律師意見(jiàn)：從目前物業(yè)管理方式來(lái)看，采取的是開(kāi)發(fā)商代為選定前期物業(yè)管理公司的策略。開(kāi)發(fā)商與小業(yè)主對(duì)于前期物業(yè)的選定，一般體現(xiàn)在預(yù)售合同或者出售合同的附件中予以明確。

從法律關(guān)系上講，開(kāi)發(fā)商與全體小業(yè)主之間構(gòu)成的是委托合同關(guān)系，即全體小業(yè)主委托開(kāi)發(fā)商選定進(jìn)行前期管理的物業(yè)公司。因此，如果像李銘這樣，僅僅與開(kāi)發(fā)商約定了具體的物業(yè)管理公司，而并未涉及到具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。只要較終選聘的確落實(shí)在該物業(yè)公司上，同時(shí)其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也獲得了有關(guān)物價(jià)部門(mén)及主管部門(mén)的批準(zhǔn)。那么，開(kāi)發(fā)商的行為不存在任何違約性質(zhì)。

但是，假設(shè)雙方在合同中對(duì)于物業(yè)管理公司及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)皆進(jìn)行了約定，開(kāi)發(fā)商則理應(yīng)在授權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行選聘。只要開(kāi)發(fā)商在選聘過(guò)程中超出了委托人的授權(quán)，作為受托人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)對(duì)委托人所造成的損失，即補(bǔ)償實(shí)際的物業(yè)管理費(fèi)與其承諾標(biāo)準(zhǔn)之間的差價(jià)。(本文作者為新華律師事務(wù)所律師 連晏杰)

案例：投資再次經(jīng)歷挫折之后的李銘，開(kāi)始將目光瞄準(zhǔn)租售皆佳的酒店式公寓。在多方比較之后，他看中了上海市徐家匯附近的一個(gè)酒店式公寓樓盤(pán)。

盡管單價(jià)不菲，但是考慮到優(yōu)質(zhì)地段因素，李銘感覺(jué)還是有利可圖。由于是酒店式公寓，因此他在購(gòu)房前還特意問(wèn)了一下今后的物業(yè)管理費(fèi)問(wèn)題。售樓人員告之，該樓盤(pán)實(shí)行經(jīng)營(yíng)之后的物業(yè)管理費(fèi)在3元/平方米/月左右。

吸取上次的教訓(xùn)，李銘特別確認(rèn)了一下，發(fā)現(xiàn)樓盤(pán)已經(jīng)取得了預(yù)售許可證，同時(shí)，還仔細(xì)詢問(wèn)了關(guān)于小區(qū)布局、會(huì)所位置及面積等相關(guān)細(xì)節(jié)，在確認(rèn)與宣傳資料一致后，才放心地簽訂了合同。

但問(wèn)題又來(lái)了，等到李銘簽署房屋交接書(shū)時(shí)才被告知，該小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)為8元/平方米/月。仔細(xì)核對(duì)預(yù)售合同之后，李銘才發(fā)現(xiàn)，上面僅僅約定了小區(qū)由外資的ABC公司進(jìn)行前期物業(yè)管理，但并未約定具體的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。令人無(wú)可奈何的是，ABC公司8元/平方米/月的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還得到了物價(jià)部門(mén)及有關(guān)主管部門(mén)的批準(zhǔn)。

更讓李銘感到郁悶的是，部分小業(yè)主在購(gòu)房時(shí)將物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)入了預(yù)售合同，對(duì)于這部分小業(yè)主，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)了5元/平方米/月的差價(jià)。但是像李銘這樣疏忽大意的小業(yè)主，每月平白無(wú)故增加了300多元的開(kāi)支，就只好自認(rèn)倒霉。

　　　　　(作者： 連晏杰)