較佳答案 都沒有懸賞分一、物業(yè)管理前期介入的現(xiàn)狀物業(yè)管理起源于英國，但真正意義上的現(xiàn)代物業(yè)管理卻是在美國形成關(guān)發(fā)展，開成時間是19世紀(jì)末至20世紀(jì)30年代。海外的物業(yè)管理對早期介入的管理相當(dāng)重視。海外的物業(yè)管理公司要進(jìn)入物業(yè)的早期管理，必須通過招投標(biāo)才有資格對物業(yè)進(jìn)行早期介入的管理運作。海外物業(yè)管理早期介入一般是在立項決策階段介入。介入立項決策、規(guī)劃設(shè)計、施工安裝、竣工驗收各個環(huán)節(jié)的管理工作為：1．所選派的管理人員對開發(fā)商的立項決策工作進(jìn)行積極配合，對物業(yè)市場的細(xì)分、目標(biāo)市場的定位、成本利潤分析、物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容等基本問題發(fā)表誠懇的看法和建議。2．所選派的管理人員根據(jù)自己對業(yè)主和用戶一般需求的深入了解與把握，對物業(yè)規(guī)則設(shè)計中容易忽略的細(xì)節(jié)問題如空調(diào)位置設(shè)計的占地與美觀問題的處理，建筑物內(nèi)的管線布局怎樣考慮才能利于日后的維修養(yǎng)護(hù)等提供改進(jìn)意見，避免或減少物業(yè)管理中的“先天不足”現(xiàn)象。3．所選派的管理人員扮演“工程監(jiān)理”角色，按施工進(jìn)度察看施工現(xiàn)場。4．所選派的管理人員參與工程驗收，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、整潔情況檢查，并按整改計劃督促整改。海外物業(yè)管理在前期管理動作中主要是與開發(fā)商及銷售商代理商緊密配合，促進(jìn)物業(yè)租售，參與簽約活動；根據(jù)業(yè)主和使用人的要求、希望與建議，設(shè)計日后的管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，海外的做法是：在物業(yè)租售合同簽訂的同時，讓業(yè)主和用戶在有關(guān)物業(yè)維護(hù)、使用的“公共契約”上簽字，如《大廈公契》等開發(fā)商與物業(yè)管理公司依法制定的文件，并與物業(yè)權(quán)屬證一起作為檔案資料保存使用，還在住區(qū)管理工作正式啟動后張貼公布，便于對照執(zhí)行。另外，海外物業(yè)管理的前期運作內(nèi)容還包括：1．始終保持公共場所的整潔。2．嚴(yán)格控制和協(xié)助造訪者進(jìn)出物業(yè)。3．嚴(yán)格控制裝修人員進(jìn)出物業(yè)。（新加坡的做法是：所建住宅物業(yè)是“空殼”，讓業(yè)主或使用者自我創(chuàng)造性的進(jìn)行“次裝修”，但發(fā)達(dá)國家是先按物業(yè)裝修幾大流派或住戶愛好類型裝修好，將一個“完整”的物業(yè)移交給物業(yè)管理單位，并在3年內(nèi)不準(zhǔn)再裝修）4．保障停車安全。5．精神飽滿、禮貌周全地接待來訪者。6．全天候地做好住區(qū)的治安管理工作。日本關(guān)西地區(qū)管理專家掘重裕說，物業(yè)管理貫穿于整個建筑物生命周期的一種業(yè)務(wù)，它從整個建筑物的設(shè)計、建造、維護(hù)保養(yǎng)一直到較后拆除是全程跟蹤服務(wù)的。因此，從建筑總體花費來看，基礎(chǔ)建設(shè)費用只占整體費用的25%，而維護(hù)管理費用則占75%，這與中國重基建而輕管理的資金分配方式有所不同。在傳統(tǒng)意識中，國內(nèi)常常把物業(yè)開發(fā)看成是開發(fā)商、設(shè)計院和施工單位的事，物業(yè)管理是房屋建成后才開始的，似乎開發(fā)時期與物業(yè)管理無關(guān)。所以，以前國內(nèi)的物業(yè)管理公司普遍對早期介入不重視。隨著對物業(yè)管理理論研究的深入，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為物業(yè)管理介入的時間越早越好。這個結(jié)論的得出可以說是對我國過去十幾年管理實踐經(jīng)驗和教訓(xùn)的總結(jié)。目前，國內(nèi)一些規(guī)模較大、管理較規(guī)范的物業(yè)管理公司已經(jīng)在接管物業(yè)時，進(jìn)行早期介入的管理運作，并制定出相應(yīng)的管理標(biāo)準(zhǔn)程序。我國現(xiàn)在暫無全國性的物業(yè)管理法律，不能夠制定出統(tǒng)一的運作標(biāo)準(zhǔn)及程序。雖然有不少地方性法規(guī)、章程或條例出臺，但由于我國物業(yè)管理仍處于初始階段，有很多問題不是地方性法規(guī)所能解決的。所以，目前我國物業(yè)管理公司對早期介入的運作一般都是參照國外的做法，其工作內(nèi)容已在之前提過。福建省目前的物業(yè)管理也不很理想。根據(jù)廈門市房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)的調(diào)查，僅一成的業(yè)主滿意現(xiàn)有的物業(yè)管理，有50%的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理一般。