國(guó)土資源部、國(guó)家工商行政管理總局日前向各地發(fā)布《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本，“合同要明確填寫建設(shè)項(xiàng)目的開工時(shí)間、竣工時(shí)間。屬于商品住宅項(xiàng)目的，原則上開發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)不得超過3年。”這一新文本，被規(guī)定“自2008年7月1日起執(zhí)行”。

5月31日，國(guó)土資源部在其官方網(wǎng)站中，援引《國(guó)土資源報(bào)》的報(bào)道說明了上述內(nèi)容。

部分地方國(guó)土資源部門認(rèn)為這一文本十分具有現(xiàn)實(shí)意義，可能帶來土地出讓環(huán)節(jié)的諸多變革，例如小地塊的出讓，以及捂地現(xiàn)象的約束。這還將帶來開發(fā)商對(duì)于拿地態(tài)度的更為審慎。

有開發(fā)商坦言“3年”的規(guī)定殺傷力，與之前開發(fā)商與政府部門協(xié)議開發(fā)周期的“君子協(xié)定”有了本質(zhì)的改變。但是他們依然認(rèn)為土地出讓是一個(gè)系統(tǒng)工程，僅一紙案本還不足以解決現(xiàn)實(shí)中在土地出讓所涉及的多部門協(xié)調(diào)的問題，以及城市發(fā)展的不均衡性。

地方標(biāo)準(zhǔn)終成全國(guó)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)

與舊合同文本的不同，新合同除了明確商品住宅項(xiàng)目的開發(fā)年限之外。同時(shí)約定“受讓人不能按期開工，應(yīng)提前30日向出讓人提出延建申請(qǐng)，經(jīng)出讓人同意延建的，其項(xiàng)目竣工時(shí)間相應(yīng)順延，但延建期限不得超過一年。受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所另行約定日期開工、竣工建設(shè)的，每延期一日，應(yīng)向出讓人支付相當(dāng)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款總額一定比例的違約金”。

事實(shí)上，針對(duì)開工與竣工的時(shí)限，從2006年開始，已經(jīng)陸續(xù)有城市在合同中通過各種方式進(jìn)行約定。

“上海市之前的條款原本就與現(xiàn)在各地普遍采納的2000年的舊文本有所不同。3年開發(fā)周期這一問題在目前的合同里已有約定?！鄙虾Ｊ蟹康鼐钟玫靥幗忉屨f。

記者通過該市目前所采用的土地出讓合同了解到，合同在“國(guó)有土地使用條件”中有一條為“乙方應(yīng)當(dāng)于×年×月 ×日之前動(dòng)工建設(shè)，并在 ×年×月×日前竣工”。

天津市在出讓合同中也有相關(guān)規(guī)定，“延期竣工的應(yīng)當(dāng)至離建設(shè)期限屆滿之日前6個(gè)月，向出讓人提出申請(qǐng)，竣工時(shí)間延期較長(zhǎng)不超過2年。合同中同時(shí)標(biāo)注竣工時(shí)間為取得《建筑工程施工許可證》起2年內(nèi)”。

但據(jù)《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者了解，雖然已經(jīng)有城市在此文本出臺(tái)之前就已經(jīng)嚴(yán)格執(zhí)行商品住宅3年開發(fā)周期，但此項(xiàng)規(guī)定并沒有在全國(guó)范圍內(nèi)鋪開。

早在2006年，國(guó)土資源部頒布的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》中，事實(shí)上就已提出一個(gè)完成項(xiàng)目施工建設(shè)，并申請(qǐng)竣工驗(yàn)收的時(shí)間表。

但在一些開發(fā)商看來，當(dāng)時(shí)，這些內(nèi)容還存在“君子協(xié)定”的意味，甚至有些人對(duì)2006年的補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定并無印象。

如今，依然有很多城市還是按照2000年國(guó)土資源部的國(guó)家統(tǒng)一合同文本進(jìn)行土地出讓。其中，杭州市掛牌出讓文件中就只規(guī)定了開工建設(shè)時(shí)間，《廣州市國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》中明確了動(dòng)工開發(fā)的時(shí)間，但是對(duì)竣工時(shí)間沒有約定。連云港市去年開始實(shí)行的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同中，也并未詳細(xì)標(biāo)明竣工之日。當(dāng)然，不排除這些城市在較終的合同書中還有補(bǔ)充協(xié)議作為限制。

