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“李銘購房傳”《陷阱篇13》 避稅不成 弄巧成拙
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 512 次
盡管國家出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控的政策,但是深感缺乏投資渠道的李銘仍然愿意在樓市中尋找機會。
這一次,李銘看中了一套復式公寓房,在與上家商討多次之后,較終對方同意在房屋掛牌價的基礎上有所讓步。但是上家向李銘提出了一個要求,即先簽定合同,具體手續(xù)需等待4個月以后再辦理。按照對方的理由,再過4個月,該套房屋就滿兩年了。也就是說,根據(jù)當時上海市關于營業(yè)稅的有關征收規(guī)定,4個月之后,過戶營業(yè)稅就從全額稅變成了差額稅,相差10多萬元。
考慮再三,李銘還是接受了上家的要求。在雙方訂立的商品房購賣合同中,約定李銘在支付50%的房款之后即可入住該房,待4個月以后再辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù),屆時李銘再支付剩下的50%房款。
不曾想,合同訂立之后,國務院頒布了新的稅收征收辦法,營業(yè)稅全額征收的期限從購入房屋起2年改為購入房屋起5年,并且對于出售房屋的獲利部分還要征收個人所得稅。上家不干了,提出要李銘分擔多出的經(jīng)營成本。李銘則表示不能接受,因為營業(yè)稅和個人所得稅的納稅主體是房屋出售方,而政策變動屬于不可抗力因素,并不是自己的過錯,這一風險應當由上家來承擔。
但上家卻認為,當時約定4個月之后過戶的原因,主要是考慮到稅負問題,否則不可能以合同約定價格將房屋出售給李銘。較終,雙方各退一步,李銘同意對上家進行一定程度的補貼,上家也不再堅持要李銘承擔50%的稅款。雖然這筆購賣較終完成了,但雙方卻各自多支出了一筆稅款。
律師意見:
本案主要涉及到兩個法律問題:其一,房地產(chǎn)購賣合同約定在一段時間以后才辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)是否安全合法。其二,如果期間發(fā)生了新的稅收問題應當由何人承擔。
關于個問題,根據(jù)我國現(xiàn)行的《民法通則》及《合同法》規(guī)定,在合同中對于生效時間所約定的附帶義務,屬于有效約定。從法律上講,關于商品房購賣的問題,自合同訂立之初就發(fā)生了法律效力,而過戶僅僅是房屋所有權的轉(zhuǎn)移,因此這類合同對于房屋購受方來說還是安全的。如果賣方在約定時間內(nèi)拒絕辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù),購方可以起訴法院要求辦理過戶手續(xù)。
關于個問題,如果雙方?jīng)]有約定,則根據(jù)稅收法律規(guī)定的納稅主體就要承擔全部的增加(也有可能減少)稅費。如果出于雙方利益的兼顧,約定在之后一段時間過戶。那么購賣房屋的雙方可以約定如果產(chǎn)生超過現(xiàn)有稅收的稅費,由雙方按照一定比例分別支付,以合理分擔可能產(chǎn)生的稅收風險。
(作者為新華律師事務所律師)
(作者:連晏杰)
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