近日諸多國(guó)內(nèi)媒體均爆料京滬深樓市供求發(fā)生逆轉(zhuǎn)，新盤“打折風(fēng)”再現(xiàn)，眾購(gòu)家已然分化，投機(jī)客似有逃離之勢(shì)，剛性需求者則以觀望居多。

　　昆明的情況有多大差異？事實(shí)上，今年，“被迫”推遲售盤的昆明開發(fā)商不少，這其中，有預(yù)售許可證審查更加嚴(yán)格規(guī)范的原因，更有城中村改造復(fù)雜態(tài)勢(shì)的影響。 如果說(shuō)在4月份之前，許多投機(jī)性開發(fā)商還對(duì)這樣的“被動(dòng)捂盤”多少有些“竊喜”的話，那么如今的形勢(shì)急變已使他們產(chǎn)生了微妙的心理變化。

　　表面上看，供需矛盾使開發(fā)商們?nèi)匀挥械讱饨谐龈邇r(jià)，根據(jù)昆明房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)，上周昆明主城區(qū)的成交均價(jià)為7296元/平方米，繼續(xù)處于高位。但是經(jīng)歷過(guò)高亢和低迷的購(gòu)房者們也同樣成熟了許多。站在購(gòu)與不購(gòu)的先進(jìn)考問(wèn)下，他們開始有了自己的強(qiáng)烈主張。今年年初，本報(bào)就讓“非專業(yè)預(yù)測(cè)”登上了大雅之堂，莫怪樓市中沒“專家”，再專的“專家”或許因?yàn)槟承├鏍砍抖鵁o(wú)法發(fā)出衷言。

　　記者的淺見為，嚴(yán)厲的政策下，掌握“三三拍”節(jié)奏，將使真正的理性購(gòu)房者受益：

　　拍，適當(dāng)“看空”。新的“國(guó)10條”直接針對(duì)“投資和投機(jī)”，當(dāng)然，對(duì)資金而言，貸款系列政策對(duì)其仍然起不到限制的作用，后期稅收政策的制定可能在醞釀中。但新政仍然使得一部分非剛性需求資金撤場(chǎng)，在“看空”后市的人影響下，這種趨勢(shì)會(huì)被傳遞，適當(dāng)“看空”是非常理性而有必的。許多人都質(zhì)疑政策的延續(xù)性，這是一個(gè)誤解——政策本身就是解決當(dāng)前階段的問(wèn)題，這與法律法規(guī)的穩(wěn)定性是有本質(zhì)區(qū)別的。

　　拍，預(yù)防“做市”。在調(diào)控一段時(shí)間后，理性購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)適時(shí)出手，當(dāng)然，選擇性價(jià)比高的樓盤是必的。我們對(duì)于政府保持“房地產(chǎn)的健康和穩(wěn)定發(fā)展”應(yīng)當(dāng)有充足的信心。為了防止有資金利用人們普遍看空后市的心理“順勢(shì)而為”地繼續(xù)打壓市場(chǎng)而投機(jī)獲益，該出手時(shí)就出手。畢竟剛需者沒有更多的時(shí)間來(lái)等待。

　　第三拍，去偽存真。每一次調(diào)控下，終會(huì)崛起一批逆市堅(jiān)挺的樓盤，好似績(jī)優(yōu)股在漫漫時(shí)間面前，小波折終會(huì)被大趨勢(shì)抹掉一樣。這樣的逆市堅(jiān)挺的樓盤至少具備幾個(gè)特征：品牌開發(fā)商、精品系列樓盤、稀缺性物業(yè)。

　　以上觀點(diǎn)僅供參考。其實(shí)對(duì)一位剛性需求（如結(jié)婚購(gòu)房）者來(lái)說(shuō)，什么時(shí)候購(gòu)房都是對(duì)的。如今他們可能只是放慢了腳步，但不管何時(shí)，掌握好自己的節(jié)奏才是較重的。

　　本期，為了給出新政后該不該購(gòu)房、如何購(gòu)房的建議，編者設(shè)置了幾個(gè)分話題，歡迎讀者們與陽(yáng)光樓市討論。

　　【話題一】

　　“9·27”Vs“4·15”：樓市拐點(diǎn)會(huì)不會(huì)再現(xiàn)？

　　市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)2007年的拐點(diǎn)嗎？這是每個(gè)人心頭高懸的問(wèn)號(hào)。有地產(chǎn)人士表示，“二套房貸”政策再次出臺(tái)，但宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境已不同于2007年，拐點(diǎn)恐難再現(xiàn)，但也有人認(rèn)為新政如果執(zhí)行到位，必將抓住投資者的害，迎來(lái)拐點(diǎn)。雖然2007年樓市與2010年樓市這兩條“河流”已不一樣，找尋當(dāng)時(shí)的記憶，再對(duì)比目前的市況，或許能夠?yàn)槲覀冋_判斷樓市走向提供有益參考。