泉州市物業(yè)管理的狀況也差不多如此，根據(jù)《泉州市市區(qū)房地產(chǎn)市場誠信調(diào)查報告》的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，只有59.38%的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理處是按合同規(guī)定做好保修工作，只有55.73%的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)在交付使用前是驗收合格的，而有47.14 %的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)存在質(zhì)量問題?？梢?，泉州市物業(yè)管理還有很多不足之處，特別在早期介入方面。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)存在質(zhì)量問題達(dá)到了47.14 %之高，而大都是房屋裂縫，漏水，小區(qū)配套設(shè)施等問題。可想而知，泉州市的物業(yè)管理幾乎沒有做好前期介入，沒有對物業(yè)進(jìn)行綜合、全面、細(xì)致的驗收。泉州市的物業(yè)管理之所以存在種種不足之處，是與泉州市目前的房地產(chǎn)市場不規(guī)范有很大的關(guān)系。雖然泉州市房地產(chǎn)市場經(jīng)過去年的整頓，比以前規(guī)范了很多了，但仍有一些不足的地方。比如，泉州市的大部分物業(yè)管理公司與開發(fā)商都是隸屬于同一個集團(tuán)公司，物業(yè)公司既使發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題存在，為了集團(tuán)公司的眼前利益，他們一般是睜一只眼，閉一只眼，這樣較終吃虧的還是業(yè)主。當(dāng)然，泉州市還有不少較為規(guī)范的物業(yè)管理公司。如南方物業(yè)管理公司（隸屬南益集團(tuán)）、秋實物業(yè)管理公司等。他們的管理較為規(guī)范，也有進(jìn)行前期介入的管理的經(jīng)驗。例如，秋實物業(yè)管理公司，該公司成立于2000年11月，系具有獨立法人資格，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負(fù)盈虧的物業(yè)管理公司?，F(xiàn)有的管理人員80%持有全國物業(yè)管理人員資格書。公司以創(chuàng)“全國城市物業(yè)管理杰出小區(qū)”為目標(biāo)，推行ISO9001：2000國際質(zhì)量管理體系，學(xué)習(xí)和借鑒國內(nèi)外先進(jìn)管理經(jīng)驗。該公司在對泉州中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的刺桐豪園的接管時，便對物業(yè)進(jìn)行前期的介入管理，他們的介入工作是全面而細(xì)致的，是站在為以后的小區(qū)管理和業(yè)主的角度，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗收。二、物業(yè)管理前期介入的作用隨著我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展、壯大，已經(jīng)有不少的物業(yè)管理公司開展了早期介入的工作，有更多的物業(yè)管理公司意識到早期介入是保證物業(yè)管理順利起步與開展的重要條件，是實施物業(yè)管理的頭要環(huán)節(jié)。實踐證明，早期介入具有以下作用：1．有利于優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計細(xì)節(jié)我國疆域廣闊，地理環(huán)境與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差距懸殊，這必然要對設(shè)計提出不同要求。比如在南方，高溫時間較長，空調(diào)用電量特別大尤其是一些商業(yè)大廈，就必須考慮電路的負(fù)荷問題。而北方，就要考慮取暖。這些物業(yè)管理中的實際問題，一般設(shè)計人員很難完全預(yù)料、估計，而有經(jīng)驗的物業(yè)管理公司卻十分清楚。因此，物業(yè)管理公司在項目設(shè)計階段，從業(yè)主或使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗對所管理物業(yè)的設(shè)計進(jìn)行審視，對不當(dāng)之處提出修改方案，可優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計中的細(xì)節(jié)，避免一些在后期工作中難以解決的問題。2．有利于提高房屋建造質(zhì)量 由于物業(yè)管理公司在物業(yè)使用與管理方面擁有手資料，對于樓宇在長期使用過程中所暴露出的各種工程質(zhì)量問題十分了解，通過參與物業(yè)施工建設(shè)階段監(jiān)理，強化了施工過程中的質(zhì)量管理和監(jiān)控，并盡可能把房屋質(zhì)量隱患消滅在建造過程中，從而提高房屋的建造質(zhì)量。3．有利于保證物業(yè)的使用功能 物業(yè)管理公司通過參與竣工驗收和接管驗收，按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗收，能確保房屋和各類設(shè)備及附屬配套設(shè)施正常的使用功能和使用安全。