李先生通過(guò)向銀行貸款30萬(wàn)元購(gòu)購(gòu)了一套商品房，30年還清貸款，月供1440.906元。

他自己算了一筆賬：30萬(wàn)元貸款本息總額為518726.4元，這意味著30年以后，他還給

銀行的錢(qián)比銀行貸給他的本金(即貸款額)多了20多萬(wàn)元。有朋友告訴他，其實(shí)在還貸款過(guò)程

中，前一些年，每月還銀行的1440.906元中，絕大部分是利息，而30萬(wàn)元本金還的則很少。

如果在后十幾年當(dāng)中，剩余的貸款有能力一次還清的話(huà)，所還的錢(qián)基本上大部分是本金。

舉例說(shuō)明：李先生所要償還銀行的518726.4元，過(guò)了20年之后，他所剩余的貸款有能

力一次付清，所還的款項(xiàng)起碼有60％以上是本金。也就是說(shuō)，前15年還的大部分是利息，

后15年還的基本是本金。

李先生認(rèn)為：如果是這樣的話(huà)我就不劃算了，我正是因?yàn)橘Y金有困難才貸款的，到了20

年以后有錢(qián)了要一次性還款，我只占用了銀行20年的本金，但差不多30年的利息都先期還

給了銀行。

30年銀行貸款，利息與本金幾乎一半一半，而先還的是利息，后還的才是本金，果真如

此嗎?

◆還款算法有誤利息隨著本金的減少而減少

以貸款30萬(wàn)元，貸款期限30年 (360個(gè)月)為例，貸款年利率為4.05％ (月利率為3.375

‰)，由按月等額還款的計(jì)算公式(A=P×[i×(1+i)n(次密)]／ [(1+i)n(次密)-1]，其中A

為月均還款額，P為貸款金額，i為貸款月利率，n為還款月數(shù))可知月還款額為1440.906元。

此時(shí)，本金與利息的比例是什么樣呢?

借款人獲得貸款后個(gè)月應(yīng)還利息為：300000×3.375‰=1012.5元

借款人獲得貸款后個(gè)月所還本金為：

1440.906-1012.5=428.406元

借款人個(gè)月還款后剩余貸款本金為：

300000-428.406=299571.594元

借款人獲得貸款后個(gè)月應(yīng)還利息為：299571.594×3.375‰＝1011.054元

借款人獲得貸款后個(gè)月所還本金為：

1440.906-1011.054=429.852元

借款人個(gè)月還款后剩余貸款本金為：299571.594-429.852=299141.742元

以后各月的還款依此公式類(lèi)推。

也就是說(shuō)，購(gòu)房人在還貸款方面存在的誤區(qū)主要體現(xiàn)在將30年的利息算入了貸款，其實(shí)

利息是隨著本金的不斷減少而相應(yīng)下降的。

按上述公式可知，借款人第60個(gè)月(假設(shè))還款后即還款五年后剩余貸款本金為

272477.57元，在此時(shí)，假設(shè)三種可能看看還款方式有何改變。

1、提前全部還清貸款

將剩余貸款本金272477.57元一次還清即可。

2、提前還款10萬(wàn)元

提前還款10萬(wàn)元后，節(jié)省利息支出60033.19元，剩余貸款期限變?yōu)?00個(gè)月，貸款年

利率為4.05％(假設(shè)利率不變)，由按月等額還款的計(jì)算公式可知月還款額變?yōu)?02.66元。

3、遇人民銀行調(diào)整利率

假定30年個(gè)人住房貸款月利率變?yōu)?.OO‰，將剩余貸款本金272477.57元，剩余貸款

期限300個(gè)月，貸款月利率3.00‰代入按月等額還款的計(jì)算公式可得月還款額為1378.74元。

◆怎樣還銀行貸款劃算

購(gòu)房人在還款前一些年中，利息負(fù)擔(dān)較重，因?yàn)楸窘鸹鶖?shù)大，利息相應(yīng)也高，到了后一

些年中，隨著本金基數(shù)的減少，利息亦會(huì)逐步減少。但這樣一來(lái)，對(duì)于想到時(shí)候一次結(jié)算剩

余貸款的人來(lái)說(shuō)就有些不劃算了，因?yàn)槟菚r(shí)利息的比重已經(jīng)很小了。

因此，給購(gòu)房人提出一個(gè)建議，在貸款的前幾年中，爭(zhēng)取能多還款，比如一下子還5萬(wàn)，

使總貸款中的本金基數(shù)下降，那么在剩余的貸款中，也許將來(lái)只有十幾萬(wàn)，但償還年限尚有

20多年，利息負(fù)擔(dān)很小，這樣就不必急于一次還款了。別忘了，一下子還掉的那些錢(qián)，是不

用付一分錢(qián)利息的。

（北京房地產(chǎn) 姚宇）

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