　　“年年歲歲花相似”

　　這次樓市調(diào)控措施與2007年“9·27”新政出臺(tái)背景都是在于部分城市樓市高溫不退，政府寄望通過(guò)提高套房頭付及利率，甚至對(duì)三套以上房的限制，抑制投資型需求，降低投資性購(gòu)房對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)力。不少市場(chǎng)購(gòu)家寄望在政府調(diào)控下，樓價(jià)能進(jìn)一步下降，因而放慢了置業(yè)腳步，市場(chǎng)的觀望氣氛再次濃厚。

　　2007年“9·27”新政細(xì)則出臺(tái)后，在一段較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，樓價(jià)一直未能企穩(wěn)“07年高位”，令高位入貨的業(yè)主不愿低價(jià)割讓。市場(chǎng)上觀望氣氛漸濃，購(gòu)賣雙方成交膠著。

　　2010年4月系列新政出臺(tái)，其實(shí)從2010年初已接連有調(diào)控政策作為鋪墊，市場(chǎng)對(duì)此已有一定心理準(zhǔn)備。

　　“歲歲年年人不同”？

　　回想2007年“二套房貸”頭現(xiàn)江湖，市場(chǎng)人士表示，很多業(yè)主已經(jīng)歷過(guò)新政的洗禮，對(duì)樓市未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展還是比較有信心，因而心態(tài)還是比較強(qiáng)，價(jià)格方面比較堅(jiān)持，暫沒出現(xiàn)大幅的降價(jià)潮。有二手房中介負(fù)責(zé)人表示，“9·27”新政之時(shí)，業(yè)主沒看定形勢(shì)，急著出貨，現(xiàn)在他們心態(tài)強(qiáng)很多。

　　投資者高先生在2007年10月下定購(gòu)了一套二手房，后來(lái)覺得樓市風(fēng)向變而丟掉1萬(wàn)元定金離場(chǎng)。他說(shuō)，到了2009年底，他放棄的房子比他當(dāng)時(shí)的入場(chǎng)價(jià)可以賣高1000元/m，早知道他就不違約了。反其道而行之2008年始，成交急劇萎縮，但依然有人勇敢入市。改善型置業(yè)者張小姐是迫切換房族，她于2008年初看中一個(gè)新盤，當(dāng)時(shí)也知道自己之前曾做過(guò)按揭，忍受二套房貸的高息之苦。張小姐覺得套房也是自住的，而且有套房墊底，可隨時(shí)賣出套房來(lái)提前還貸，還貸壓力不大，因此她果斷出手。當(dāng)時(shí)她的購(gòu)入價(jià)為4500元/m，較近的二期價(jià)格跳升到6500元/m以上。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于部分急用資金的業(yè)主來(lái)說(shuō)，樓市調(diào)整期的確不利于出貨。對(duì)于剛性需求一族，反其道而行之可能還成為一件明智之舉。

　　【話題二】

　　房貸政策改變，違約責(zé)任怎么避免？

　　4月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議求，對(duì)貸款購(gòu)購(gòu)套住房的家庭，貸款頭付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。政策的出臺(tái)一方面表明了國(guó)家控制房?jī)r(jià)的決心，也給一些實(shí)際房屋購(gòu)賣帶來(lái)棘手的麻煩，如何解決呢？

　　很多購(gòu)房人電話咨詢，其中有購(gòu)一手房的，也有購(gòu)二手房的，主就是貸款貸不出，可能違約，問(wèn)怎么辦？律師認(rèn)為，可以考慮從以下幾個(gè)角度著手：

　　、銀行角度。目前昆滇部分銀行還沒收到總行有關(guān)“二套房貸頭付不得低于50%”的實(shí)施細(xì)則通知，這也意味著在未完全施行房貸政策的“空擋期”內(nèi)，購(gòu)購(gòu)者還可搭乘末班車，辦理二套房貸仍可只付4成，利率方面也可享受到目前的“按風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”，資信條件好的仍可打8折。

　　、合同角度?？聪沦?gòu)賣合同關(guān)于貸款是如何約定的？如果明顯不利的，則積極和賣方協(xié)商，達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，結(jié)合資金情況，或現(xiàn)金補(bǔ)足給予一定的寬限期限；或協(xié)議解除合同，返還購(gòu)房款，給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。

