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深出臺樓市調控新政 廣州距離新的調控還有多遠?
編輯:海南房產網 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:瓊海房產信息網 閱讀 557 次
11月份尚未到,個別城市土地政策和與房地產相關的政策調整已經出現(xiàn)。
10月9日,北京市土地整理儲備網站發(fā)布公告稱,因故暫停北京市順義新城第21街區(qū)地塊掛牌出讓活動,一方面加大土地供應,另一方面控制可能地王的出讓。10月11日,深圳提出了穩(wěn)定房價的八項措施,“深八條”其中之一為“加強差別化信貸政策執(zhí)行力度,人民銀行要抓緊研究調整套住房貸款的頭付比例和利率”,意味著深圳二套房貸款頭付比例和利率或將上調。
北京、深圳已有所動作,今年房價屢屢領漲全國的廣州,還能否繼續(xù)穩(wěn)坐釣魚臺?廣州樓市距離新的調控還有多遠?
為達成房價控制目標,新調控非常必要
廣州有沒有必要進行新一輪的樓市調控?有,且非常必要。4月份之后,廣州十區(qū)一手住宅銷售開始顯現(xiàn)頹勢,成交量連續(xù)4個月同比下滑,到了8月份,成交量更跌至40萬平方米以下。廣州上一次月度成交量不足40萬平方米,還要追溯到2012年2月份。
與一手住宅成交量不斷下滑形成鮮明對比的是,廣州房價一路在高位徘徊。即使廣州越來越多樓盤出現(xiàn)“雙合同”,導致真實房價被拉低,廣州網簽均價仍沒有出現(xiàn)明顯的下滑。今年1-8月份,廣州一手住宅均價較低都有15261元/平方米,這放在去年已經是高的水平。今年前八個月,廣州一手住宅網簽均價高達16059元/平方米,比去年同期的13765元/平方米增幅達16.93%。如果按照去年一手住宅的成交量、今年GDP增長目標來計算,廣州要想達成房價控制目標,第四季度的網簽均價只能低于14398元/平方米,要比前8個月的均價下跌10.34%,難度顯而易見。
盡管有業(yè)內人士表示,如果政府真的想達成房價控制目標,只要一招就可以辦到:所有售價超過14398元/平方米的房子都不發(fā)預售證、不給網簽。但如果真的走到這一步,很多樓盤未來兩個月會哭爹喊娘。時下的限售、限簽,已經導致廣州整體成交大幅下滑,部分樓盤資金難以回籠。某售價為4萬多元/平方米的高價盤,購家認購的單位已有百余套,但每個月的網簽數都只有個位數,大大延緩了資金回籠的速度。一旦這種情況延續(xù)時間過長或者更緊,開發(fā)商的資金鏈將會出現(xiàn)問題,他們步會做的可能不是降房價,而是減少在土地上的投入,廣州今年1-9月份土地出讓金超過500億元的盛況將難以重現(xiàn),這未必是地方政府所愿意看到的。再說,限售、限簽沒能有效阻止房價的快速上漲,還導致“雙合同”、“三合同”不斷增多,再在這方面收緊,會讓樓市亂上加亂。
要達成房價控制目標的現(xiàn)實,要求廣州必須有更嚴的調控,但限售、限簽這樣的措施已經顯示出太多負面作用,因此,廣州需要新的調控,一種更能有效控制房價過快上漲的調控。
超越喊話式調控,新調控仍有操作空間
對于“深八條”,知名房地產專家謝逸楓并不太購賬。謝逸楓認為,“深八條”表面上看是向外界釋放調控樓市、穩(wěn)定房價的信號,實質上毫無遏制房價上漲的“殺傷力”,基本是老調重彈,既沒有創(chuàng)新,也沒有任何可指望的措施,只停留在觀望與研究階段。
