新一輪調(diào)控大幕開啟，樓市逐漸陷入新一輪觀望過程中。但專家建議，對于已經(jīng)具備購房條件的人群來說，完全沒有必要隨波逐流，反而應(yīng)該趁此機會選擇合適的物業(yè)，理性實施自己的置業(yè)計劃。

　　觀望情緒逐漸變濃

　　受新政影響，一線城市樓市觀望情緒又開始變得濃厚了起來。

　　原本準備近期購房的祝先生暫緩了自己的置業(yè)計劃。祝先生在上海古美社區(qū)看中了一套三房，就在雙方商談交易價格的時候，恰逢“滬七條”出臺。預(yù)感到苗頭不對，祝先生決定等待一下。

　　其實，并非只是祝先生一個人有這樣的想法。包括北京、上海、深圳等一線城市的交易數(shù)據(jù)顯示，樓市出現(xiàn)了短暫的降溫現(xiàn)象。德佑地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，較近一周(2013年11月18日～24日，以下同)全上海市商品住宅成交面積為27.31萬平方米，與“滬七條”出臺之前一周40.64萬平方米的成交量相比，下跌了32.8%。
　
　　北京、深圳兩地的市場交易狀況同樣出現(xiàn)了下滑跡象。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，截止到24日，北京11月新建商品住宅(含保障房)成交6077套，環(huán)比下降13.6%；扣除保障房后，純商品住宅成交3336套，環(huán)比下降25.9%。

　　自11月6日深圳二套房頭付款比例從原來的六成提至七成后，深圳持續(xù)火熱的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了短暫降溫的現(xiàn)象。近期深圳樓市的成交數(shù)據(jù)顯示，一、二手房成交量均出現(xiàn)了一定幅度的下滑。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，較近一周深圳市一手房成交688套，環(huán)比前一周的1005套的成交量，萎縮了三成。

　　新政對二手房市場也造成了不小的影響。有上海的中介公司業(yè)務(wù)員向記者反映，“滬七條”讓部分繳稅不滿兩年的外省市客戶延后了自己的置業(yè)計劃。而一些符合購房條件的本地客戶，也因為擔心新政導(dǎo)致房價回落，而推后置業(yè)打算，準備再觀望一段時間之后再說。

　　新政出臺后，部分房東心態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)變，一改之前的強勢，對意向購家開始松口，出現(xiàn)一定的議價空間。據(jù)漢宇地產(chǎn)七莘分行經(jīng)理透露，此前不久掛牌的一套蓮浦新苑精裝四房，房東已自愿將掛牌價下調(diào)20萬元，降至540萬元，表現(xiàn)出一定的誠意度。此外，松江新城分行的負責人張先生也表示，“滬七條”政策出臺后，看房客戶明顯減少，部分房東心態(tài)變得焦慮不安。其中掛牌的一套松云水苑三房，掛牌價一直維持在230萬元左右不肯松動，但較近房東劉先生的態(tài)度卻來了個一百八十度的轉(zhuǎn)變，一改之前不還價的強硬態(tài)度，表示愿意讓價5萬元，如有意向購家，還可以進一步協(xié)商議價。

　　政策施壓為主因

　　導(dǎo)致市場出現(xiàn)降溫跡象的主要原因是各地樓市調(diào)控政策收緊。

　　就在11月18日，廣州正式對外發(fā)布了《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的意見》(簡稱“穗六條”)。“穗六條”主要涉及限購升級，即非戶籍人口購房門檻從連續(xù)繳納個稅或社保1年提高至3年；同時二套房貸從嚴，頭付由6成增至7成。

　　其實，深圳是四大一線城市中較先對調(diào)控“加碼”的城市。在今年10月11日，深圳市召開全市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控專業(yè)小組聯(lián)系會議，提出八項措施，簡稱“深八條”。政策要求提高套房貸款的頭付比例和利率水平，同時還提出增加普通住宅用地的供應(yīng)。隨后，北京在10月23日發(fā)布《關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》(簡稱“京七條”)，要求增加普通住宅用地，同時加強限購政策社會監(jiān)督，并加強對開發(fā)資金的監(jiān)管。

