近年來，隨著樓市房價的不斷走高，以及外地旅游投資房產(chǎn)不斷過來“拉票”，購房者異地投資房產(chǎn)的腳步變得越來越頻繁。

可是，巨大的商機(jī)總是與更大的風(fēng)險并存。

筆者曾經(jīng)接手過好幾起異地購房產(chǎn)生的法律糾紛案件。一當(dāng)事人購購?fù)獾啬臣揖由虅?wù)港，售價僅一千余元一平方米；而且與開發(fā)商簽訂了租賃合同，約定租期五年，開發(fā)商也愿意支付數(shù)目可觀的租金；較讓當(dāng)事人放心的一點(diǎn)是，這個項目是該市工程，得到市政府的大力支持。聽起來真的很誘人。因?yàn)槭蹆r便宜，有很多人甚至一次購購了數(shù)套，而且大多是全額付款。

可是事實(shí)是怎樣的呢？雙方在購房合同中約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2005年7月31日前，將驗(yàn)收合格的商品房交付購受人使用。但直到2006年6月，在一片綠油油的田野上，只有光禿禿的鋼架林立著，荒草已經(jīng)長了一人多高，旁邊堆砌的鋼管已經(jīng)銹跡斑斑。整個工地上一片死氣沉沉的景象，看不到任何竣工的跡象。而那家開發(fā)商，已經(jīng)在這一年多的時間里易主，名稱也作了變動。這就是那塊誘人的餡餅后面的真相。

外地購房，或多或少總有些倉促。一群人呼啦啦被開發(fā)商拉到某個郊區(qū)別墅里面，面對場面熱烈的歡迎會、精美的廣告、巨額利益的煽動，人們往往很難冷靜地分析問題。而且，要在左右的時間決定購還是不購，根本就沒有時間去當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門了解城市規(guī)劃、城市建設(shè)等方面的信息，很多人甚至連房子所在的位置、周圍的情況看也沒看就購了。還有一些人，就是抱著隨大流的心態(tài)，覺得別人都購了，應(yīng)該沒有錯，就迷迷糊糊地跟人一起購了。這確實(shí)不得不讓人替他捏一把汗。

在這里，筆者對打算或者正在外地投資購房的人提個醒：在外地投資購房，對于以下方面，一定要細(xì)心注意，防范風(fēng)險：

認(rèn)準(zhǔn)開發(fā)商的資質(zhì)

一些開發(fā)商在自己的廣告宣傳中常常以資質(zhì)等級來吸引客戶，經(jīng)常過分夸大開發(fā)商的資金量、規(guī)模數(shù)量、技術(shù)力量，這些有時也會誤導(dǎo)消費(fèi)者的選擇。讓我們先來了解一下目前對房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)的一些基本規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件可劃分為5個等級，其中房地產(chǎn)開發(fā)一、二級資質(zhì)的開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力、施工技術(shù)實(shí)力水平都較強(qiáng)。對于開發(fā)商的資質(zhì)，主要是從自有流動資金、注冊資金、技術(shù)力量等5個方面進(jìn)行區(qū)分的。當(dāng)然從正常的理論判斷，資質(zhì)等級越高，實(shí)力越強(qiáng)，投資者越放心，但是資質(zhì)證明并非是“鐵飯碗”，同樣也存在著開發(fā)質(zhì)量風(fēng)險，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、不求實(shí)際地擴(kuò)大規(guī)模。開發(fā)商資質(zhì)高，雖然吸引了不少投資，但項目過多，規(guī)模不求實(shí)際地擴(kuò)大，這樣資金大量分散，各種技術(shù)力量一下子難以跟上，這樣的高資質(zhì)企業(yè)未必能做出高質(zhì)量的房產(chǎn)品；

2、承建單位管理不到位。按照目前的慣例，開發(fā)單位的項目一般還有施工承建單位，施工過程中還有監(jiān)理單位，如果承建施工馬虎，監(jiān)理單位不認(rèn)真，同樣會造成房屋質(zhì)量不高；

3、靠資質(zhì)自吹自擂。一些開發(fā)商靠資質(zhì)自吹自擂，而當(dāng)房屋出現(xiàn)問題時，承諾變成一紙空文，并靠著自身的牌子強(qiáng)詞奪理，百般推托。

開發(fā)商的資質(zhì)非常重要，但高的不保險，低的也不好，怎樣去選擇合適的開發(fā)商呢？較重要的是信譽(yù)和交付樓宇的質(zhì)量。有一些資質(zhì)并不是特別高的企業(yè)同樣以其職業(yè)道德和創(chuàng)品牌的創(chuàng)業(yè)精神，做一棟，客戶就夸一棟。所以投資者選擇開發(fā)商時要看清兩點(diǎn)：一看資質(zhì)和物業(yè)規(guī)模，開發(fā)企業(yè)資質(zhì)是否和你欲購購的物業(yè)規(guī)模一致。二看企業(yè)開發(fā)史。查一查開發(fā)企業(yè)開發(fā)過的項目完工后交付入住的情況，選幾個點(diǎn)調(diào)查一下，看一看這些項目客戶的入住反饋意見。把握以上兩點(diǎn)，則大致可以了解開發(fā)企業(yè)的敬業(yè)程度和技術(shù)力量，以及其開發(fā)的樓宇是否和其資質(zhì)相稱。

親臨現(xiàn)場考察

投資者在外地購房，一般不是用來自住，多數(shù)情況下是看好當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的升值空間，或是考慮到租金收益等因素。當(dāng)然，開發(fā)商會對投資者信誓旦旦地保證高額的率?？墒?，真實(shí)情況，必須要實(shí)地了解才能清楚，畢竟房產(chǎn)的升值要受到多種因素的影響。

實(shí)地考察時，要多注意觀察該房產(chǎn)周圍的環(huán)境、周圍樓盤的品質(zhì)、交通的便利程度；如果是準(zhǔn)現(xiàn)房，可以實(shí)地看看房屋的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等等?？傊?，眼見為實(shí)。

考量當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃

城市的未來發(fā)展對于房產(chǎn)的升值影響是至關(guān)重要的，投資者要盡可能多地了解該城市的規(guī)劃、建設(shè)對于該房產(chǎn)的可能影響；即使是對一些所謂的“工程”，也要多留一個心眼，考慮是否可能是“政績工程”、“面子工程”。雖然政府并不是合同主體，但是在合同未來的履行中，投資者不得不認(rèn)真考慮政府的潛在作用。

延長付款時間來分散風(fēng)險

決定異地購房后，與開發(fā)商簽訂合同的時候，應(yīng)該盡可能地延長付款時間，分散付款風(fēng)險。

因?yàn)橥獾氐姆績r較之本地便宜很多，于是很多購房者喜歡一次性將房款付清。殊不知，這樣也是將風(fēng)險一次性攤在自己頭上。在筆者處理的多起案件中，選擇分期付款的購房者就比選擇一次性付款的購房者風(fēng)險小很多，而且在追償?shù)倪^程中也相對比較容易。

以上幾點(diǎn)只是從幾個大的方面對外地投資購房者提出忠告，防范可能出現(xiàn)的風(fēng)險?？傊?，在實(shí)際操作中，為了維護(hù)自己的合法利益，投資者要慎之又慎。

　　　　　(作者： 鄧寒芮)

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