物業(yè)管理在物業(yè)建設(shè)與使用中按時間順序如下：

　　房地產(chǎn)項目的立項階段（可行性研究階段）-->規(guī)劃設(shè)計階段-->建設(shè)階段-->竣工驗收階段-->物業(yè)接管驗收階段-->業(yè)主委員會成立

　　從上面可以看出,物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)建設(shè)單位在前期活動中分為兩階段,一是物業(yè)管理的早期介入階段,二是自接管驗收開始的前期管理階段,本節(jié)所講的早期介入主要是講物業(yè)管理驗收之前的物業(yè)管理活動。

　　以下是物業(yè)管理在各個階段介入的形式和工作內(nèi)容及注意事項：

　　(一)項目可行性研究階段

　　1．介入形式向物業(yè)建設(shè)單位及其聘請的專業(yè)機構(gòu)提供專業(yè)咨詢意見，同時對未來的物業(yè)管理進(jìn)行總體策劃。

　　2．主要工作內(nèi)容

　　(1)根據(jù)物業(yè)建設(shè)成本及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式；
　　(2)根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容；
　　(3)根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；
　　(4)根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)；
　　(5)從物業(yè)建設(shè)單位的角度出發(fā)，設(shè)計出與客戶目標(biāo)相一致的建立在合理性能價格比之上的物業(yè)管理框架性方案。

　　3．注意事項

　　(1)在此階段除對物業(yè)檔次定位外，還要考慮物業(yè)的使用成本；
　　(2)物業(yè)管理的模式要和業(yè)主的生活水準(zhǔn)、文化需求相一致；
　　(3)要完成此階段物業(yè)管理的工作需要對市場準(zhǔn)確把握和深刻認(rèn)識，同時具備知識面廣、綜合素質(zhì)高、策劃能力強的高端人才。

　　(二)規(guī)劃設(shè)計階段

　　1．介入形式

　　參與各項規(guī)劃設(shè)計的討論會，并從使用、維護、管理、經(jīng)營以及未來功能的調(diào)整和保值、增值等角度，對設(shè)計方案提出意見或建議，此時介入的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)站在潛在業(yè)主的角度上看待和分析問題，這樣做并不與物業(yè)建設(shè)單位的利益相沖突，相反在以下幾方面會使物業(yè)建設(shè)單位受益：一是通過優(yōu)化設(shè)計或在使用維護等角度上對設(shè)計方案進(jìn)行調(diào)整，使物業(yè)建設(shè)單位項目在總體上更能滿足購房者的需求，從而對促進(jìn)項目的成功運作有利，降低了開發(fā)風(fēng)險；二是設(shè)計上的預(yù)見性可以減少后續(xù)的更改和調(diào)整，從而為物業(yè)建設(shè)單位節(jié)約資金；三是分期開發(fā)的物業(yè)項目，對公用配套設(shè)施、設(shè)備和環(huán)境能更好地協(xié)調(diào)，可以使各分期之間順利過渡。

　　2.主要工作內(nèi)容

　　(1)就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議；
　　(2)就物業(yè)環(huán)境設(shè)計，配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性及細(xì)節(jié)提出意見或建議；
　　(3)提供設(shè)備、設(shè)施的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見；
　　(4)就物業(yè)管理用房等公共配套建筑、場地的設(shè)置、要求等提出意見。

　　3．注意事項

　　(1)在此階段提出的意見或建議要貫徹可行性階段所確定的物業(yè)管理總體設(shè)計規(guī)劃的內(nèi)容和思路，保證總體思路的一致性、連貫性和持續(xù)性；
　　(2)一定站在已確定的目標(biāo)客戶的角度上來看待和考慮問題，尤其要將設(shè)計與將來的使用維護與建設(shè)和使用成本及目標(biāo)客戶的需求及經(jīng)濟承受力相結(jié)合，這樣才能將業(yè)主、物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的目標(biāo)利益統(tǒng)一起來；
　　(3)所提的意見及建議應(yīng)符合有關(guān)法律、法規(guī)及技術(shù)規(guī)范的要求。

