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百日劇變關(guān)口再臨 7月房價或現(xiàn)拐點
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 648 次
6月以來,北京、上海、廣州多家開發(fā)商的新盤出現(xiàn)“零成交”情況,北京部分區(qū)域的個別樓盤開始降價,上海土地市場降溫跡象明顯。與此同時,以招商、世茂為代表的一批房產(chǎn)企業(yè)融資受阻,從另一側(cè)推動市場的天平。
多方跡象表明,7月很可能成為本輪房價調(diào)控的分水嶺。
一位 開發(fā)商內(nèi)部人士表示,2007年10月的樓市新政,在3個月后醞釀成了潘石屹口中的“百日劇變”,形成全國范圍的大規(guī)模降價。按此推算,在今年的房產(chǎn)新政出臺后,7月也可能成為此輪政策調(diào)控的價格拐點。《每日經(jīng)濟新聞》就此在北京、上海、廣州展開了調(diào)查。
上海萬科低價推盤平均認(rèn)購率超70%
4月17日的調(diào)控政策出臺后,上海樓市交易逐漸陷入冰點。開發(fā)商也分化成三大陣營,有“死扛”價格的,有高調(diào)宣布降價的,也有在遮遮掩掩中變相優(yōu)惠的。隨著第三季度的到來,以及年度銷售計劃的壓力,開發(fā)商全面打折或?qū)㈤_始。
新盤低價入市促成交
某研究機構(gòu)統(tǒng)計,4月樓市調(diào)控新政出臺以來,4月、5月全國商品房銷售面積環(huán)比均出現(xiàn)下跌,降幅分別為1.9%和15.8%。同時,5月銷售額環(huán)比下降25%,銷售面積頭次出現(xiàn)3.4%的同比下降。
從市場數(shù)據(jù)看,房價過快上漲的態(tài)勢的確已經(jīng)得到遏制。1~5月全國商品房銷售均價漲幅較2009年同期下降12.1個百分點,其中5月份全國商品房銷售均價今年頭次出現(xiàn)環(huán)比下降。上海、浙江和北京等區(qū)域,銷售均價漲幅回落速度較快。
調(diào)控政策的不斷深入使得開發(fā)商的資金壓力不斷加大。從6月中旬開始,一些開發(fā)商開始通過打折促銷、無理由退房等手段或明或暗地降價。盡管萬科否認(rèn)了降價一說,但今年頭度開盤的上海萬科第五園、城花新園、花園小城的價格的確比之前報價下調(diào)了近20%。價格下調(diào)得到了市場響應(yīng),平均認(rèn)購率超過70%,第五園在開盤當(dāng)日便售罄。
曾有一位開發(fā)商向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露,“不是不想降價,而是擔(dān)心降價了還是沒人購”。而上周的成交數(shù)據(jù)表明,這位開發(fā)商的擔(dān)心或許是多余的。
中投證券主要城市交易周報顯示,上周,上海、杭州等地新盤入市價格比原計劃低10%以上。隨著新盤低價入市,上周一二線城市成交面積都出現(xiàn)了環(huán)比增長,其中22個主要城市環(huán)比增長62%,北京、上海、廣州、深圳四個一線城市環(huán)比分別增長26%、55%、65%和11%。
提要:6月以來,北京、上海、廣州多家開發(fā)商的新盤出現(xiàn)“零成交”情況,北京部分區(qū)域的個別樓盤開始降價,上海土地市場降溫跡象明顯。經(jīng)緯行研究部朱健認(rèn)為,亞運城產(chǎn)品集中推出市場,會對番禺乃至整個廣州樓市產(chǎn)生不小的影響,番禺可能率先掀起降價風(fēng)潮。
資金壓力逐漸加大
一些新盤的低價入市促進了成交量,但整個6月城市成交面積依然環(huán)比全線下降。在中原地產(chǎn)研究監(jiān)測的35個城市中,南京下跌75.27%,杭州、成都下跌幅度超過50%。北京(不含政策性住房)、上海、深圳的環(huán)比跌幅分別為33.67%、22.9%和28.9%。
商品房成交面積持續(xù)下降,批準(zhǔn)上市的面積卻在增加。據(jù)某研究院的統(tǒng)計,2010年1~5月份城市銷供比已經(jīng)出現(xiàn)了較為明顯的下降,市場供求關(guān)系正在逐步轉(zhuǎn)變。
在這樣的市場條件下,恒大、綠地、萬科等越來越多的開發(fā)商加入了降價的行列。恒大、萬科等房企的上月業(yè)績表明,這些率先采取降價促銷的企業(yè)銷售明顯優(yōu)于同行。
對開發(fā)商來說,銷售壓力或可承受,但資金吃緊的壓力卻不一定可以承受。
