話題背景

就在樓市一片火紅的時候，7月初，北京、杭州等城市相繼出臺政策，一度被放松的二套房頭付比例、貸款利率又得到嚴格控制。有業(yè)內(nèi)人士認為，如果樓市繼續(xù)保持與宏觀經(jīng)濟格格不入的持續(xù)升溫，政府或?qū)⒃谙掳肽瓿雠_利空政策加以調(diào)控。未來的樓市走向，因政策變數(shù)而顯得撲朔迷離。

樓市面臨政策壓力

晨報地產(chǎn)：近期，重慶乃至全國樓市的表現(xiàn)一片大好，但7月7日，杭州傳來收緊二套房政策閘門的新聞，上海等地紛紛表示將跟進。這是否意味著，政府將再度出手調(diào)控房地產(chǎn)？

薛東：今天討論的這個話題，我認為很有意思。我們都知道房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟中的地位，也知道近期國家一直致力于經(jīng)濟的復(fù)蘇和發(fā)展，在這個當(dāng)口上重申二套房限制政策，看似矛盾，實則不然。實際上，目前國家是不能忍受房價飛漲的。下半年，大家都認為通貨膨脹無法避免，都把錢投入看似安全的樓市，但從歷史上看，在通貨膨脹出現(xiàn)后，房地產(chǎn)行業(yè)較容易產(chǎn)生泡沫，而一旦泡沫破裂，投入的資金越多，后果越嚴重，對經(jīng)濟的打擊越致命。國家希望看到房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，所以我認為，杭州的情況只是個端倪，如果下半年形勢沒有改觀，國家還會出臺新的政策，限制房地產(chǎn)行業(yè)。

高承佳：杭州等城市重申二套房限制政策的消息，我認為應(yīng)該放在全國經(jīng)濟的大環(huán)境下來解析?？偟膩砜?，今年上半年，我國各項經(jīng)濟數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出逐月上升的勢頭，但國際經(jīng)濟形勢還沒有看到明顯的復(fù)蘇跡象，未來的走勢還不明朗。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)量價齊升，表現(xiàn)一枝獨秀，但目前的經(jīng)濟形勢，我認為還不足以支撐起這樣的漲勢，未來走勢存在風(fēng)險。因此，處于風(fēng)險控制的考慮，二套房限制政策在城市得到重申。

沈殿連：從較近的新聞里，我看到幾個令人擔(dān)憂的信息。一是5月末，包括四大國有商業(yè)銀行在內(nèi)的9家銀行，累計新增貸款投放量為3.65萬億元，為全年目標的1.3倍，二是一些從未涉足房地產(chǎn)行業(yè)的央企，紛紛進出土地市場。國家希望通過寬松的貨幣政策，刺激經(jīng)濟發(fā)展，但大家似乎更愿意把錢投入房地產(chǎn)行業(yè)。這個趨勢并不樂觀，所以即便政府不會馬上出臺調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的政策，但這個行業(yè)也不可能像其他行業(yè)那樣得到較寬松的政策。

胡軍：前幾天，我和一位在銀行工作的朋友聊天，他透露說，二套房的限制政策，近期銀監(jiān)會將會有新的說法，很可能會繼續(xù)做限制。去年地產(chǎn)行業(yè)那么低迷，今年卻跳空高開，這種不正常的表現(xiàn)，早已引起了高層關(guān)注。

政策變數(shù)醞釀拐點

晨報地產(chǎn)：根據(jù)各位的表述，下半年樓市的走勢，可能會因為政策的變數(shù)而出現(xiàn)波折，甚至出現(xiàn)拐點？

高承佳：從大的經(jīng)濟背景看，今年下半年的金融市場、國內(nèi)政策、國際經(jīng)濟環(huán)境都有太多的不確定因素，這些背景對地產(chǎn)市場的影響，是必須考慮的。從銀行系統(tǒng)來講，如果說有新的政策出臺，可能會是在交易稅、頭付額度等層面，不會是很猛烈的政策。

