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土地市場面臨三大機遇
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 537 次
今年以來,地產(chǎn)市場持續(xù)低迷,土地市場出現(xiàn)明顯的“降溫”,據(jù)統(tǒng)計今年上半年全國土地供應(yīng)量同比減少 25.27%。當(dāng)前,為應(yīng)對國際金融風(fēng)暴的影響,國家調(diào)整了自 2005年以來的房地產(chǎn)緊縮政策,出臺了減免稅收、下調(diào)貸款利率、降低頭付比例的刺激住房消費政策。
房地產(chǎn)新政帶有鮮明的政策取向,即:保障和改善民生,針對房地產(chǎn)市場需求,并不針對房地產(chǎn)供給,對于處在房地產(chǎn)市場上游的土地市場,緊縮政策沒有改變。顯然,只有房地產(chǎn)市場需求得到一定程度的釋放,土地市場才能回暖,土地市場將經(jīng)歷深度調(diào)整。
土地市場資金渠道將發(fā)生重大調(diào)整
長期以來,土地市場的資金主要來自于銀行,且門檻較低,開發(fā)商躺在銀行的懷抱里,用少量的資金便可圈入大量土地,進而圈入大量的銀行資金。這種杠桿效應(yīng)大大增加了銀行的風(fēng)險,并成為市場泡沫的推手。特別是在前兩年房地產(chǎn)非理性上漲時,大量銀行資金被開發(fā)商用來圈地囤積,致使大量銀行資金沉淀在土地上。據(jù)報道 2007年銀行體系每向房地產(chǎn)行業(yè)注入 4元資金,約有 1元被沉淀在土地上。在這一場銀行資金作為主力的購地狂潮中,“天價地王”頻頻出現(xiàn),一些地區(qū)出現(xiàn)了“面粉貴過面包”的虛高地價。
對此,去年 9月國土資源部出臺《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》,禁止按出讓價款繳納比例分割發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證,清除了開發(fā)商以少量資金撬動銀行資金的支點。今年 7月,央行、銀監(jiān)會又出臺《關(guān)于金融促進節(jié)約集約用地的通知》禁止貸款購地,切斷了銀行貸款購地的渠道。
這兩個文件被稱為“雙劍合璧”,是守好“地根”與“銀根”的基本規(guī)范,不管今后宏觀調(diào)控是緊是松,“雙劍合璧”將是一種常態(tài)的,不能分離。美國次貸危機的教訓(xùn)再一次提醒,要守好“地根”和“銀根”,防范金融風(fēng)險,阻斷銀行資金參與圈地、囤地、炒地。
因此,開發(fā)商要擺脫對銀行依賴,不能再指望政府救市給行業(yè)“松綁”,只有設(shè)法尋找新的資金渠道進行“自救”,其中,一個重要的渠道就是房地產(chǎn)市場銷售回籠資金。雖然國家為了刺激住房消費,減稅降息,但是目前房價仍然偏高,有效需求不足。這就要求開發(fā)商打破僵局主動降低房價,使市場剛性需求得以釋放,實現(xiàn)資金回籠,手中有了流動資金才能進行項目運作,消化存量土地重新購地??梢姡恋厥袌龅幕嘏?,依賴于開發(fā)商“自救”,政府的“自律”,房市和股市信心的恢復(fù),以及開辟新的融資渠道。而這一切,還需要時間。
土地市場因住房保障制度深化要進行適度調(diào)整
住房保障制度的深化,改變了商品房一統(tǒng)天下的格局,一部分商品房項目用地將要退出市場,改由政府保障性住房項目劃撥供地。實踐證明,經(jīng)濟適用房、廉租房等劃撥用地,以及限價房項目出讓供地,對于緩解當(dāng)?shù)氐姆績r和地價過快上漲能夠起到很好調(diào)控作用。
今后一段時期內(nèi),國家將加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共投入以拉動經(jīng)濟增長,經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住房建設(shè)將成為政府必須確保的項目,保障性住房用地需求將大大增加,政府也將因此失去一部分土地收益,對于土地財政是個不小的震動。
在土地市場低迷期,推出保障性住房用地能夠避免持續(xù)低價出讓土地對土地市場的沖擊,并能夠?qū)⒈U闲宰》坑玫貙ν恋厥袌鰶_擊減小到較低限度。當(dāng)前土地市場正處在回歸理性階段,有不少地區(qū)確實存在因為住房保障制度缺失而導(dǎo)致地價偏高的情況,需要適當(dāng)增加保障性住房用地供應(yīng)才調(diào)整到位。應(yīng)當(dāng)注意,當(dāng)前有些地區(qū)為了賣地而停止保障性住房用地供應(yīng),這種“托市”行為,與保障民生的政策取向相違背,值得商榷。
出讓金收益減少使政府“突圍”土地依賴?yán)Ь?p>土地市場“降溫”,導(dǎo)致地方財政收入大幅減少,影響到政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和投資項目的運轉(zhuǎn),迫使地方政府不得不另謀財源。
當(dāng)前較棘手的,莫過于出讓出去的土地“豐產(chǎn)不豐收”,開發(fā)商無力支付出讓金,有的甚至要求“退地”、“退稅費”。為此,已有一些地方做出“托市”的舉動,延長開發(fā)周期,延緩付款時限,甚至允許按出讓價款繳納比例分割發(fā)放土地證用于融資,以期從開發(fā)商手里收回欠賬。在當(dāng)前的情況下,延長開發(fā)周期,延緩付款時限,對于新投放土地是可以的,但對于已出讓的土地應(yīng)當(dāng)規(guī)范操作,以防失去出讓合同約束,對于按出讓價款繳納比例分割發(fā)放土地證的行為必須制止。
今后地根將持續(xù)緊縮,政府勢必要從土地收益減少的困境中突圍,放棄土地收益預(yù)期目標(biāo),改變土地出讓中的“寅吃卯糧”狀況,擺脫對土地財政的依賴。面對市場調(diào)整,政府既不能無所作為,也不能刻意而為,避免出現(xiàn)誤操作;應(yīng)當(dāng)做到“東方不亮,西方亮”:住房用地市場疲軟,正是其他項目用地市場成長發(fā)育期,應(yīng)當(dāng)抓住時機大力推動。對于熱點地區(qū)可能存在價格透支的情況,可以暫時錯開,對于地價一直較為平穩(wěn)的地區(qū),可以作為恢復(fù)土地市場信心的支撐點推介,以點帶面,低開高走,逐漸使土地市場升溫。這個過程不能省略。
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