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“李銘購房傳”《陷阱篇8》 二手房購賣比須約定責(zé)任
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 533 次
律師意見:
根據(jù)《合同法》規(guī)定,房地產(chǎn)出售合同和其他絕大多數(shù)合同一樣,都是自簽訂之日起生效(除非雙方在合同中特別約定生效條件)。盡管本案中的合同未經(jīng)登記,但仍然屬于有效合同。到房地產(chǎn)交易辦理登記的手續(xù),僅僅是物權(quán)所有權(quán)轉(zhuǎn)移公示程序,并不是房地產(chǎn)購賣合同生效的要件,很多人對此都有誤解。
由于該合同是合法有效的,盡管雙方?jīng)]有約定違約金條款,但李銘在售房人不配合辦理登記過戶手續(xù)的情況下,可以起訴要求售房人履行合同,配合辦理登記過戶手續(xù)。因此,本案中的李銘還是能夠以約定價格購入物業(yè)。
但是值得指出的是,房地產(chǎn)出售合同中大量內(nèi)容的約定缺失,這種做法很不可取。大量二手房的出售合同,包括部分通過中介公司簽訂的出售合同的內(nèi)容記載均十分簡單,僅就交易所必須的內(nèi)容進行記載,而其他條款均是空白。一旦發(fā)生糾紛,雙方很容易由于約定不明而互相扯皮,導(dǎo)致問題無法解決。
因此,在二手房的購賣過程中,建議購賣雙方均應(yīng)仔細閱讀合同條款并就相關(guān)需要約定的內(nèi)容予以商討并明確,以免在出現(xiàn)糾紛后束手無策。
(作者為新華律師事務(wù)所律師)
在宏觀調(diào)控政策接連出臺之后,二手房價開始有所回落。李銘覺得這是“乘低吸納”的好時機,因此轉(zhuǎn)而關(guān)注二手房市場。
經(jīng)人介紹,李銘尋覓到一個急著將物業(yè)出手的賣家。雖然那套公寓房地段較好,但由于資金緊張,賣家愿意以略低于市場價格的單價將其出售給李銘。沒有通過中介公司,雙方就在朋友的見證下自行簽訂了標(biāo)準(zhǔn)版本的房地產(chǎn)出售合同。礙于熟人情面考慮,雙方對房地產(chǎn)出售合同簽訂得非常簡單,僅就房屋價格、物業(yè)所在地、付款時間、交房時間等必要因素進行了約定,而關(guān)于違約金等眾多責(zé)任約定條款則未填寫約定。
合同簽訂完畢后,李銘如約支付了30%的頭期房款。但在辦理產(chǎn)權(quán)變更登記之前,賣家突然變卦,要求李銘向其多付10萬元。李銘間接了解到,該賣家的資金緊張狀況已經(jīng)通過有效途徑進行了緩解,因此不愿意再以較低價格出讓房屋。賣家提出,由于該合同尚未登記生效,因此在辦理登記之前有權(quán)提高房屋的售價。言下之意為,該物業(yè)的出售合同并沒有約定違約金,因此李銘也就無權(quán)要求賠償。
對李銘來說,簽訂合同的再次不謹慎,使得自己又陷入了困境。
(作者:連晏杰)
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