薛東：事實上，國家是不愿意看到房價漲幅過快的，但又不能讓房地產(chǎn)降溫太多。這個基調(diào)，決定了下半年的政策走向。我不知道大家對拐點的定義是什么，今年上半年樓市呈現(xiàn)明顯向上走的趨勢，如果下半年這種趨勢放緩，上升曲線變得平穩(wěn)，算不算出現(xiàn)拐點？我認為算。而這種拐點，正是國家希望看到的，不管政策的執(zhí)行效果如何，至少國家會向這個方向去努力。在我國，房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響很大，如果國家出臺相應(yīng)政策，市場應(yīng)該會有變化。

胡軍：影響房地產(chǎn)走勢的因素，除了政策，還有供需關(guān)系。今年上半年，重慶樓市的急速攀升，起源于剛性需求的釋放，目前，接力棒已經(jīng)轉(zhuǎn)交給了投資型需求，其中有不少人擔(dān)心通脹的來臨。從供給上看，今年上半年基本上是供不應(yīng)求，因為去年糟糕的銷售業(yè)績，讓許多開發(fā)商放緩開發(fā)速度，面市的項目不多，需求卻旺。但現(xiàn)在，形勢正在起變化，上半年產(chǎn)品少，需求多，半年完成全年銷售任務(wù)的大有人在，很多開發(fā)商想趕上這波行情，都在加快開發(fā)進度，下半年放量是肯定的。據(jù)我所知，9月將有超過50個新盤亮相，10月、11月也會有不少項目出來。供求關(guān)系會不會轉(zhuǎn)為供過于求？我認為有這個可能。

投資房產(chǎn)風(fēng)險加劇

晨報地產(chǎn)：既有政策變化的可能，又有供大于求的擔(dān)憂，下半年投資房產(chǎn)是否會有較大風(fēng)險？

薛東：接著剛才的話講，我認為風(fēng)險不算太大，但肯定比上半年大。我們觀察重慶市場，今年1到5月，成交量放大，但價格并未明顯上升，直到5、6月份，房價才出現(xiàn)上漲，國家重申二套房限制政策，表明了對房價可能出現(xiàn)飛漲的擔(dān)憂———因為投資需求太大了。

但目前，房價的漲勢還處于國家能夠控制的階段，在暴漲出現(xiàn)前，風(fēng)險都可控。

高承佳：今年5、6月份，銀行的不少大客戶把存款轉(zhuǎn)出用于購房，正是出于對通脹的擔(dān)憂，怕資產(chǎn)貶值。

沈殿連：在我看來，樓市在今年上半年的確是有投資機會的，但5月之后，這個機會就逐漸消失了，風(fēng)險卻在逐漸遞增。我認為從5月底到秋交會之間，風(fēng)險。

6月，重慶拿出45宗土地做出讓，開發(fā)商的拿地?zé)崆楹芨?。這些土地上的房源，將會在明年上半年開始逐漸亮相。即便下半年供求關(guān)系不發(fā)生大的變化，到明年，這個變數(shù)依然存在。

薛東：可以這么說，當(dāng)所有人都

認為樓市有機會的時候，這個機會就消失了。其實現(xiàn)在很多機構(gòu)投資者也在進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，想在這里找到資本的避風(fēng)港，躲避通脹的風(fēng)險。不光是需求方，供給方也在積極努力。較近，我接待過一個客戶，是山西的煤礦老板。近期，他和幾個礦主賣掉了煤礦，湊了50多億元，來到重慶準備做地產(chǎn)開發(fā)。這樣的現(xiàn)象值得大家關(guān)注，供需的矛盾，應(yīng)該引起重視。

高承佳：從理財角度看，高端產(chǎn)品因為占據(jù)稀缺資源，后市會逐漸走強，風(fēng)險較小，可能不適合短線炒作，長線持有比較可靠。但普通老百姓的經(jīng)濟實力，可能只能投資風(fēng)險相對較大的小戶型。中小戶型投資是否能得到預(yù)期的回報，要看自己的目的和方式。在投資前，大家不妨冷靜想一想。

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