4．有利于加強對所管物業(yè)的全面了解物業(yè)管理公司要想做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作，必須對土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，對于圖紙改動或增、減部分作出認(rèn)真記錄。例如；管線節(jié)點的設(shè)置往往和設(shè)計圖紙所標(biāo)位置有一定差距，如果布置管線時不在現(xiàn)場作記錄，在后期管理中，可能就會出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象。相對來說，物業(yè)管理人員對土建結(jié)構(gòu)部分了解得不用太深，而對設(shè)備安裝、管線布置等情況則應(yīng)充分掌握，便于后期管理。因此，如果目前條件不允許過早介入的話，設(shè)備安裝階段應(yīng)是較合適的介入點。由于加強了對所管物業(yè)的全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎(chǔ)，可提高驗收質(zhì)量，縮短驗收時間，對驗收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進(jìn)之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)。5．早期介入有利于后期管理工作的進(jìn)行物業(yè)管理公司通過早期介入，保證了設(shè)計、建造質(zhì)量和對物業(yè)的全面了解，對后期的物業(yè)管理就帶來了很多便利，既便于維修保養(yǎng)計劃的安排與實施，又能保證維修質(zhì)量，從而提高了工作效率和工作質(zhì)量。同時，在前期管理中，經(jīng)過一段時間的磨合，便于理順同環(huán)衛(wèi)、水電、通訊、治安、維修、綠化等各部門之間的關(guān)系，建立順暢的服務(wù)渠道，有利于后期管理工作的進(jìn)行。6．有利于樹立物業(yè)管理公司的形象如果接管與入住同步進(jìn)行，物業(yè)管理公司即使再努力，也會被各項繁雜事務(wù)搞得焦頭爛額，折騰不出頭緒，并且容易忙中出錯，以致嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象。三、物業(yè)管理前期介入的可行性物業(yè)管理前期介入，從前面的理論分析已得出其十分必要，但在現(xiàn)實中是否可行呢？下面我們就對物業(yè)管理前期介入的可行性進(jìn)行分析。（一）、從經(jīng)濟(jì)效益角度看任何經(jīng)濟(jì)活動都要有成本支出，作為一個企業(yè)也必然要考慮經(jīng)濟(jì)效益，這是無可非議的。如果考慮物業(yè)管理前期介入的經(jīng)濟(jì)性呢？這可從三個角度來分析：1．經(jīng)濟(jì)效益的可行性從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來說，增加這種行為有利有弊，存在著風(fēng)險收益。利的方面：有物業(yè)管理公司介入，加強了決策、規(guī)劃的準(zhǔn)確性，保證物業(yè)順利地開發(fā)；同時保證物業(yè)開發(fā)質(zhì)量，促進(jìn)物業(yè)銷售，加快資金周轉(zhuǎn)。弊的方面：主要是增加了成本（前期介入費用由房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)承擔(dān)），假若物業(yè)管理公司提出返工建議，可能還增加工期等。綜合而知，房地產(chǎn)開發(fā)商雖然在前期介入中承擔(dān)了一定風(fēng)險，但會帶來更大的收益，從經(jīng)濟(jì)性的角度來看，利大于弊，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該支持物業(yè)管理前期介入。2．從物業(yè)管理公司的角度物業(yè)管理公司從參與的角度來看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物業(yè)，為今后接受新業(yè)務(wù)奠定了基礎(chǔ)，便于本企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)領(lǐng)域，占領(lǐng)業(yè)務(wù)市場。不利的一方面是：可能增加成本費用（如果費用由物業(yè)管理公司承擔(dān)）。3．從社會總體的角度從社會總體角度來看，由于前期介入有利之處在于規(guī)劃施工階段得到了把關(guān)，減少了失誤，把物業(yè)的不足之處消滅在萌芽狀態(tài)中，有利于社會總體經(jīng)濟(jì)利益提高。綜上分析，利明顯大于弊，所以從經(jīng)濟(jì)的角度看，物業(yè)管理的早期介入是可行的。（二）、技術(shù)力量的保證為了保證物業(yè)管理前期介入的成功，物業(yè)管理公司應(yīng)該選擇并組織好一批人員參與前期介入。由于物業(yè)開發(fā)周期長，物業(yè)管理公司不可能抽

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