　　(三)建設(shè)階段

　　1．介入形式

　　此階段主要是派出工程技術(shù)人員進(jìn)駐到現(xiàn)場，對建設(shè)中的物業(yè)進(jìn)行觀察、了解、記錄，并就有關(guān)問題提出意見和建議。

　　2．主要工作內(nèi)容

　　(1)就施工中發(fā)現(xiàn)的問題與建設(shè)單位和施工單位共同磋商，及時提出并落實整改方案;
　　(2)配合設(shè)備安裝，現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督，確保安全和質(zhì)量；
　　(3)對內(nèi)外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；
　　(4)熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)走向，特別是設(shè)計中及今后竣工資料里沒有反映的內(nèi)容，從而為以后的物業(yè)管理打下良好的基礎(chǔ)。

　　3．注意事項

　　(1)在此階段介入的物業(yè)管理企業(yè)是站在發(fā)展商和潛在業(yè)主的角度，對施工進(jìn)行監(jiān)理，但此時物業(yè)管理企業(yè)并不是建設(shè)監(jiān)理的主體或主要授權(quán)人及責(zé)任人，因此既要對質(zhì)量持有認(rèn)真的態(tài)度，又要注意方式和方法；
　　(2)要特別強調(diào)記錄的作用，這種記錄一方面為今后的物業(yè)管理提供了寶貴的資料，另一方面的重要作用是：當(dāng)有些施工中的問題或隱患經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)提出整改建議，但由于某些原因沒有進(jìn)行改進(jìn)，此時完善的記錄和相應(yīng)的證據(jù)在將來這樣的隱患發(fā)生時，對分清物業(yè)管理與建設(shè)、施工、安裝單位的責(zé)任非常有利。

　　(四)銷售階段

　　1.介入形式此階段物業(yè)管理企業(yè)介入的形式多種多樣，物業(yè)管理企業(yè)派出的人員及投入的力度都較大。
　　2．主要工作內(nèi)容

　　(1)銷售前

　?、傥飿I(yè)管理整體策劃落實成完整、詳細(xì)的物業(yè)管理方案及實施進(jìn)度表；
　?、诖_定物業(yè)管理的外部制度，如各類公共管理規(guī)定、房屋公共場地及場所的管理規(guī)定；
　?、勖鞔_各項費用的收費標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法，必要時履行各種報批手續(xù)；
　?、芷鸩莶⒋_定《前期物業(yè)管理協(xié)議》；
　?、輰ξ飿I(yè)管理在銷售中的活動進(jìn)行計劃與安排；
　?、薷鶕?jù)實際情況采取公開招標(biāo)的方式確定前期物業(yè)管理企業(yè)。

　　(2)銷售中

　?、倥沙霈F(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供咨詢服務(wù)，一方面使購房者對物業(yè)管理有較具體的了解，另一面也可以了解并統(tǒng)計分析潛在業(yè)主對物業(yè)管理的要求、意見等；
　?、诳梢杂“l(fā)有關(guān)資料和制度，以加深業(yè)主對未來物業(yè)管理的認(rèn)識并明了物業(yè)管理的消費內(nèi)容和金額，將各項收費的用途和管理辦法公開化、透明化；
　?、垡汛_定的前期物業(yè)管理企業(yè)可以采取各種方法宣傳并展示未來物業(yè)管理的狀況；
　?、芏酱傥飿I(yè)建設(shè)單位與業(yè)主簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議》；

　　(3)銷售后

　　將前期全部物業(yè)管理早期介入的資料、記錄、方案等，連同在銷售中收集的情況和分析結(jié)論，整理后移交給前期物業(yè)管理企業(yè)，如果早期介入與前期管理是一家企業(yè)，也應(yīng)整理資料后準(zhǔn)備成立管理處，并進(jìn)行接管驗收的前期準(zhǔn)備工作。在此期間的竣工驗收、早期介入及前期管理企業(yè)都應(yīng)參加。