或?qū)⑷娓淖冮_發(fā)進(jìn)程

早在2006年就已推行3年開發(fā)周期的南京市國(guó)土資源局認(rèn)為，這項(xiàng)規(guī)定早就應(yīng)該在合同里完善。

“若是真正開工，3年期的開發(fā)時(shí)限完全是一個(gè)十分合理的數(shù)字?！蹦暇┦袊?guó)土資源局用地處相關(guān)人士明確表示。該市從2006年開始在合同中標(biāo)注開工與竣工日期，并在一年后將出讓地塊面積確定為100~200畝。該市在核算后，根據(jù)地塊大小的不同，所限定的開工到竣工的周期不等，大都在1到2年內(nèi)，較長(zhǎng)不會(huì)超過3年。

萬科董事會(huì)秘書肖莉表示：“萬科的開發(fā)周期已經(jīng)從14到15個(gè)月，降低到10到12個(gè)月?！钡侨f科的開發(fā)周期是一般地產(chǎn)公司的1/2，所以對(duì)于很多其他公司來說，3年依然會(huì)成為緊箍咒。

按照上海一家開發(fā)公司之前的開工流程，他們?cè)谀暇┮粔K占地7萬平方米(注：約100余畝)的土地，較終開發(fā)周期要超過3年。他們認(rèn)為，依照現(xiàn)在的開發(fā)速度，超過200畝若是一次性拿下，要在3年內(nèi)完成開發(fā)會(huì)十分緊張。照此推論，若是千畝以上的大盤，給開發(fā)商帶來的壓力就更加難以想象。

“同時(shí)，如果全國(guó)都統(tǒng)一用3年期來規(guī)定開發(fā)時(shí)間，一定會(huì)對(duì)一些開發(fā)商造成很大的資金壓力。即便轉(zhuǎn)手土地，下家也一定會(huì)考慮到違約金的問題而提出更苛刻的條件?！鄙鲜龅禺a(chǎn)公司對(duì)此不無憂慮。

按照南京市國(guó)土資源局相關(guān)人士的解釋，3年開發(fā)周期并不會(huì)因?yàn)橥恋剞D(zhuǎn)讓而有所改變?！凹词故峭恋卦诤戏ㄇ闆r下完成轉(zhuǎn)讓，下家依然要遵循土地出讓時(shí)簽訂的竣工時(shí)間表，違約依然要交納違約金?！?p>“我們?cè)诘却恍┏鞘械暮贤?xì)則出臺(tái)?！币患腋酃傻禺a(chǎn)公司高管表示。他認(rèn)為，這必將涉及到國(guó)土、房產(chǎn)，以及規(guī)劃等多個(gè)部門的協(xié)同作業(yè)，而土地的出讓模式必將隨之改變，從大地塊出讓轉(zhuǎn)為來配合3年開發(fā)周期的可行性。他們現(xiàn)在還沒有遇到類似的問題，由于去年大多數(shù)地塊都以合作、收購方式獲取，該開發(fā)商認(rèn)為，大概2年后，開發(fā)周期的問題必然會(huì)影響到開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)開發(fā)過程。

附表各類國(guó)有土地出讓合同文本關(guān)于開發(fā)竣工時(shí)間的規(guī)定

資料來源：本報(bào)整理

部門或城市 合同版本 開工時(shí)間 竣工時(shí)間

國(guó)土資源部 2008年 合同簽訂之日起，不得超過一年 自合同簽訂日起，原則不超過3年

廣州 2007年 無明確規(guī)定 自合同簽訂日起，18個(gè)月內(nèi)須完成拆平地塊

重慶 2007年 合同簽訂之日起，不得超過一年 按合同規(guī)定日期，延期超180日將交違約金

天津 不詳 合同簽訂之日起，不超過60日 到合同規(guī)定日期，可申請(qǐng)延期

上海 2006年 交地日后的6個(gè)月內(nèi)； 自合同簽訂日起，按建筑面積1萬平方米/1年，3萬平方米/2年，5萬平方米及以上/3年計(jì)算或簽訂合同后的1年內(nèi)

北京 2008年 合同簽訂之日起，不得超過6個(gè)月 按合同規(guī)定日期，延期不得超1年

西安 2003年 合同簽訂之日起，不得超過6個(gè)月 按合同規(guī)定日期，延期不得超1年

太原 2006年 合同簽訂之日起，不得超過一年 按合同規(guī)定日期，每延期一日，交一定違約金

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