隨著樓市連續(xù)數(shù)月出現(xiàn)回暖反彈，新政被質(zhì)疑“日薄西山”，二次調(diào)控已呼之欲出。其中，一直遭到嚴(yán)控的銀行房貸政策恐再發(fā)生新的變數(shù)。近日，記者從滬上一些房產(chǎn)中介了解到，一些二手房購房者一方面迫切想要購房，另一方面也擔(dān)憂政策突變后無力負(fù)擔(dān)，于是在簽訂合同時提出附加條款，約定因國家出臺新的房貸政策導(dǎo)致購房計劃變化時，購房者退房不算違約。

約定國家政策為“不可抗力”

今年7月，下發(fā)通知，對二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格界定制定了，從“認(rèn)貸不認(rèn)房”到“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)調(diào)查”的三重標(biāo)準(zhǔn)。通知一出，大量購房者受到影響，二手中介和新開樓盤都經(jīng)歷了一波“退房潮”。 8月5日，銀監(jiān)會建議各商業(yè)銀行停止京、滬、深、杭等地的第三套個人房貸，此舉也令不少投資者和一部分被“誤傷”的剛需購房者不得不退出市場。

近期，銀監(jiān)會又緊急叫停 “抵押消費(fèi)貸款”。原本在三套房停貸后，通過自身已有房產(chǎn)進(jìn)行抵押，以抵押消費(fèi)貸款方式得到第三套房貸的行為比較普遍。但隨著“打擦邊球”的變相放貸被叫停，購房者“曲線貸款購房”的計劃也受阻。幾乎在同一時間，北京還取消了頭套房貸的優(yōu)惠政策，上海各銀行頭套房利率較低也只有七五折。

面對二次調(diào)控壓力增大，銀行信貸政策會迎來何種變化還很難說。于是，未雨綢繆的購房者試圖簽下“君子協(xié)議”，規(guī)避風(fēng)險，為自己免責(zé)。

事實(shí)上，認(rèn)定“國十條”等樓市政策為“不可抗力”在法律上已有先例。北京海淀法院曾判決，認(rèn)定國十條房貸政策調(diào)整屬于情勢變更，支持購房人退房。不過，這個問題上的糾紛和議論并沒有結(jié)束，一些律師認(rèn)為這樣的認(rèn)定有點(diǎn)牽強(qiáng)，且會引發(fā)“退房潮”的惡果。而且，我國司法體系一般不承認(rèn)判例，走法律程序也費(fèi)時費(fèi)力，一些購房者還是希望可以事先協(xié)商約定。

中介、賣家大多不愿購賬

但是，對于購房者提出的附加條約，許多賣家和中介公司出于自身利益和風(fēng)險的考慮，并不樂意配合。

在一家位于松江的21世紀(jì)不動產(chǎn)門店，記者以購房者的身份詢問是否可以在簽協(xié)議時加入附加項(xiàng)，約定政策生變時違約無責(zé)任。中介工作人員表示，有這樣的個例，但是數(shù)量不多，因?yàn)榇蠖鄶?shù)賣家不會同意對自身無益的“不平等條約”。如果可以定下這樣的“君子協(xié)議”，那么政策利好時賣家跳價惜售是不是也不算違約？

中原地產(chǎn)兩灣城分行的竺忱經(jīng)理告訴記者，作為中介，出于自身利益的考慮，一般不會同意這樣“百害而無一利”的約定。過去在面臨交易一方違約時，中介就常常遭遇討要傭金無門，較后只有通過法律等手段，耗時耗力。他表示，通常政策的調(diào)整和執(zhí)行中會有一個時間差，購房者可以利用這個過程辦理手續(xù)，不是非違約不可。他也擔(dān)心，政策變化只是部分購房者的借口。

“賣方市場中，購房者談判力不強(qiáng)?！睆?fù)旦大學(xué)住房政策研究陳杰副教授對記者說。他認(rèn)為，只要雙方協(xié)商同意，這樣的條款在法律上沒有問題。但是目前沒有大的破盤跡象，一些賣家抱著“不愁賣，可賣可不賣”的心態(tài)，這樣的情況下購房者提出的 “君子協(xié)議”難以被接納。