某研究院針對萬科、保利、金地等21家A股上市房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流調(diào)查報告顯示,這21家企業(yè)去年一季度有13家的經(jīng)營性現(xiàn)金流為正,今年一季度銳減至3家,其余18家均為負(fù)值。一些小型開發(fā)企業(yè)在資本市場、銀行貸款、預(yù)售及建筑企業(yè)墊資等渠道融資更為困難,資金壓力將會更大。
分析師指出:“較近的交易量表明,開發(fā)商降價是可以帶來銷量的,所以在第三季度開發(fā)商會根據(jù)市場對價格進行修正,是下調(diào)10%還是20%,具體要看市場以及各地的樓市細(xì)則?!?p>
廣州新盤延遲入市 下半年供應(yīng)增多
新政調(diào)控已有兩月,市場觀望氣氛依舊,市場近半樓盤“交白卷”。盡管開發(fā)商以團購、一口價等變相降價方式促銷,也無助于市場成交。
截至6月28日,據(jù)某網(wǎng)站統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,7月將推出的新盤總量為19個,相對6月環(huán)比下降24%。
這是繼6月之后,廣州新盤入市量再次下滑。市場上,開發(fā)商屢屢押后開盤,個盤成交慘淡,堅挺的廣州房價是否將現(xiàn)拐點?
新貨連續(xù)押后推出
“近段時間,不少開發(fā)商說將宣傳軟文推后,或直接打算不出了?!痹谀尘W(wǎng)站房源工作的小魏表示。
據(jù)統(tǒng)計,6月,廣州已推出新盤項目總量為25個,環(huán)比下降40%,廣州純新盤住宅項目為14個。而截至6月28日,廣州已公布將在7月推出的新盤總量為19個。據(jù)悉,7月新貨項目主要為郊區(qū)盤,但新貨價格卻依舊堅挺。
“目前并不是開盤的好時機,開發(fā)商只能選擇押后推貨?!睗M堂紅地產(chǎn)研究部高端主任肖文曉表示,頭先由于新政策調(diào)控才2個多月,置業(yè)者正在觀望;其次是目前正處于世界杯期間,不是營銷的好時機。
肖文曉認(rèn)為,一般來說,政策調(diào)控的2~3個月內(nèi),購房者仍會觀望,除非開發(fā)商選擇讓利開盤,不然很難取得好的效果,但新開盤的開發(fā)商是不可能在新盤推出就讓利的。
他指出,目前開發(fā)商選擇押后開盤對于市場供應(yīng)量也有所影響,從而影響到房價。但“他們不可能無期限的押后開盤,畢竟囤房的成本也很大。
經(jīng)緯行研究數(shù)據(jù)顯示,由于開發(fā)商持續(xù)將新貨押后推出,今年下半年廣州市場有將近40個新盤推出,總推貨量為29319套。廣州亞運城項目預(yù)計在7月以后陸續(xù)推貨,總數(shù)量達(dá)4000余套,成為下半年的供貨主力。
經(jīng)緯行研究部朱健認(rèn)為,亞運城產(chǎn)品集中推出市場,會對番禺乃至整個廣州樓市產(chǎn)生不小的影響,番禺可能率先掀起降價風(fēng)潮。
提要:6月以來,北京、上海、廣州多家開發(fā)商的新盤出現(xiàn)“零成交”情況,北京部分區(qū)域的個別樓盤開始降價,上海土地市場降溫跡象明顯。經(jīng)緯行研究部朱健認(rèn)為,亞運城產(chǎn)品集中推出市場,會對番禺乃至整個廣州樓市產(chǎn)生不小的影響,番禺可能率先掀起降價風(fēng)潮。
三季度或迎降價潮
“9月份開發(fā)商就會出現(xiàn)比較集中的開盤,促銷等方式將會非常明顯?!毙の臅灾赋?。
“后市將會出現(xiàn)成交量放大的一個轉(zhuǎn)機,實現(xiàn)價穩(wěn)量升的局面?!焙细惠x煌頭席市場分析師黎文江認(rèn)為,現(xiàn)在開發(fā)商在等一個好的時機。他認(rèn)為,廣州樓市價格逐年穩(wěn)步上升,后市樓市價格是不會跌的。
中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜則有不同的觀點。他認(rèn)為,7月份樓市成交量將會出現(xiàn)回升,但是必然是以價格換取的成交量。
在采訪過程中,多位開發(fā)商表示,對于公司是否采取降價策略,要視市場情況而定。
肖文曉認(rèn)為,以往的調(diào)控,開發(fā)商撐得久,降幅也大。在今年的調(diào)控下,降價的時間提早了一些,但是降幅卻不明顯。他認(rèn)為,今年第三季度樓市將會出現(xiàn)降價潮。
北京打折樓盤超70個 7月或破僵局
