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死扛明降暗降三大陣營 開發(fā)商不唱同一頭歌

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 1022 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

調(diào)控力度不會放松,樓市交易陷入冰封,開發(fā)商的營銷策略也開始出現(xiàn)明顯分化。堅定長期“看多”且資金充裕的房企,依然咬定“不降價”,“定價合理、項目熱銷”是其堅持原價銷售的理由。與此同時,選擇各種方式調(diào)價的開發(fā)商陣營也日益壯大;其中,有些開發(fā)商將定價權(quán)下放給區(qū)域公司,讓各區(qū)域相機自主調(diào)價;而有些開發(fā)商則由總公司統(tǒng)一制定營銷和定價策略,全國主要樓盤執(zhí)行統(tǒng)一、明確的折扣。

業(yè)內(nèi)人士指出,開發(fā)商各種定價策略的效果還有待后市的檢驗;不過,“隨行就市”制定價格是必然趨勢,預計在調(diào)控深入的背景下,越來越多的開發(fā)商將加入降價陣營。

“死扛”陣營:不愁銷售

保利地產(chǎn)位于大興區(qū)黃村的項目——茉莉公館于6月27日開盤,當天便全部售罄。樓盤銷售人員告訴中國證券報記者,此次項目共推出了650套房源已經(jīng)全部預定?!绊椖繘]有優(yōu)惠,沒有打折,也不會降價?!变N售人員直言。

據(jù)了解,該項目成交均價約為17000元/平方米,沒有任何打折優(yōu)惠活動,連樓盤較常見的一次性付款打折的銷售方式都沒有。在樓市降價潮來襲之際,保利茉莉公館“不打折不優(yōu)惠”的行為可謂特立獨行。

“賣得好為什么要降價?”在面對記者的疑問時,銷售人員斬釘截鐵地反問道。購房人王先生告訴中國證券報記者,自己托了不少關(guān)系才拿到號?!伴_盤當天很多人起大早去排隊搖號,就算這樣還是有不少人沒有排上。有些人排上號就急匆匆選房,連手續(xù)都辦完了還不知道房子總價是多少。”王先生感嘆。

不過,根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù),截至6月29日,茉莉公館的期房已簽約套數(shù)僅為30套,已簽約面積為2696.53平方米,成交均價為16494元/平方米。

“由于6月28日是正式簽約的天,所以大部分預定的購房者還沒有完成簽約?!睒潜P銷售人員解釋,預定的購房人陸續(xù)簽約后,交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)會有所變化。“沒有排上的購房人也可以等等,看是否有購房者不簽約,到時候就會有空余的房源了。”

茉莉公館的銷售人員還透露,“開發(fā)商有可能會根據(jù)銷售情況,追開期。具體時間雖然還沒有確定,但應(yīng)該是在近一兩個月內(nèi),當然也要看預售證能否及時取得?!痹撊耸勘硎荆绻诮趦?nèi)追加開盤的話,售價應(yīng)該與目前的價格“差別不大”。

“開發(fā)商是通過成交量與房價的不斷博弈來確定較終的售價。當成交量低迷時,開發(fā)商會適當降低價格,來刺激成交量上漲。如果成交量有保證,開發(fā)商就沒有降價的動力?!蹦撤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。

“暗降”陣營:相機定價

盡管一再澄清“降價”傳聞,但萬科北京部分樓盤價格在“遮遮掩掩”之中依然出現(xiàn)了下降。開發(fā)商變相優(yōu)惠和各種折扣也開始慢慢打破樓市僵局。

“目前暫定價為每平方米13500元起,貸款可以有9.8折優(yōu)惠,如果一次性付款,還可以折上再給9.5折的優(yōu)惠折扣?!敝屑Z萬科長陽半島售樓人員表示。

即將于7月份開盤的中糧萬科長陽半島,位于北京市房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū),主打戶型為精裝修的兩居和小三居。

而該項目今年4月份參加春季房展會時開發(fā)商公布的預期價格為每平方米14000-17000元,5月份推介時預期價格為每平方米13000至15000元。北京萬科總經(jīng)理毛大慶此前也坦言,北京長陽項目開盤價將比預期下調(diào)不少。

目前中糧萬科長陽半島周邊的毛坯房均價為每平方米13000-15000元。

該項目所在地塊為北京房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)1號地,2009年9月初萬科中糧以22億元的價格購下該地塊,每平方米樓面地價約合6450元。

萬科在北京在售的5個項目中,萬科假日風景、萬科藍山等銷售均價從4月起也處于下滑狀態(tài)。萬科藍山從4月底的每平方米43000元降至目前的39800元,同時還推出“全款9.7折,頭付五成以上9.9折”的優(yōu)惠折扣。

