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購房識破合同補(bǔ)充條款里的玄機(jī)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 688 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

一些開發(fā)商為保護(hù)自身利益,在與購房者簽訂《商品房購賣合同》時,常常要求補(bǔ)簽若干條補(bǔ)充協(xié)議,其包含的真實(shí)意圖和法律后果是什么呢?

針對目前房地產(chǎn)購賣過程中經(jīng)常發(fā)生的糾紛,不少開發(fā)商頻繁出招兒。很多購房人發(fā)現(xiàn),在簽訂購房合同時,除了簽署現(xiàn)在通用的《商品房購賣合同》外,一般開發(fā)商還會有一些經(jīng)過精心準(zhǔn)備的補(bǔ)充條款讓購房者簽署,少則幾條,多則十幾條。這些條款中的一部分是開發(fā)商為保護(hù)自身利益,免除本應(yīng)由其承擔(dān)的義務(wù)與責(zé)任而補(bǔ)充的,所以購房者在簽字之前一定要仔細(xì)分析這些條款所包含的真實(shí)意思和法律后果。因?yàn)橐坏┖炞趾螅@些條款就會對購房者產(chǎn)生約束力,意味著購房者可能已經(jīng)放棄了一些不應(yīng)該放棄的權(quán)利,承擔(dān)了一些不應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任,將來如果發(fā)生糾紛,購房者再想維護(hù)自身合法權(quán)益就會非常困難了。所以對于此類條款購房者要予以高度重視,一定要考慮清楚后再決定是否接受。

常見的這類補(bǔ)充條款有如下六條:

一、開發(fā)商約定:“在出賣人出示了購賣合同第八條規(guī)定的證明文件、購賣合同第十一條所規(guī)定的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》并單方簽署了《房屋交接單》的情形下,視為出賣人已完全具備向購受人交付商品房的條件?!?br>
律師認(rèn)為:這是開發(fā)商為減少因業(yè)主拒絕辦理入住所帶來的麻煩而制訂的,屬單方認(rèn)可就能成就的條款,是嚴(yán)重侵犯了業(yè)主利益的行為。如果簽署同意了此條款,就意味著業(yè)主辦理入住是無條件接受開發(fā)商提供的房屋,這應(yīng)該是每個業(yè)主都不會接受的。

二、開發(fā)商約定:“商品房的廣告、樓書、樣板房、模型以及其它宣傳資料僅作為購受人選擇小區(qū)和商品房時的參考,不構(gòu)成購賣合同及其補(bǔ)充協(xié)議的組成部分。如前述樣板房或其它售房資料與購賣合同及其補(bǔ)充協(xié)議的約定有不一致時,以購賣合同及其補(bǔ)充協(xié)議的約定為準(zhǔn)?!?br>
律師認(rèn)為:這條包含兩層意思,一是廣告、樓書、樣板房、模型以及其它宣傳資料不能作為業(yè)主要求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn);二是如果合同或補(bǔ)充協(xié)議約定的標(biāo)準(zhǔn)低于樣板房或其它售房資料時,業(yè)主只能以低標(biāo)準(zhǔn)來要求開發(fā)商了。根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定,在沒有特別約定的情況下,廣告、樓書、樣板房、模型以及其它宣傳資料是可以作為補(bǔ)充內(nèi)容的,而這條的約定就是要通過特別約定來排斥這條規(guī)定,減少業(yè)主主張權(quán)利的依據(jù)和范圍,如果一旦開發(fā)商出現(xiàn)一些不誠信的行為,特別是對精裝修的房屋,這條補(bǔ)充內(nèi)容對購房人是不利的,購房人一定要考慮清楚再決定是否同意接受。

三、開發(fā)商約定:“不可抗力包括購賣合同訂立后發(fā)生的臨近市政工程建設(shè)導(dǎo)致商品房無法進(jìn)行正常施工?!?br>
律師認(rèn)為:這是開發(fā)商免除自身責(zé)任的條款,單方擴(kuò)大了法律規(guī)定的不可抗力范圍,將自身本應(yīng)承擔(dān)的經(jīng)營風(fēng)險通過看似合法的理由予以免除。法律規(guī)定的不可抗力是不包括這部分內(nèi)容的,所以購房人不應(yīng)接受。

四、開發(fā)商約定:“出賣人保證在購受人提供辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)所需全部文件和資料之日起720日內(nèi),由出賣人為購受人取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書?!?br>
律師認(rèn)為:這條是開發(fā)商為避免風(fēng)險或達(dá)到某種特定的目的而設(shè)定的,主要問題在于為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證書的時間太長,不利于業(yè)主有效的行使房屋權(quán)利。按照建設(shè)部的規(guī)定,應(yīng)該是入住之日起三個月內(nèi)辦理完房屋產(chǎn)權(quán)證書,從現(xiàn)在的情況來看,實(shí)踐中由于各方面的原因,可操作性不大,一般開發(fā)商都不可能做到,而較高法院的司法解釋中關(guān)于入住后一年內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的規(guī)定是比較合理有效的,開發(fā)商和購房人應(yīng)按此來約定辦理時間。所以,如果購房人遇到該條款,建議修改為360日,或者不約定辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的時間,按照法律法規(guī)的規(guī)定時間辦理。

五、開發(fā)商約定:“建筑面積或套內(nèi)建筑面積誤差縮水超出3%,除向購受人退還全部房款外,按人民銀行同期存款利息支付利息?!?br>
律師認(rèn)為:對此,購房人要堅(jiān)持改為人民銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率,因?yàn)檫@兩者之間的差別很大。退一步說,即使不約定,也不能約定成存款利率,因?yàn)椴患s定的情況下訴訟時還可能主張貸款利率,但如果約定成存款利率,就沒有機(jī)會了。

六、開發(fā)商約定:“購受人申請商業(yè)銀行貸款的具體數(shù)額和具體年限以銀行較后審批為準(zhǔn)。如果銀行批準(zhǔn)的貸款金額低于購受人所申請的數(shù)額,則購受人必須在接到銀行或出賣人通知之日起10日內(nèi),以現(xiàn)金形式向出賣人支付差額部分,否則視為逾期付款,應(yīng)按購賣合同第七條承擔(dān)違約責(zé)任?!?br>
律師認(rèn)為:這是開發(fā)商轉(zhuǎn)移風(fēng)險的條款,本來應(yīng)該由雙方承擔(dān)的風(fēng)險,現(xiàn)在變?yōu)橛少彿咳藖砣砍袚?dān)。由于國家信貸政策的不斷變化,按揭的規(guī)定和條件也是隨時變化的。購房人本來是按照開發(fā)商的事先承諾制訂購房計劃,而現(xiàn)在不是自身的原因?qū)е虏粌H無法實(shí)現(xiàn)購房目的,還要承擔(dān)違約責(zé)任,而開發(fā)商卻不承擔(dān)任何損失,這對購房人來說是極其不公平的。所以這種條款較好不要接受。

以上只是目前常見的開發(fā)商提供的保護(hù)自己利益的補(bǔ)充條款,實(shí)踐中可能還有一些其他的內(nèi)容或表現(xiàn)形式,建議購房人一定要在分析清楚后再去簽署這些條款,這樣才能有效地保護(hù)自身權(quán)益。


(北京日報)

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