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二套房貸生變樓市或現(xiàn)拐點 投資房產(chǎn)風(fēng)險加劇
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 834 次
話題背景
就在樓市一片火紅的時候,7月初,北京、杭州等城市相繼出臺政策,一度被放松的二套房頭付比例、貸款利率又得到嚴格控制。有業(yè)內(nèi)人士認為,如果樓市繼續(xù)保持與宏觀經(jīng)濟格格不入的持續(xù)升溫,政府或?qū)⒃谙掳肽瓿雠_利空政策加以調(diào)控。未來的樓市走向,因政策變數(shù)而顯得撲朔迷離。
樓市面臨政策壓力
晨報地產(chǎn):近期,重慶乃至全國樓市的表現(xiàn)一片大好,但7月7日,杭州傳來收緊二套房政策閘門的新聞,上海等地紛紛表示將跟進。這是否意味著,政府將再度出手調(diào)控房地產(chǎn)?
薛東:今天討論的這個話題,我認為很有意思。我們都知道房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟中的地位,也知道近期國家一直致力于經(jīng)濟的復(fù)蘇和發(fā)展,在這個當(dāng)口上重申二套房限制政策,看似矛盾,實則不然。實際上,目前國家是不能忍受房價飛漲的。下半年,大家都認為通貨膨脹無法避免,都把錢投入看似安全的樓市,但從歷史上看,在通貨膨脹出現(xiàn)后,房地產(chǎn)行業(yè)較容易產(chǎn)生泡沫,而一旦泡沫破裂,投入的資金越多,后果越嚴重,對經(jīng)濟的打擊越致命。國家希望看到房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展,所以我認為,杭州的情況只是個端倪,如果下半年形勢沒有改觀,國家還會出臺新的政策,限制房地產(chǎn)行業(yè)。
高承佳:杭州等城市重申二套房限制政策的消息,我認為應(yīng)該放在全國經(jīng)濟的大環(huán)境下來解析??偟膩砜?,今年上半年,我國各項經(jīng)濟數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出逐月上升的勢頭,但國際經(jīng)濟形勢還沒有看到明顯的復(fù)蘇跡象,未來的走勢還不明朗。另一方面,房地產(chǎn)行業(yè)量價齊升,表現(xiàn)一枝獨秀,但目前的經(jīng)濟形勢,我認為還不足以支撐起這樣的漲勢,未來走勢存在風(fēng)險。因此,處于風(fēng)險控制的考慮,二套房限制政策在城市得到重申。
沈殿連:從較近的新聞里,我看到幾個令人擔(dān)憂的信息。一是5月末,包括四大國有商業(yè)銀行在內(nèi)的9家銀行,累計新增貸款投放量為3.65萬億元,為全年目標的1.3倍,二是一些從未涉足房地產(chǎn)行業(yè)的央企,紛紛進出土地市場。國家希望通過寬松的貨幣政策,刺激經(jīng)濟發(fā)展,但大家似乎更愿意把錢投入房地產(chǎn)行業(yè)。這個趨勢并不樂觀,所以即便政府不會馬上出臺調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的政策,但這個行業(yè)也不可能像其他行業(yè)那樣得到較寬松的政策。
胡軍:前幾天,我和一位在銀行工作的朋友聊天,他透露說,二套房的限制政策,近期銀監(jiān)會將會有新的說法,很可能會繼續(xù)做限制。去年地產(chǎn)行業(yè)那么低迷,今年卻跳空高開,這種不正常的表現(xiàn),早已引起了高層關(guān)注。
政策變數(shù)醞釀拐點
晨報地產(chǎn):根據(jù)各位的表述,下半年樓市的走勢,可能會因為政策的變數(shù)而出現(xiàn)波折,甚至出現(xiàn)拐點?