　　3．注意事項

　　(1)有關(guān)物業(yè)管理的宣傳及承諾，包括各類公共管理制度和公共場地的使用規(guī)定，一定要合法，同時要實事求是、根據(jù)物業(yè)管理的整體策劃和方案來進(jìn)行，疆應(yīng)為了銷售而夸大其辭，亂承諾無論對物業(yè)管理企業(yè)還是物業(yè)建設(shè)單位都是不智之舉。
　　(2)售樓階段對物業(yè)管理所作的承諾以及咨詢期間大多數(shù)業(yè)主反映和關(guān)注的物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)作為對前期物業(yè)管理的基本要求，一定要達(dá)到。另外還應(yīng)注意，對公共制度和公共秩序的規(guī)定也應(yīng)建立在以現(xiàn)實的收費情況下物業(yè)管理所能達(dá)到的服務(wù)水準(zhǔn)的基礎(chǔ)之上。避免由于對業(yè)主要求過高，而產(chǎn)生物業(yè)管理企業(yè)的管理水平和管理措施跟不上的情況。
　　(3)在銷售過程中對未來物業(yè)管理企業(yè)的宣傳以及未來物業(yè)管理所帶來的生活方式，具有很多的表現(xiàn)手段和操作手法。尺度把握準(zhǔn)確，方法適用得當(dāng)，會給銷_售工作以很大的促進(jìn)，給物業(yè)建設(shè)單位帶來豐厚的回報。
　　(4)銷售工作中物業(yè)管理的介入，既是前期物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理理念的延伸，

　　也正式確定了以后物業(yè)管理的主要內(nèi)容和要求，起到了承前啟后的作用，在此階段之后，物業(yè)管理的早期介入將逐漸向前期物業(yè)管理過渡。因此，該階段的工作效果既是對前期工作(特別是物業(yè)管理總體策劃)效果的驗證，也會對今后的物業(yè)管理活動產(chǎn)生深刻的影響，故應(yīng)認(rèn)真對待，足夠重視。

　　物業(yè)管理在早期介入時，房地產(chǎn)項目還處于可行性研究階段，此時物業(yè)建設(shè)單位根本無法對早期介入的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行公開招標(biāo)，實際上早期介入的形式和內(nèi)容與前期物業(yè)管理和日常物業(yè)管理相比，更多是策劃、定位和制定方案的內(nèi)容，因此對這一時期介入物業(yè)管理的人員要求較高，要求他們了解市場，了解業(yè)主及潛在業(yè)主的要求，對物業(yè)建設(shè)單位的前期開發(fā)在物業(yè)管理方面起到指導(dǎo)和幫助作用。

　　鑒于這一特殊的作用和成本費用的考慮、物業(yè)建設(shè)單位在選擇早期介入的物業(yè)管理企業(yè)時可以考慮和前期物業(yè)管理企業(yè)不是一家，或者早期介入的就是某些物業(yè)管理的專家。如果發(fā)生這種情況就出現(xiàn)了早期介入和前期管理兩者不是同一物業(yè)管理的現(xiàn)象(實際運作時較好是同一企業(yè)，這便于管理和了解物業(yè)的情況)，面對這種結(jié)果，早期介入的物業(yè)管理企業(yè)(或個人)還要協(xié)助物業(yè)建設(shè)單位進(jìn)行選聘前期物業(yè)管理企業(yè)。

　　在選擇前期物業(yè)管理企業(yè)時，由于物業(yè)規(guī)劃已完成，物業(yè)已建成或即將建成，物業(yè)的現(xiàn)狀己基本確定，這時可通過公開招標(biāo)的形式來選定物業(yè)管理企業(yè)。在招標(biāo)時應(yīng)根據(jù)物業(yè)的現(xiàn)狀、物業(yè)建設(shè)單位的規(guī)劃及對業(yè)主的許諾制訂出詳細(xì)的物業(yè)管理招標(biāo)方案，進(jìn)行社會公開招標(biāo)。

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