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購房者欲簽君子協(xié)議 約定國家政策為不可抗力

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 495 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

隨著樓市連續(xù)數(shù)月出現(xiàn)回暖反彈,新政被質(zhì)疑“日薄西山”,二次調(diào)控已呼之欲出。其中,一直遭到嚴(yán)控的銀行房貸政策恐再發(fā)生新的變數(shù)。近日,記者從滬上一些房產(chǎn)中介了解到,一些二手房購房者一方面迫切想要購房,另一方面也擔(dān)憂政策突變后無力負(fù)擔(dān),于是在簽訂合同時提出附加條款,約定因國家出臺新的房貸政策導(dǎo)致購房計劃變化時,購房者退房不算違約。

約定國家政策為“不可抗力”

今年7月,下發(fā)通知,對二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格界定制定了,從“認(rèn)貸不認(rèn)房”到“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)調(diào)查”的三重標(biāo)準(zhǔn)。通知一出,大量購房者受到影響,二手中介和新開樓盤都經(jīng)歷了一波“退房潮”。 8月5日,銀監(jiān)會建議各商業(yè)銀行停止京、滬、深、杭等地的第三套個人房貸,此舉也令不少投資者和一部分被“誤傷”的剛需購房者不得不退出市場。

近期,銀監(jiān)會又緊急叫停 “抵押消費(fèi)貸款”。原本在三套房停貸后,通過自身已有房產(chǎn)進(jìn)行抵押,以抵押消費(fèi)貸款方式得到第三套房貸的行為比較普遍。但隨著“打擦邊球”的變相放貸被叫停,購房者“曲線貸款購房”的計劃也受阻。幾乎在同一時間,北京還取消了頭套房貸的優(yōu)惠政策,上海各銀行頭套房利率較低也只有七五折。

面對二次調(diào)控壓力增大,銀行信貸政策會迎來何種變化還很難說。于是,未雨綢繆的購房者試圖簽下“君子協(xié)議”,規(guī)避風(fēng)險,為自己免責(zé)。

事實(shí)上,認(rèn)定“國十條”等樓市政策為“不可抗力”在法律上已有先例。北京海淀法院曾判決,認(rèn)定國十條房貸政策調(diào)整屬于情勢變更,支持購房人退房。不過,這個問題上的糾紛和議論并沒有結(jié)束,一些律師認(rèn)為這樣的認(rèn)定有點(diǎn)牽強(qiáng),且會引發(fā)“退房潮”的惡果。而且,我國司法體系一般不承認(rèn)判例,走法律程序也費(fèi)時費(fèi)力,一些購房者還是希望可以事先協(xié)商約定。

中介、賣家大多不愿購賬

但是,對于購房者提出的附加條約,許多賣家和中介公司出于自身利益和風(fēng)險的考慮,并不樂意配合。

在一家位于松江的21世紀(jì)不動產(chǎn)門店,記者以購房者的身份詢問是否可以在簽協(xié)議時加入附加項(xiàng),約定政策生變時違約無責(zé)任。中介工作人員表示,有這樣的個例,但是數(shù)量不多,因?yàn)榇蠖鄶?shù)賣家不會同意對自身無益的“不平等條約”。如果可以定下這樣的“君子協(xié)議”,那么政策利好時賣家跳價惜售是不是也不算違約?

中原地產(chǎn)兩灣城分行的竺忱經(jīng)理告訴記者,作為中介,出于自身利益的考慮,一般不會同意這樣“百害而無一利”的約定。過去在面臨交易一方違約時,中介就常常遭遇討要傭金無門,較后只有通過法律等手段,耗時耗力。他表示,通常政策的調(diào)整和執(zhí)行中會有一個時間差,購房者可以利用這個過程辦理手續(xù),不是非違約不可。他也擔(dān)心,政策變化只是部分購房者的借口。

“賣方市場中,購房者談判力不強(qiáng)?!睆?fù)旦大學(xué)住房政策研究陳杰副教授對記者說。他認(rèn)為,只要雙方協(xié)商同意,這樣的條款在法律上沒有問題。但是目前沒有大的破盤跡象,一些賣家抱著“不愁賣,可賣可不賣”的心態(tài),這樣的情況下購房者提出的 “君子協(xié)議”難以被接納。



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