律師意見(jiàn)： 根據(jù)《合同法》規(guī)定，房地產(chǎn)出售合同和其他絕大多數(shù)合同一樣，都是自簽訂之日起生效（除非雙方在合同中特別約定生效條件）。盡管本案中的合同未經(jīng)登記，但仍然屬于有效合同。到房地產(chǎn)交易辦理登記的手續(xù)，僅僅是物權(quán)所有權(quán)轉(zhuǎn)移公示程序，并不是房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)合同生效的要件，很多人對(duì)此都有誤解。 由于該合同是合法有效的，盡管雙方?jīng)]有約定違約金條款，但李銘在售房人不配合辦理登記過(guò)戶手續(xù)的情況下，可以起訴要求售房人履行合同，配合辦理登記過(guò)戶手續(xù)。因此，本案中的李銘還是能夠以約定價(jià)格購(gòu)入物業(yè)。 但是值得指出的是，房地產(chǎn)出售合同中大量?jī)?nèi)容的約定缺失，這種做法很不可取。大量二手房的出售合同，包括部分通過(guò)中介公司簽訂的出售合同的內(nèi)容記載均十分簡(jiǎn)單，僅就交易所必須的內(nèi)容進(jìn)行記載，而其他條款均是空白。一旦發(fā)生糾紛，雙方很容易由于約定不明而互相扯皮，導(dǎo)致問(wèn)題無(wú)法解決。 因此，在二手房的購(gòu)賣(mài)過(guò)程中，建議購(gòu)賣(mài)雙方均應(yīng)仔細(xì)閱讀合同條款并就相關(guān)需要約定的內(nèi)容予以商討并明確，以免在出現(xiàn)糾紛后束手無(wú)策。 （作者為新華律師事務(wù)所律師） 在宏觀調(diào)控政策接連出臺(tái)之后，二手房?jī)r(jià)開(kāi)始有所回落。李銘覺(jué)得這是“乘低吸納”的好時(shí)機(jī)，因此轉(zhuǎn)而關(guān)注二手房市場(chǎng)。 經(jīng)人介紹，李銘尋覓到一個(gè)急著將物業(yè)出手的賣(mài)家。雖然那套公寓房地段較好，但由于資金緊張，賣(mài)家愿意以略低于市場(chǎng)價(jià)格的單價(jià)將其出售給李銘。沒(méi)有通過(guò)中介公司，雙方就在朋友的見(jiàn)證下自行簽訂了標(biāo)準(zhǔn)版本的房地產(chǎn)出售合同。礙于熟人情面考慮，雙方對(duì)房地產(chǎn)出售合同簽訂得非常簡(jiǎn)單，僅就房屋價(jià)格、物業(yè)所在地、付款時(shí)間、交房時(shí)間等必要因素進(jìn)行了約定，而關(guān)于違約金等眾多責(zé)任約定條款則未填寫(xiě)約定。 合同簽訂完畢后，李銘如約支付了30%的頭期房款。但在辦理產(chǎn)權(quán)變更登記之前，賣(mài)家突然變卦，要求李銘向其多付10萬(wàn)元。李銘間接了解到，該賣(mài)家的資金緊張狀況已經(jīng)通過(guò)有效途徑進(jìn)行了緩解，因此不愿意再以較低價(jià)格出讓房屋。賣(mài)家提出，由于該合同尚未登記生效，因此在辦理登記之前有權(quán)提高房屋的售價(jià)。言下之意為，該物業(yè)的出售合同并沒(méi)有約定違約金，因此李銘也就無(wú)權(quán)要求賠償。 對(duì)李銘來(lái)說(shuō)，簽訂合同的再次不謹(jǐn)慎，使得自己又陷入了困境。

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