總結(jié)購(gòu)房人近來(lái)的諸多教訓(xùn)，在合同簽署過(guò)程中經(jīng)常會(huì)在以下環(huán)節(jié)遇到麻煩：

1．開發(fā)商雖然采用“北京市國(guó)土資源和房屋管理局監(jiān)制”的統(tǒng)一合同文本，卻已將其中很多空白部分填完，而且不讓購(gòu)房人新增“補(bǔ)充條款”，購(gòu)房人只有簽字蓋章的份兒；

2．合同中約定開發(fā)商違約的賠償比例過(guò)低，或?qū)?gòu)房人的約束明顯比對(duì)開發(fā)商的嚴(yán)格；

3．不可抗力范圍過(guò)泛，例如有開發(fā)商約定：“不可抗力是指但不限于開發(fā)商不能預(yù)見的情況”，這相當(dāng)于一種無(wú)限排除，對(duì)購(gòu)房人顯失公平；

4．交房時(shí)總建筑面積不超過(guò)誤差范圍，而套內(nèi)面積縮小、公攤面積增加，購(gòu)房人“啞巴吃黃連”，有苦說(shuō)不出；

5．承諾的規(guī)劃、設(shè)備設(shè)施變更，如綠地減少、潔具或電梯品牌改變等；

6．交房條件約定不清，交房時(shí)一片工地，燃?xì)?、電話、衛(wèi)星電視等不能及時(shí)開通；

7．物業(yè)服務(wù)、車位收費(fèi)沒(méi)有約定或約定不清。

碰到以上的情況，先別著急，更不應(yīng)該“委曲求全”， 不妨考慮使用幾下招數(shù)：

招：文本合同中的空白部分應(yīng)是開發(fā)商和購(gòu)房人雙方真實(shí)意思的表示，需要雙方共同協(xié)商簽定，因此，你完全有理由拒絕發(fā)展商的“越俎代庖”；

招：在簽約過(guò)程中，有些項(xiàng)目由于銷售火爆或開發(fā)商對(duì)后期開發(fā)沒(méi)有信心，拒不讓購(gòu)房人簽補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)此，購(gòu)房人應(yīng)有清醒認(rèn)識(shí)：簽署補(bǔ)充協(xié)議是開發(fā)商和購(gòu)房人雙方的權(quán)利；另外，凡是不讓簽補(bǔ)充協(xié)議的大多是因?yàn)殚_發(fā)商無(wú)法或沒(méi)有足夠信心兌現(xiàn)承諾，對(duì)此，購(gòu)房人應(yīng)事先明悉，不該事后抱怨；

第三招：將售樓廣告中或銷售過(guò)程中開發(fā)商口頭承諾的內(nèi)容（當(dāng)然較好能有規(guī)劃文件的復(fù)印件）簽進(jìn)合同，如開發(fā)商不配合，也一定要盡量爭(zhēng)取將你在意的幾點(diǎn)事項(xiàng)，如“涉外租賃權(quán)”、“產(chǎn)權(quán)證辦理”、“學(xué)校建成日期”、“樓下的綠地”、“車位”等特別給予書面約定；

第四招：為避免公攤面積增大、戶內(nèi)面積減小，而面積增加值又在誤差范圍內(nèi)的情況發(fā)生，對(duì)于面積差異的處理宜選用合同文本項(xiàng)，雙方較好就此協(xié)商好解決辦法，如“公攤面積超過(guò)多大比例開發(fā)商不得再要求購(gòu)房人付款”，“戶內(nèi)面積縮小多少比例開發(fā)商要給予補(bǔ)償，如何補(bǔ)償”等；

第五招：詳細(xì)約定交房條件，如提供竣工驗(yàn)收備案表、小區(qū)道路暢通、社區(qū)環(huán)境良好、水電開通等等；

第六招：開發(fā)商約定的違約賠償標(biāo)準(zhǔn)一般較低，多為銀行存款利率，建議購(gòu)房人要求改為“按個(gè)人住房商業(yè)貸款利率”，以示公平；

第七招：將“不可抗力約定”條款中“包括但不限于”的“但不限于”刪去，并較好約定“當(dāng)確因市政原因延誤交房時(shí)，應(yīng)提交有關(guān)部門的證明文件”；

第八招：開發(fā)商是無(wú)權(quán)就物業(yè)管理作出承諾的，所以，在合同中約定物業(yè)管理費(fèi)的意義并不大重要的是，要在簽定購(gòu)房合同的同時(shí)要求開發(fā)商出示經(jīng)小區(qū)辦備案的《物業(yè)管理公約》；

第九招：先別急著簽合同，把開發(fā)商提供的合同復(fù)印件拿回家仔細(xì)研究，如有條件較好聘請(qǐng)專業(yè)人士幫忙，至少自己要按條款逐一試算、試想——當(dāng)每一項(xiàng)條款開發(fā)商執(zhí)行不利時(shí)，合同中是否已約定處理辦法，約定的內(nèi)容、賠償是否讓你滿意，而千萬(wàn)不能只約定“不能怎樣”、“應(yīng)該怎樣”，卻沒(méi)有約定處理及賠償細(xì)則。有時(shí)“先小人后君子”是非常必要的——這招是絕招。

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