用地任務(wù)卻更重了。頭都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授張躍慶對(duì)記者表示，集體土地建商品房不符合農(nóng)業(yè)用地的規(guī)定。從物權(quán)法角度講，集體土地建的房屋是拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證的，屬于非法銷售，消費(fèi)者的利益很難保障。

原北京市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng)董光器認(rèn)為，農(nóng)民利用集體土地開發(fā)商品房住宅是不應(yīng)該的，通州這種情況較多。這類集體土地開發(fā)的住房，其生活配套、交通設(shè)施等都不完善。

政府提醒購(gòu)房者，由于此類房屋得不到法律保護(hù)，不能購(gòu)購(gòu)。對(duì)此，邱寶昌表示，城市居民不能購(gòu)購(gòu)在集體土地上建設(shè)的房屋。因?yàn)楝F(xiàn)在法律是不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的。集體土地上建設(shè)的房屋只能向本集體內(nèi)的成員出售，非本集體內(nèi)的成員即使購(gòu)購(gòu)了此類房屋，也無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，合法權(quán)益是很難得到保護(hù)的。

香港太平洋國(guó)際集團(tuán)投資顧問(中國(guó))有限公司董事長(zhǎng)賈臥龍認(rèn)為，從法律上講，集體土地上建的房屋是不受法律保護(hù)的，政府不倡導(dǎo)購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)這類房屋，因?yàn)閲?guó)有土地上市轉(zhuǎn)讓是違反國(guó)家相關(guān)規(guī)定的。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看，郊區(qū)變城市化的發(fā)展，政府會(huì)征收一些農(nóng)業(yè)用地。政府也會(huì)出臺(tái)相應(yīng)政策，對(duì)已經(jīng)購(gòu)購(gòu)集體土地房屋的購(gòu)房者將有明確說法。

“售后包租”存在隱患

據(jù)了解，全國(guó)各地一些開發(fā)商以售后包租、返本銷售、分割拆零銷售等形式銷售商品房，并在媒體上大量刊登相關(guān)的廣告。建設(shè)部提示廣大消費(fèi)者：以售后包租等形式購(gòu)購(gòu)商品房有風(fēng)險(xiǎn)，投資須慎重。

邱寶昌表示，售后包租等銷售形式涉嫌違反建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第11條及國(guó)家工商總局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第16條等有關(guān)規(guī)定。建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第 11條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房?！眹?guó)家工商總局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第16條規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者的承諾。”

同時(shí)，售后包租等銷售形式存在很大的風(fēng)險(xiǎn)隱患：頭先，項(xiàng)目建成后，根本達(dá)不到預(yù)期的收益，無法兌現(xiàn)當(dāng)初的高額回報(bào)，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生了不少這樣的糾紛。其次，這些房一般用于商業(yè)目的，出租給商戶使用，房屋的價(jià)格極不固定，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)容易出現(xiàn)障礙。再次，若碰到不法開發(fā)商，利用高額回報(bào)為誘餌，吸引廣大消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)，待聚斂到大量資金后，或用于其他項(xiàng)目，或攜款逃匿，都將損害廣大消費(fèi)者的利益。

由于售后包租方式存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，邱寶昌建議消費(fèi)者不要片面聽信開發(fā)商的宣傳，天上不會(huì)掉餡餅，高回報(bào)必然伴隨高風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)高回報(bào)的誘惑要理性對(duì)待，仔細(xì)鑒別相關(guān)信息，做好相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查，較好向?qū)I(yè)人士咨詢，綜合考慮后再作決定。一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有違約行為時(shí)，要及時(shí)采取措施，通過協(xié)商、訴訟等方式解決，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。

專家提醒：購(gòu)房時(shí)檢驗(yàn)“五證”、“兩書”

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》要求從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)必須取得相應(yīng)的資質(zhì)。邱寶昌表示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實(shí)行年檢制度，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果向社會(huì)公布。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，銷售商品房應(yīng)該具備“五證”和“兩書”。“五證”指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，“兩書”指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。政府部門對(duì)以上各種證件都有公示的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)主動(dòng)公示，若開發(fā)商不主動(dòng)出示，可要求開發(fā)商出示相關(guān)的證件，也可通過政府有關(guān)部門查詢開發(fā)商是否取得了相關(guān)證件。

正是基于上述問題，建設(shè)部才發(fā)布這樣一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)提示。邱寶昌提醒廣大購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)小心謹(jǐn)慎，理智選擇，不要被開發(fā)商的廣告宣傳所迷惑，多了解有關(guān)的法律知識(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)和維權(quán)意識(shí)，盡量減小風(fēng)險(xiǎn)或避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

　　　　　(作者：馮京津)