不過,現(xiàn)在的市場已陷入了僵局,即使某個城市的整體銷售開始出現(xiàn)頹勢,商家也沒有多少降價的念頭。一方面,那些大開發(fā)商可以通過其他城市的銷售來彌補某個城市銷售下滑帶來的影響;另一方面,很多人覺得目前銷售不佳是因為限售、限簽所導致,只要這些措施稍微松動,成交量馬上便會反彈,因此可以繼續(xù)扛下去,等待調控松綁的。而地方政府在調控上表態(tài),至少可以打消部分開發(fā)商繼續(xù)扛下去的念頭,有利于打破目前的僵局。有時候,“喊話式”的調控也能有一定的效果,也算是一種調控。
如果不只停留在“喊話式”的調控,想再掀起新一輪“有行動”的調控,也還有很大的操作空間。例如比上海、重慶更加嚴厲的房產稅;例如二套房貸頭付和利率的進一步提升,或者部分二套房貸停貸;例如,推出天量宅地……如果說,推出房產稅有較大難度的話,那么,二套房貸頭付和利率的提升、推出天量宅地這些都不難做到,房貸頭付和利率的提升,肯定會對樓市造成較大的沖擊。
樓市在調控,北京、深圳已經動手或者“動口”了,廣州也不必再矜持了。
政策敏感期,成交僵局仍將持續(xù)
不管承不承認,從4、5月份起,廣州樓市成交已經陷入了僵局。試問,一個月甚至不足40萬平方米的成交量,怎能談得上興旺?!
造成樓市今日的局面,是多重因素累積下的結果。因為限售、限簽,也因為部分購家擔憂前景,高端市場網簽每況愈下,樓市大局只能依靠中低端市場支撐,跛足前行。只是,今年房價上漲實在太快,剛需板塊、剛需樓盤賣的早已不再是剛需價,洶涌的剛需潮,也有部分被擋在了高房價的門檻之外,流入樓市的資金日益枯竭。樓市剩下的一條腿,走得越發(fā)艱難。
別看還有樓盤“日光”,那只是火柴般的亮光,照不亮整個黑夜。即使是這火柴般的亮光,現(xiàn)在也越來越微弱。今年5-8月份,廣州一手住宅月度成交量同比全部下滑,8月份的成交量更跌破40萬平方米。即使是成交較差的2008年同期,狀況也比現(xiàn)在要好。
和2008年不同,現(xiàn)在打破僵局的“鑰匙”還牢牢掌握在賣方手上,當下人們購房的渴望仍然強烈,只是受到各種因素掣肘而不得不選擇觀望,只要時機適合,這些需求仍會卷土重來。但可惜,暫時還沒有哪方面的力量來打破成交僵局,無論喜不喜歡,這樣的局面還將會繼續(xù)。
開發(fā)商會不會讓利以打破僵局?顯然不會。今年季度的大豐收,讓很多開發(fā)商儲備了足夠的糧草,足以熬一段時間的成交不暢。此外,廣州知名開發(fā)商幾乎都已經布局全國,失之廣州,可以收之其他城市,幾個月時間的僵局,還不足以讓眾多知名開發(fā)商做出讓利的決定。現(xiàn)在,繼續(xù)躍躍欲試要漲價的樓盤倒還有不少。
政策方面,盡管深圳有“深八條”,北京在土地方面也有一些舉措,但這些都無關大局?,F(xiàn)在正處于政策敏感期,樓市到底會不會再調控,新一輪調控將會指向何方,一切都有待大方向的塵埃落定,在此之前,不可能會有撼動樓市格局的政策出現(xiàn)。至于2010年出現(xiàn)的政策敏感期間的樓市搶跑,造成廣州一個月成交150多萬平方米的天量,2013年也不會發(fā)生,因為限售、限簽,開發(fā)商早已被綁住了手腳,搶跑無門。
更何況,現(xiàn)在又近年底,銀行在房貸方面會例行收緊,購家要想在年內成為“房奴”,就得支付更高的成本。利字當頭,肯定會有購家止步。
就目前來看,較有可能打破當下樓市成交僵局的依然是政策。一旦樓市敏感期過后,樓市調控仍沒有任何新意,那么僵局將會持續(xù),持續(xù)到開發(fā)商難以支撐而讓利;又或者,持續(xù)到消費者重新修正自己的房價底線,承受起更高的房價。
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