高承佳:從大的經(jīng)濟背景看,今年下半年的金融市場、國內(nèi)政策、國際經(jīng)濟環(huán)境都有太多的不確定因素,這些背景對地產(chǎn)市場的影響,是必須考慮的。從銀行系統(tǒng)來講,如果說有新的政策出臺,可能會是在交易稅、頭付額度等層面,不會是很猛烈的政策。
薛東:事實上,國家是不愿意看到房價漲幅過快的,但又不能讓房地產(chǎn)降溫太多。這個基調(diào),決定了下半年的政策走向。我不知道大家對拐點的定義是什么,今年上半年樓市呈現(xiàn)明顯向上走的趨勢,如果下半年這種趨勢放緩,上升曲線變得平穩(wěn),算不算出現(xiàn)拐點?我認為算。而這種拐點,正是國家希望看到的,不管政策的執(zhí)行效果如何,至少國家會向這個方向去努力。在我國,房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響很大,如果國家出臺相應(yīng)政策,市場應(yīng)該會有變化。
胡軍:影響房地產(chǎn)走勢的因素,除了政策,還有供需關(guān)系。今年上半年,重慶樓市的急速攀升,起源于剛性需求的釋放,目前,接力棒已經(jīng)轉(zhuǎn)交給了投資型需求,其中有不少人擔(dān)心通脹的來臨。從供給上看,今年上半年基本上是供不應(yīng)求,因為去年糟糕的銷售業(yè)績,讓許多開發(fā)商放緩開發(fā)速度,面市的項目不多,需求卻旺。但現(xiàn)在,形勢正在起變化,上半年產(chǎn)品少,需求多,半年完成全年銷售任務(wù)的大有人在,很多開發(fā)商想趕上這波行情,都在加快開發(fā)進度,下半年放量是肯定的。據(jù)我所知,9月將有超過50個新盤亮相,10月、11月也會有不少項目出來。供求關(guān)系會不會轉(zhuǎn)為供過于求?我認為有這個可能。
投資房產(chǎn)風(fēng)險加劇
晨報地產(chǎn):既有政策變化的可能,又有供大于求的擔(dān)憂,下半年投資房產(chǎn)是否會有較大風(fēng)險?
薛東:接著剛才的話講,我認為風(fēng)險不算太大,但肯定比上半年大。我們觀察重慶市場,今年1到5月,成交量放大,但價格并未明顯上升,直到5、6月份,房價才出現(xiàn)上漲,國家重申二套房限制政策,表明了對房價可能出現(xiàn)飛漲的擔(dān)憂———因為投資需求太大了。
但目前,房價的漲勢還處于國家能夠控制的階段,在暴漲出現(xiàn)前,風(fēng)險都可控。
高承佳:今年5、6月份,銀行的不少大客戶把存款轉(zhuǎn)出用于購房,正是出于對通脹的擔(dān)憂,怕資產(chǎn)貶值。
沈殿連:在我看來,樓市在今年上半年的確是有投資機會的,但5月之后,這個機會就逐漸消失了,風(fēng)險卻在逐漸遞增。我認為從5月底到秋交會之間,風(fēng)險。
6月,重慶拿出45宗土地做出讓,開發(fā)商的拿地?zé)崆楹芨?。這些土地上的房源,將會在明年上半年開始逐漸亮相。即便下半年供求關(guān)系不發(fā)生大的變化,到明年,這個變數(shù)依然存在。
薛東:可以這么說,當(dāng)所有人都
認為樓市有機會的時候,這個機會就消失了。其實現(xiàn)在很多機構(gòu)投資者也在進入房地產(chǎn)領(lǐng)域,想在這里找到資本的避風(fēng)港,躲避通脹的風(fēng)險。不光是需求方,供給方也在積極努力。較近,我接待過一個客戶,是山西的煤礦老板。近期,他和幾個礦主賣掉了煤礦,湊了50多億元,來到重慶準備做地產(chǎn)開發(fā)。這樣的現(xiàn)象值得大家關(guān)注,供需的矛盾,應(yīng)該引起重視。
高承佳:從理財角度看,高端產(chǎn)品因為占據(jù)稀缺資源,后市會逐漸走強,風(fēng)險較小,可能不適合短線炒作,長線持有比較可靠。但普通老百姓的經(jīng)濟實力,可能只能投資風(fēng)險相對較大的小戶型。中小戶型投資是否能得到預(yù)期的回報,要看自己的目的和方式。在投資前,大家不妨冷靜想一想。
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