自2003年6月5日央行發(fā)布《中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》銀發(fā)［2003］121號(業(yè)界稱為121號文件)以來，我國先后出臺了5個以上與房地產(chǎn)金融市場直接或間接相關(guān)的文件。文件出臺的數(shù)量之多和頻率之快充分體現(xiàn)了國家整頓和干預(yù)房地產(chǎn)金融市場的決心和力度。那么，當前我國房地產(chǎn)金融市場到底存在什么問題？究竟是什么樣的問題迫使國家采取了這一系列的措施呢？

    中國人民銀行研究局課題組通過調(diào)查將我國房地產(chǎn)金融市場存在的問題歸納成四大類問題，分別是：①房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資信用風(fēng)險集中于商業(yè)銀行。②現(xiàn)行土地儲備制度不完善，土地儲備貸款存在隱性風(fēng)險。③個人住房消費信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險。④商業(yè)銀行和其他金融機構(gòu)存在經(jīng)營行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問題，商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展，在業(yè)務(wù)經(jīng)營上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。上述四類問題解決不好都會擾亂我國房地產(chǎn)金融市場秩序，甚至?xí)a(chǎn)生破壞性影響。上述各類房地產(chǎn)金融風(fēng)險產(chǎn)生的原因是多種多樣和錯綜復(fù)雜的，筆者認為這些風(fēng)險的重要成因之一是缺乏完善的房地產(chǎn)貸款評估制度，具體分析如下：

　　1、房地產(chǎn)金融風(fēng)險分析

　　房地產(chǎn)投資風(fēng)險可以按照不同標準進行劃分，例如按照風(fēng)險來源劃分為國家風(fēng)險、市場風(fēng)險、自然風(fēng)險和企業(yè)風(fēng)險；按照房地產(chǎn)壽命周期劃分分為前期、開發(fā)建設(shè)期、經(jīng)營期和管理期四個階段；按照內(nèi)容可以分為政治風(fēng)險、環(huán)保風(fēng)險、金融風(fēng)險、市場風(fēng)險、信用風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險。

　　金融機構(gòu)根據(jù)自身的特點，將風(fēng)險按照其固有的結(jié)構(gòu)分為貸款風(fēng)險、市場風(fēng)險和經(jīng)營性風(fēng)險。這也正是央行研究局得出的我國目前房地產(chǎn)金融風(fēng)險四大類型。上述風(fēng)險可以歸結(jié)為貸款和評估風(fēng)險問題。而經(jīng)營性風(fēng)險與經(jīng)濟制度和市場化程度存在較大相關(guān)性，本文對此不做過多分析研究。其中，房地產(chǎn)貸款評估制度完善與否對貸款安全影響重大。

　　1.1 房地產(chǎn)貸款風(fēng)險

　　房地產(chǎn)貸款是針對房地產(chǎn)投資和交易發(fā)生的資金融通行為，與其他貸款相比通常風(fēng)險較低，特別是以房地產(chǎn)作為抵押物的抵押貸款風(fēng)險就更低。銀行規(guī)避貸款風(fēng)險的重要方式之一就是嚴格控制貸款發(fā)放比例，具體貸款數(shù)額需要以投資對象的實際價值為依據(jù)。當貸款比例過高，超過一定的限度之后，貸款風(fēng)險就會顯著加大。但是控制貸款比例并不是一件容易的事，由于我國房地產(chǎn)融資途徑單一，開發(fā)商只能單一地依賴銀行貸款。因此，開發(fā)商千方百計地從銀行套取貸款，這其中存在相當程度的違規(guī)行為，諸如“過橋貸款”等。很多房地產(chǎn)開發(fā)項目融資前期靠施工單位墊資，中期靠銀行開發(fā)貸款，后期靠個人按揭貸款。也就是說，整個開發(fā)過程所需要資金基本上來自銀行，房地產(chǎn)貸款給銀行帶來了較大的風(fēng)險。

