國土資源部日前正式下發(fā)《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(下稱《通知》),再出重拳調(diào)控樓市:保障房等用地不低于總供應地量70%；土地競購保證金不得低于底價的20%；政府控制中低價位商品房的價位戶型……

專家認為是“舊政策、新提法”的提法更明確,有助于打擊“老賴”企業(yè)隨意拍地,不過“廣州目前幾乎沒有中低價格的一手房,多數(shù)開發(fā)商肯定不愿意建,需要政府在政策扶持等方面進行引導”。此外,《通知》并沒有具體細分70%用地中保障房和普通商品房各自的比例,假若保障房供地太多,搞不好會影響普通商品房供應。

招數(shù)1簽約一個月內(nèi)交五成地價

分析:有助于打擊“老賴”企業(yè)

目前廣州土地出讓的保證金一般為底價10%,像亞運城這樣的大項目保證金才會提高,對開發(fā)商資金壓力并不大。

《通知》規(guī)定,土地出讓底價不得低于出讓地塊所在地級別基準地價的70%,競購保證金不得低于出讓較低價的20%。土地出讓成交后,必須在10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同,合同簽訂后1個月內(nèi)必須繳納出讓價款50%的頭付款,余款要按合同約定及時繳納,較遲付款時間不得超過一年。已簽合同不繳納出讓價款的,必須收回土地。

廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示,這次并非物業(yè)稅、二手房貸等新政策內(nèi)容,感覺是“舊政策、新提法”,對相關(guān)要求更明確、規(guī)范,也是政府對房價居高不下,市場沒有進入深調(diào)的進一步反應?？傮w來說會對開發(fā)商造成資金壓力,這樣開發(fā)商通過購地賣樓套取的資金也會減少,不會競相拍地,有可能降低地價,從而影響房價。

北大公共經(jīng)濟研究研究員、房產(chǎn)專家韓世同也表示,其實廣州的做法一直相對嚴格,原來就打算將土地保證金由底價的10%提高到成交價的10%,但由于成交價不好把握,所以就暫無下文。國土部的規(guī)定,對一些有實力的企業(yè)來說不成問題,畢竟這些企業(yè)資金充足；但對一些“老賴”企業(yè)作用還是很大,可以杜絕“老賴”隨意拍地、無效拍賣等情況。

招數(shù)2中低價位商品房政府定價

分析:開發(fā)商積極性低,建議政府引導

為嚴格規(guī)范商品房用地出讓行為,《通知》指出,國土管理部門應依據(jù)城市規(guī)劃部門出具的宗地規(guī)劃設(shè)計條件,擬定出讓方案,確定為中低價位普通商品房用地的,方案中要增加房地產(chǎn)主管部門提出的住房銷售價位、套數(shù)、套型面積等控制性要求,并寫入出讓合同,約定違約處罰條款。

“我理解中低價位商品房就相當于限價房,就是沒有明確限定對象,但限價是一定會限對象的?！睆V州國土房管局副局長黃文波稱,現(xiàn)在多數(shù)商品房都賣過萬,金沙洲等地的限價房6000多元/平方米已經(jīng)是中低價位了。”

而在專家們看來,現(xiàn)在廣州市場在售的幾乎就沒有中低價位的一手房,除非很偏遠的地方。“中低價位應該比限價房還便宜”。韓世同表示,中低價房操作還比較模糊,如果由政府定銷售對象定房價,則類似于限價房,可以穩(wěn)房價,但如果不限定銷售對象,低價銷售又容易導致炒房。他建議,向香港等地學習,由政府監(jiān)管的非盈利機構(gòu)來主導建設(shè)限價房。

黃韜說,多數(shù)開發(fā)商肯定不愿意建中低價位房,這需要政府在政策扶持等方面進行引導?！爸械蛢r位房的市場需求非常大,不過即使現(xiàn)在開始做,至少也要一年多后才能看到成果”。

招數(shù)3保障房等用地不低于總供應地量70%

分析:建議避免過多擠壓其他用地

此前國土資源部土地利用司司長廖永林曾指出,2009年一些地方為應對金融危機,出臺了救市政策,在保障房用地增加的同時,放松了“90/70”(新建住宅項目套型建筑面積為90平方以下的戶型必須占到整個項目的70%以上)等政策要求,中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地比例反而減少。

針對此,《通知》指出,要確保保障房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建設(shè)用地供應總量的70%。要嚴格控制大套型住房建設(shè)用地,嚴禁向別墅供地。

有專家表示,這和“90/70”政策有相似之處,但差別在于“90/70”是政府對開發(fā)商提出的要求,而70%是主管部委對地方政府的要求。

不過,《通知》并沒有具體細分70%中保障房和普通商品房各自的比例,這也給了地方政府一定的空間。韓世同認為,各自比重還值得細化。假若保障房供太多地,可能會造成其他普通住宅用地被擠壓,搞不好會影響普通商品房供應。

招數(shù)4樓盤開工竣工要申報并檢驗

分析:項目進度非開發(fā)商說了算

目前廣州有的開發(fā)商“見機行事”,通過推遲土地開發(fā)或捂盤等方式來獲益?！锻ㄖ芬?從2010年4月1日起,各市、縣國土資源管理部門要建立房地產(chǎn)用地開竣工申報制度。用地者應當在項目開工、竣工時,向國土資源管理部門書面申報,各地應對合同約定內(nèi)容進行核驗。在合同約定期限內(nèi)未開工、竣工的,用地者要在到期前15日內(nèi),申報延遲原因。市、縣國土資源管理部門應按合同約定認真處理后,可通過增加出讓合同和劃撥決定書條款或簽訂補充協(xié)議等方式,對申報內(nèi)容進行約定監(jiān)管。對不執(zhí)行申報制度的,要向社會公示,并限制其至少在一年內(nèi)不得參加土地購置活動。

“這個規(guī)定操作性并不強,畢竟這不是由開發(fā)商一方說了算?！秉S韜認為,開工和竣工都要走程序,經(jīng)過報批、驗收等環(huán)節(jié),需要規(guī)劃等各部門多方配合才行。

韓世同也持類似看法:目前,開工竣工計劃由國土房管等部門執(zhí)行監(jiān)管,普通百姓本身不知道具體樓盤何時開工、開賣,較好將相關(guān)的具體項目信息公開,讓全部公眾知情,這樣才能更有效地監(jiān)督。

(作者：胡良光)

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