同樣“暗降”的還有位于豐臺區(qū)馬家堡區(qū)域的7克拉項目,6月19日開盤的該項目均為小戶型,距離**4號線和修建中的10號線二期不遠。

售樓人員表示,沒有降價,但有優(yōu)惠。3.1米層高的精裝平層均價每平方米23000元,全款九五折、按揭九八折,如果5日內(nèi)認購更可再享受九五折的折上折。

優(yōu)惠之后,該戶型貸款均價下降1500每平方米,全款均價下降2250每平方米,相當于貸款9.3折,全款9折。

面對越來越多的開發(fā)商加入“暗降”行列,業(yè)內(nèi)人士稱,持續(xù)的調(diào)控政策導致商品房成交量下降明顯,去庫存周期拉長,開發(fā)商的資金壓力和銷售壓力將會逐漸體現(xiàn)。

也有分析人士稱,以萬科為代表的企業(yè)較為追求市場占有率,一貫以快速拿地、快速開發(fā)、快速銷售為經(jīng)營風格,調(diào)價或者給出更多優(yōu)惠以打破銷售僵局也成為其目前市場環(huán)境下的明智選擇。

華遠地產(chǎn)總裁任志強表示,政策壓力之下,降價已經(jīng)成為主基調(diào),降成為一種必然,但降多少卻是一種心理、精神、資金和戰(zhàn)略的博弈。

繼恒大地產(chǎn)全國樓盤85折促銷后,綠地集團也宣布,其分布在全國41個城市的全部項目進入優(yōu)惠月,由此加入明降陣營。對于聲勢浩大的打折促銷活動,恒大等公司的有關(guān)負責人表示,此舉是為了擴大市場占有率,儲備資金為行業(yè)整合做準備。

綠地位于北京大興的“新里·西斯萊公館”項目4月開盤時便“很低調(diào)”,均價為每平方米1.8萬元至1.9萬元,低于2.1萬元/平方米的預期價格,6月份繼續(xù)打折促銷。在上海松江,6月11日開始,綠地薔薇九里項目的均價從原來的1.6萬元/平方米降到1.3萬元/平方米,各種房型都還有。而位于上海寶山的公園壹品項目,原來均價為1.6萬元/平方米,而目前則優(yōu)惠至1.4萬元/平方米,有一種全朝南兩房戶型均價已經(jīng)降至1.2萬元/平方米。

和各種各樣欲遮還掩、羞羞答答、小模小樣的降價不同,綠地、恒大等房企的降價被業(yè)內(nèi)認為是新政以來較具實質(zhì)意義、也較具代表性和信號意義的降價舉措。

綠地集團董事長張玉良29日表示,“房價回落既是政府導向,也是企業(yè)適應(yīng)市場的行為,回落價格是聰明的做法。”他認為,按照不同城市、不同樓盤以及房價的基數(shù),進行一定程度的促銷,從根本上看,是挖掘市場消費者接受的價格?!皾q幅過快的城市,就回調(diào)多些;漲幅不快的城市,就回調(diào)少些。這也是為了保持正常的連續(xù)生產(chǎn)需要,不能硬扛著不賣。”

對于降價,恒大地產(chǎn)的解釋是,未來一段時期內(nèi),樓市低迷將不可避免;加大力度促銷、快速回籠資金,不僅可以擴大市場占有率,而且將為今后的行業(yè)并購及市場整合做準備。

業(yè)內(nèi)專家指出,企業(yè)提高凈資產(chǎn)收益率主要有兩種方式,一是加速周轉(zhuǎn)、擴張規(guī)模,二是提高售價、化單位利潤。在房地產(chǎn)低迷期和平穩(wěn)發(fā)展期,一線地產(chǎn)商往往會傾向于前一種方式。而在行業(yè)調(diào)整期,追求高周轉(zhuǎn)和規(guī)?;瘮U張的房企通常會降低庫存、增持現(xiàn)金。

在執(zhí)行降價促銷后,恒大、綠地等公司的銷售業(yè)績明顯上升。張玉良稱,“促銷確實帶來了銷售大幅增長,6月份的銷售額肯定將超過5月份,預計環(huán)比增幅達20%以上。”

無獨有偶,85折促銷后一個月內(nèi),恒大日均合約銷售金額達1.35億元,相比促銷前的日均6400萬元,上升110%;日均合約銷售面積2.2萬平方米,相比促銷前的日均9400平方米,上升134%。該公司在天津、包頭、西安、太原四城市的合約銷售額環(huán)比增幅超過100%。

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