目前，消費(fèi)者在住房消費(fèi)上有“五難”，售房承諾難兌現(xiàn)、認(rèn)購定金難歸還、房屋面積難準(zhǔn)確、商品房質(zhì)量難保障、產(chǎn)權(quán)登記難完善。12315維權(quán)協(xié)作單位天津君匯律師事務(wù)所劉行星律師依據(jù)有關(guān)法律和政策，對住房消費(fèi)中存在的問題進(jìn)行法律風(fēng)險(xiǎn)提示。

一、虛夸宣傳炒賣點(diǎn)房

地產(chǎn)廣告的虛假宣傳主要體現(xiàn)在：房屋價格、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、物業(yè)管理、小區(qū)及周邊環(huán)境等方面，開發(fā)商往往以低價起步，模糊價格和面積，虛構(gòu)賣點(diǎn)來吸引購房者。尤其是在購購期房時，消費(fèi)者只能從沙盤和圖片對樓盤進(jìn)行了解，到交付現(xiàn)房時再發(fā)現(xiàn)承諾與實(shí)際不符，已時過境遷。依據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的廣告、明示、承諾都為要約邀請，應(yīng)與購房者在購賣合同中將所有邀約予以明確，并按邀約履行各種承諾，否則就是違約。

二、拋撒誘餌騙訂金需

要消費(fèi)者注意的是，現(xiàn)在開發(fā)商普遍采取以價格優(yōu)惠做誘餌，誘使購房者交錢訂購，消費(fèi)者如果輕信開發(fā)商貿(mào)然交了訂金，一旦反悔，所交訂金將有去無還。因此，購房者在交購房訂金之前，要把情況和問題考慮全面，認(rèn)真審查認(rèn)購書中的詳細(xì)條款，較好先采取以幾天為期限的預(yù)訂方式，即便不打算購購，可以在約定時間內(nèi)將預(yù)訂金收回。

三、計(jì)價面積玩騙術(shù)減

少實(shí)建面積、多算公攤面積、重復(fù)計(jì)算面積、編造虛假面積是一些開發(fā)商慣用的騙術(shù)。為防止不法開發(fā)商玩弄騙術(shù)，消費(fèi)者在購房時應(yīng)對相關(guān)法律法規(guī)有所了解，做到心中有數(shù)。按照有關(guān)規(guī)定：(1)商品房銷售可以按套計(jì)價、按套內(nèi)面積計(jì)價、按建筑面積計(jì)價三種方式。(2)建筑面積是由套內(nèi)面積和共有分?jǐn)偯娣e兩項(xiàng)組成。(3)套內(nèi)面積是業(yè)主的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偯娣e為共有產(chǎn)權(quán)。(4)在商品房購賣合同中，應(yīng)將房屋實(shí)際計(jì)價面積核算清楚，并且購賣雙方還要在合同中注明將來如果發(fā)生誤差的處理方式。

四、房屋購后無產(chǎn)權(quán)

沒有產(chǎn)權(quán)證書，消費(fèi)者只能使用房屋卻無法出售轉(zhuǎn)讓。依據(jù)相關(guān)法規(guī)，由于開發(fā)商的原因，購房者未能取得房屋權(quán)屬證書的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，并向購房者支付違約金。如果在合同中沒有約定違約金的、損失數(shù)額難以確定的，違約金可以按購房款總額并參照銀行有關(guān)規(guī)定計(jì)算。也就是說，購房者一旦遇到上述情況，應(yīng)該依法要求開發(fā)商退房或進(jìn)行賠償。

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