　　第三、法律角度。怎么樣從法律的角度，找到依據(jù)，保護(hù)我們的權(quán)益呢？如果是商品房購(gòu)賣的可以參照適用《較高人民法院關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》十三條：商品房購(gòu)賣合同約定，購(gòu)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房購(gòu)賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房購(gòu)賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還購(gòu)受人。如果是二手房購(gòu)賣的話，一般補(bǔ)充條款約定以現(xiàn)金補(bǔ)足，較晚期限為房屋交易過(guò)戶日。合同有約定的依約定，該條款對(duì)購(gòu)房人極為不利。本身購(gòu)房人是很難預(yù)見銀行政策變化的，個(gè)人理解，仍然可以參照關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋。

　　總之，律師在此提醒大家：購(gòu)賣房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)是隨著房?jī)r(jià)的起伏而來(lái)的，在房?jī)r(jià)飚高或者低谷的時(shí)候，風(fēng)險(xiǎn)也是較多的，糾紛也是較容易發(fā)生的，購(gòu)賣有風(fēng)險(xiǎn)，交易需謹(jǐn)慎。

　　【話題三】

　　資金避險(xiǎn)：一線城市轉(zhuǎn)二線，樓市投資轉(zhuǎn)黃金？

　　房產(chǎn)新規(guī)讓不少正準(zhǔn)備流向房市的資金“中道而止”，這些資金又將流向何處呢？記者采訪房地產(chǎn)投資客、銀行人士、金融分析師等多位人士，解讀房市資金的較新流向。

　　在房貸新政出臺(tái)前，不少房產(chǎn)投資客“老手”已經(jīng)嗅到了樓市即將發(fā)生的變化，低價(jià)拋售房子，轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他地區(qū)。而房貸新規(guī)的出臺(tái)令他們對(duì)房地產(chǎn)投資預(yù)期急轉(zhuǎn)直下，加劇了這些資金的離場(chǎng)。

　　“主城市房地產(chǎn)已經(jīng)炒不動(dòng)了。”一位不愿意透露姓名的房產(chǎn)投資客對(duì)記者表示：“現(xiàn)在我們準(zhǔn)備從‘北上廣’轉(zhuǎn)戰(zhàn)去西部，去開發(fā)房地產(chǎn)。”

　　不過(guò)，一位外資銀行按揭項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，雖然西部地區(qū)和很多二線城市過(guò)去房?jī)r(jià)上漲比較溫和，但是國(guó)家的房貸政策是針對(duì)全國(guó)的，因此二三線房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)受到一定影響。

　　另外，除了二線、三線城市的樓市，有金融界分析師表示，從資產(chǎn)配置的角度來(lái)看，由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)和股市投資為主渠道，投資者把資金做重新配置，所以會(huì)有一部分資金投資到股市。地產(chǎn)政策不會(huì)立竿見影，相信后續(xù)會(huì)出現(xiàn)一些資金流向跡象，預(yù)計(jì)黃金市場(chǎng)是一個(gè)比較理想的吸金場(chǎng)所，但總體估計(jì)吸收資金量不會(huì)很大。

　　【話題四】

　　現(xiàn)階段什么樣的樓盤值得出手？

　　新政調(diào)控后的市場(chǎng)，對(duì)自住型購(gòu)家很有利，這是新政實(shí)施的初衷。從房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀看，投資性需求受到抑制，未來(lái)商品住宅價(jià)格走勢(shì)尚不明朗。新政實(shí)施后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一些新的特點(diǎn)，自住型需求的購(gòu)房者在購(gòu)房中同樣需注意一些問(wèn)題。

　　一、從價(jià)格出發(fā)

　　長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)水平一定是上升的，這和社會(huì)發(fā)展、城市化進(jìn)程以及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)情況密不可分，土地與市逐漸成為稀缺資源，但是違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的瘋長(zhǎng)則需加以重視。反觀2008年的狀況，據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，當(dāng)年10月份，昆明的新建住房?jī)r(jià)格同比下降了2.9%，是繼深圳、廣州、重慶之后降幅位居第四的城市。雖然當(dāng)時(shí)昆明房?jī)r(jià)存在下行趨勢(shì)，但并未出現(xiàn)大跌狀況。這有利于讓昆明房?jī)r(jià)控制在合理區(qū)間內(nèi)，防止因房?jī)r(jià)大起大落沖擊經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。