北京一家房產(chǎn)機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至6月18日,北京在售打折樓盤達(dá)到75個。這些樓盤的一個共有現(xiàn)象是:暗降居多,直接性的房價下調(diào)不多。
暗降樓盤比上月多了15%
位于北京崇文區(qū)陶然亭橋東南角的中海紫御公館,目前的銷售均價為4.2萬元/平方米。如果客戶一次性現(xiàn)金付款,可享受9.8折優(yōu)惠,銀行按揭貸款可享受9.9折優(yōu)惠。
以上兩種營銷手段是時下北京打折樓盤中代表性的暗降方式:一種為折扣銷售;另一種就是客戶先給訂金,開盤后開發(fā)商根據(jù)訂金給予一定的優(yōu)惠。
北京美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理楊明麗向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹說,目前北京五環(huán)外,一些樓盤已出現(xiàn)了一定幅度的明降,四到五環(huán)內(nèi),房價總體上處于微調(diào),四環(huán)內(nèi)的房價基本還在觀望期,但以一定折扣或優(yōu)惠為主的暗降現(xiàn)象開始增多。某機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,截至6月18日,北京在售打折樓盤達(dá)到75個,環(huán)比上漲15%。
打折樓盤雖然有所增加,但這并未打破北京樓市僵持的現(xiàn)狀。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,6月上旬北京147個樓盤出現(xiàn)零成交。
《每日經(jīng)濟新聞》記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn),6月新上市的24個預(yù)售商品房樓盤的銷售業(yè)績也一片慘淡。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息顯示,截至6月30日記者截稿時,6月北京共有包括住宅及商業(yè)在內(nèi)的24個預(yù)售商品房項目開盤,其中8個樓盤至今零成交;16個樓盤有成交記錄,但成績慘淡,如樂活家園和藍(lán)岸麗舍均只有1套成交,潤楓錦尚苑180套中只有4套成交,石榴派大廈338套房僅成交3套,定慧家園南里311套中成交5套,保利壟上家園66套房源只成交1套。
7月降價或“由暗到明”
在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時,上海中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)宋會雍認(rèn)為,在成交量走低的壓力下,樓市拐點已經(jīng)出現(xiàn)。
宋會雍表示,北京目前已出現(xiàn)許多折扣樓盤,但主要是有選擇性的暗降。但伴隨成交量的繼續(xù)緊縮,以及前期綠地、恒大、萬科等行業(yè)專業(yè)者們的降價示范,到了7月份,一些資金壓力較大的房企可能會選擇明降,但降價方式可能是先期推出一部分明降的特價房,回籠部分資金,同時試探需求。
位于北京通州的京洲世家就是如此。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查,該樓盤自4月24日開盤后,5月11日開始推出“一次性付款減房款6萬元”的優(yōu)惠促銷措施。6月29日,該樓盤推出10套特價房,一律7.2折對外銷售。
宋會雍認(rèn)為,京洲世家由暗降到明降的過渡就代表性,步入7月,北京樓市中這種現(xiàn)象發(fā)生的范圍與深度將進一步擴大。
中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰也同意此觀點。他認(rèn)為,按照以往調(diào)控歷程,房價往往會在政策出臺兩個月左右后產(chǎn)生反應(yīng),尤其是絕大多數(shù)開發(fā)商已經(jīng)看到政策“松口”幾乎不可能,因此較晚在7月初會采取全面降價的銷售政策。
但也有人認(rèn)為7月僵持格局仍會繼續(xù)。廣東刀客地產(chǎn)研究機構(gòu)總經(jīng)理謝逸楓表示,當(dāng)前北京及全國各地出現(xiàn)部分樓盤下調(diào)房價或面積、折扣銷售等暗降,并不代表未來房價就會大范圍、大幅度地普降,這些現(xiàn)象只
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