律師意見：從目前物業(yè)管理方式來看，采取的是開發(fā)商代為選定前期物業(yè)管理公司的策略。開發(fā)商與小業(yè)主對于前期物業(yè)的選定，一般體現(xiàn)在預(yù)售合同或者出售合同的附件中予以明確。

從法律關(guān)系上講，開發(fā)商與全體小業(yè)主之間構(gòu)成的是委托合同關(guān)系，即全體小業(yè)主委托開發(fā)商選定進(jìn)行前期管理的物業(yè)公司。因此，如果像李銘這樣，僅僅與開發(fā)商約定了具體的物業(yè)管理公司，而并未涉及到具體的收費標(biāo)準(zhǔn)。只要較終選聘的確落實在該物業(yè)公司上，同時其收費標(biāo)準(zhǔn)也獲得了有關(guān)物價部門及主管部門的批準(zhǔn)。那么，開發(fā)商的行為不存在任何違約性質(zhì)。

但是，假設(shè)雙方在合同中對于物業(yè)管理公司及收費標(biāo)準(zhǔn)皆進(jìn)行了約定，開發(fā)商則理應(yīng)在授權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行選聘。只要開發(fā)商在選聘過程中超出了委托人的授權(quán)，作為受托人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)對委托人所造成的損失，即補償實際的物業(yè)管理費與其承諾標(biāo)準(zhǔn)之間的差價。(本文作者為新華律師事務(wù)所律師 連晏杰)

案例：投資再次經(jīng)歷挫折之后的李銘，開始將目光瞄準(zhǔn)租售皆佳的酒店式公寓。在多方比較之后，他看中了上海市徐家匯附近的一個酒店式公寓樓盤。

盡管單價不菲，但是考慮到優(yōu)質(zhì)地段因素，李銘感覺還是有利可圖。由于是酒店式公寓，因此他在購房前還特意問了一下今后的物業(yè)管理費問題。售樓人員告之，該樓盤實行經(jīng)營之后的物業(yè)管理費在3元/平方米/月左右。

吸取上次的教訓(xùn)，李銘特別確認(rèn)了一下，發(fā)現(xiàn)樓盤已經(jīng)取得了預(yù)售許可證，同時，還仔細(xì)詢問了關(guān)于小區(qū)布局、會所位置及面積等相關(guān)細(xì)節(jié)，在確認(rèn)與宣傳資料一致后，才放心地簽訂了合同。

但問題又來了，等到李銘簽署房屋交接書時才被告知，該小區(qū)的物業(yè)管理費為8元/平方米/月。仔細(xì)核對預(yù)售合同之后，李銘才發(fā)現(xiàn)，上面僅僅約定了小區(qū)由外資的ABC公司進(jìn)行前期物業(yè)管理，但并未約定具體的物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)。令人無可奈何的是，ABC公司8元/平方米/月的收費標(biāo)準(zhǔn)還得到了物價部門及有關(guān)主管部門的批準(zhǔn)。

更讓李銘感到郁悶的是，部分小業(yè)主在購房時將物業(yè)管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)寫入了預(yù)售合同，對于這部分小業(yè)主，開發(fā)商承擔(dān)了5元/平方米/月的差價。但是像李銘這樣疏忽大意的小業(yè)主，每月平白無故增加了300多元的開支，就只好自認(rèn)倒霉。

　　　　　(作者： 連晏杰)