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土地儲備沉淀天量資金 盤活地根將成調(diào)控主軸
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 545 次
“由于現(xiàn)在資金的壓力,尤其是上市公司的資金壓力,土地環(huán)節(jié)被卡,土地融資設置了很多的門檻,2007年的高價拍地,以地充值的游戲規(guī)則將不復存在或受到限制。”在2008年博鰲房地產(chǎn)論壇中,全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生明確表示。
土地政策繼續(xù)趨緊
“從經(jīng)濟運行規(guī)律的角度分析,目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)的無論是交易量還是價格上的調(diào)整都非常必要,現(xiàn)在重要的是思考如何增加房地產(chǎn)市場的供給。通過土地政策、房地產(chǎn)政策來增加供給,通過信貸政策等平抑價格。”國民經(jīng)濟研究所所長樊綱在此次博鰲論壇上明確表示。
從2004年開始將土地政策作為重要宏觀經(jīng)濟管理手段之后,土地市場的規(guī)范與管理,以及土地供應的趨緊更是在3年多中體現(xiàn)得十分明顯。尤其當政策保障住房用地加大供應時,更是看不出任何放開土地供應的趨向。
在2007年12月,國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合頒布《土地儲備管理辦法》,進一步加強及完善了土地管理,業(yè)內(nèi)認為該辦法對加大打擊開發(fā)商的囤地行為有了更強的法律支撐,可以進一步釋放閑置土地,增加商品房的供應。
在去年通過開展土地違法違規(guī)案件專項行動和土地執(zhí)法百日行動以及土地市場治理整頓,并加大廉租房土地供應的基礎上,國土資源部、國家工商行政管理總局日前向各地發(fā)布《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本被規(guī)定“自2008年7月1日起執(zhí)行”,合同被要求“要明確填寫建設項目的開工時間、竣工時間。屬于商品住宅項目的,原則上開發(fā)時間較長不得超過3年”。
種種跡象表明:2008年,進一步清理整頓閑置土地,從源頭上增加土地供給,必將成為政策調(diào)控的一個主要方向,而對于從土地到商品房的時間周期的縮短,必將繼續(xù)加大囤地成本,并增加房產(chǎn)供應。
聶梅生認為土地市場的形勢并不容樂觀。從國家統(tǒng)計局發(fā)布的信息看,“房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象有減緩的趨勢。其他行業(yè)下降的時候,房地產(chǎn)行業(yè)的投資增長了32%,高于平均水平。環(huán)比是在下降,但是下降比較慢,每個月是零點幾個百分點。”她以此判斷政策一定不會放松。
在聶梅生看來,2008年土地的變數(shù)不亞于金融的變數(shù)。在不準開發(fā)商囤地的嚴格控制之下,國家還在限定拍賣的畝數(shù),不讓開發(fā)商多購地。同時,土地有可能劃小地塊,按規(guī)劃進行招拍掛,開發(fā)商拍到哪個項目,就做其規(guī)劃。第四就是兩個70%用地政策在2008年將非常堅決地執(zhí)行。
“土地政策的四招,起碼將使得2008年季度開發(fā)商在拿地方面明確不了方向?!甭櫭飞f。
土地儲備加速資金沉淀
從目前的情勢來看,“土地儲備與土地價格同期上升”在鐘偉看來并不是一個好消息:今年1到4月,房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積近1.02萬平方米,同比增長11.1%;完成土地開發(fā)面積8065萬平方米,同比增長5.9%。而季度購置土地面積同比大幅增加,購置面積約8000萬平方米,同比增加30%;完成開發(fā)5800萬平方米,同比僅增加11%。今年1~4月份,房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積10176平方米,同比增長11%;完成土地開發(fā)面積806.5萬平方米,同比增長5.9%。
今年一季度,土地交易價格繼續(xù)同比上漲16%,環(huán)比上漲6%,除工業(yè)用地價格略有回落之外,其他土地成交價格均上漲。
大量的土地儲備握在企業(yè)手中,甚至有些是昂貴的土地。
根據(jù)歷年中國國土資源公報,2004年,我國城市地價與上年同期相比城市綜合地價增長6.08%。但是到2006年,土地出讓面積,價款顯著增長。全國共出讓土地面積23.25公頃,出讓價款7676.89億元。同比分別增長40.4%和30.5%。
據(jù)不完全統(tǒng)計,深圳市2006年7月至12月的土地出讓情況。土地出讓的平均樓面地價高達8800~8900元/平方米。而從2007年3~6月份,杭州市國土資源局出讓土地平均樓面地價約在6400元/平方米。
同時,根據(jù)國內(nèi)貨幣政策區(qū)域金融報告,以及全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會REICO報告的統(tǒng)計數(shù)據(jù):土地出讓規(guī)模急劇放大,2007年中國招拍掛出讓土地收入超過9000億元,而2006和2005年分別為7600億和5800億元。
土地儲備的增加與地價的上升,決定了土地儲備的資金沉淀不斷增加。
去年博鰲房地產(chǎn)論壇中,任志強判斷說“全國用于存量地和新增土地的沉淀資金約為1.5萬億元”,這一說法為當時業(yè)界所基本認可。
“土地價格不僅沒有回落,反而在增長。土地儲備資金年內(nèi)繼續(xù)加速沉淀至少1500億元?!辩妭ソ衲昀^續(xù)判斷稱。他認為,接下來地價必然與房價一致進行深度回調(diào),要么土地儲備收縮,要么地價下跌。
存量土地交易趨活躍
聶梅生通過財政報告了解到,去年的土地出讓收入是9100多億元,每年增長40%,遠遠高于GDP增速。其中招拍掛土地出讓占9100億元中的80%。
同時,保障性住房的土地仍在增加供給。此外各地還在加大對于“雙限房”的土地供應。
根據(jù)統(tǒng)計部門所發(fā)布的數(shù)據(jù):房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備為2.7億平方米,同比增長20%。但是鐘偉所計算出的數(shù)據(jù)為7.7億平方米,而更為貼近真實的數(shù)據(jù)可能高達8億到10億平方米。這一土地儲備足夠全國房企開發(fā)3年多。
土地儲備成為一個巨大的蓄水池,讓接下來幾年的地產(chǎn)開發(fā)并非“無地而為”。今年開發(fā)商均表示將謹慎拿地。近年來越發(fā)多起來的土地并購等行業(yè)特征在任志強看來,并非以壟斷市場為較終目的,而正是為了土地儲備并持續(xù)發(fā)展的需要。
今年以來,土地價格整體呈現(xiàn)下降態(tài)勢,說明房價抑制政策短期內(nèi)已生效,但是也有中小城市的土地價格還在提升。
潘石屹認為“2007年,中國的土地市場有十個多月的時間太過瘋狂,所以SOHO中國放慢了取得土地的計劃”。目前還會按照公司預定的方向購購可供開發(fā)的土地。而在2007年3月之前一年多的時間里,他曾在100多塊土地項目的角逐中逐一敗北。較新的一起55億元對朝陽門項目的收購,也同樣是屬于二級市場拿地。
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