　　距離“京七條”發(fā)布過去半個月之后的11月8日，上海房管部門發(fā)布消息稱，明確了進一步嚴格執(zhí)行國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的七條措施(簡稱“滬七條”)，從限購、限貸等多個方面對樓市給予更大的調(diào)控壓力。

　　德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟表示，諸如“滬七條”等各地樓市新政對市場的影響，不 于直接被限購收緊擋在市場之外的外省市購房者，對于市場心理的影響同樣也是不可忽視的，可能會導(dǎo)致部分購房者重啟降價預(yù)期，從而加重市場的觀望情緒，其對市場的影響可能在未來幾周逐漸強化。

　　此外，行業(yè)分析人士指出，包括信貸收緊等在內(nèi)的其他利空因素，使得觀望氣氛更為濃郁，從而影響了市場交易熱情。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為，近期新建商品住宅成交疲軟，除了政策因素之外，還受到前期新房供應(yīng)低迷，以及銀行信貸額度緊張，利率上漲等多種因素的綜合影響。

　　記者觀察到，繼一線城市之后，二線城市也開始加入調(diào)控升級的隊列。11月22日，武漢發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的意見》，對非戶籍人口購房限購升級即在本市納稅或者繳納社會保險時間1年調(diào)整為2年，并提出根據(jù)房價控制目標盡快研究提高二套房貸頭付比例。中原集團研究預(yù)計，受房價控制目標的壓力影響，接下來仍將有城市調(diào)控陸續(xù)升級。

　　掌握節(jié)奏理性置業(yè)

　　無數(shù)次的經(jīng)歷告訴我們，等待觀望只能再一次錯失購房時機。

　　新一輪調(diào)控對樓市的影響到底有多大？陸騎麟分析指出，總體而言，“滬七條”對市場的沖擊遠無法與2011年限購令的頒布相提并論，類似2011年那樣市場迅速跌入冰點的情況很難在今年被復(fù)制。可以預(yù)見，新一輪觀望也只是暫時的，一旦符合購房條件的外省市人群數(shù)量變多并重返市場，其交易活躍程度會隨之回升。

　　而從更宏觀的角度來看，目前樓市仍處于上升通道中，這個趨勢并未改變。兩岸房地產(chǎn)評論家蔡為民以上海為例來說明，城鎮(zhèn)化和自貿(mào)區(qū)，給上海樓市注入了新的動力，促使樓市再次向前發(fā)展。在他看來，包括北上廣深在內(nèi)的特大型一線城市，以及杭州、南京等熱點城市，由于資源過于集中，所以仍然是市場關(guān)注的焦點區(qū)域。這也意味著房價回落的可能性極小。蔡為民表示隨著城鎮(zhèn)化的推進，仍會產(chǎn)生巨大的需求量，因此他判斷中國樓市還有至少10年的“好光景”。

　　而值得玩味的一個現(xiàn)象是，新政對開發(fā)商拿地的熱情影響不大。以北京為例，恒大以51.35億元收入朝陽區(qū)東壩南區(qū)地塊，成為北京今年總價地王。

　　鑒于此，專業(yè)人士建議已經(jīng)具備條件的購房者而言，完全可以根據(jù)自己的節(jié)奏來安排置業(yè)計劃。當然，在現(xiàn)階段購房，應(yīng)該綜合考慮到自有資金、收入狀況來合理選擇物業(yè)、地段等，做到置業(yè)、生活兩不誤，比如在優(yōu)先考慮房貸承受能力，同時兼顧夫妻雙方的上班地點，選擇合適的住房。

　　此外，目前市場活躍程度降低，還能為購房者帶來其他意想不到的好處。在市場交易活躍時期，賣方處于強勢地位，購方話語權(quán)不多。而市場觀望氣氛變濃之后，購方占據(jù)主動，可以提出議價要求，選擇余地變大。

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