　　1.2 土地儲備金融風(fēng)險

　　近年我國所建立和實施的土地儲備制度既存在正效應(yīng)，也存在負效應(yīng)，土地儲備制度在制度設(shè)置上存在著較大的制度風(fēng)險。城市土地儲備存在的主要風(fēng)險可以劃分為外部風(fēng)險和內(nèi)部風(fēng)險(參見圖)，土地儲備金融風(fēng)險屬于主要內(nèi)部風(fēng)險類型?！?/P>

    實施城市土地儲備制度需要有巨額資金投入，由于目前儲備土地的隨意性，儲備土地一旦發(fā)生變現(xiàn)困難，不僅不能盤活存量土地資產(chǎn)，而且先期投入的收購資金也將變成呆帳，由此可能對相關(guān)的金融機構(gòu)和城市政府財政產(chǎn)生嚴重的后果。因此，財務(wù)和資金風(fēng)險成為實施城市土地儲備制度過程中存在的頭要風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險包括融資風(fēng)險和違約風(fēng)險。從融資角度看，絕大多數(shù)城市政府對土地儲備制度實施的支持主要是政策方面的支持。對于資金方面的支持只有很少的啟動資金或者完全沒有，導(dǎo)致土地收購儲備過程中所需大量資金基本上來自銀行貸款，借貸資金與自有資金的比例趨向于無窮大。如此高的借貸比例，雖然一方面可以擴大自有資金的產(chǎn)出，但是另一方面也增加了土地儲備制度實現(xiàn)其社會經(jīng)濟目標的不確定性及風(fēng)險水平。在儲備土地出讓或出租過程中還可能存在著違約風(fēng)險。違約風(fēng)險是指由于受讓者或承租者財務(wù)狀況惡化而使土地投資及其報酬無法全部收回的風(fēng)險，或者是受讓者或承租者不按約按期支付款項，使投資者入不敷出所造成的一種風(fēng)險。

　　土地儲備制度自身的制度缺陷是制度運行中風(fēng)險存在的根源——內(nèi)因。內(nèi)因包括土地儲備制度定位偏差、土地儲備機構(gòu)角色定位矛盾以及經(jīng)營性運作和微利性之間存在矛盾三個方面問題。

　　1.3 房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險

　　房地產(chǎn)的貸款價值評估價值是房地產(chǎn)貸款發(fā)放的重要決定因素，也是收購和儲備土地的重要決策依據(jù)。因此，房地產(chǎn)評估正確與否直接關(guān)系到房地產(chǎn)貸款和土地儲備融資的安全性問題。

　　房地產(chǎn)抵押貸款評估與常規(guī)的房地產(chǎn)評估之間存在著一定的區(qū)別，主要表現(xiàn)在對評估參數(shù)的選擇和使用以及對待估房地產(chǎn)風(fēng)險的識別等方面。由于抵押貸款評估的主要目的是為發(fā)放貸款提供依據(jù)，因此在評估過程中需要特別關(guān)注房地產(chǎn)的風(fēng)險存在和大小。這樣的評估目的決定了評估必須依據(jù)的基本原則應(yīng)該是謹慎性原則，而評估價值依據(jù)也應(yīng)當是貸款價值。普通性的房地產(chǎn)評估一般不考慮謹慎性原則，所采用的價值依據(jù)是公開市場價值，評估強調(diào)較高較佳使用假設(shè)。針對貸款評估的特殊性，國際評估界發(fā)展了一套相對獨立的房地產(chǎn)貸款評估方法體系，希望通過這些方法的運用，確保房地產(chǎn)貸款的安全。

　　我國目前缺乏對房地產(chǎn)抵押貸款評估的正確認識，將貸款評估等同于一般性的評估。特別是較高較佳使用原則和公開市場價值的應(yīng)用會造成高估抵押房地產(chǎn)價值的潛在風(fēng)險。這樣的潛在風(fēng)險已經(jīng)出現(xiàn)在上個世紀60年代的英國，即國際評估界上赫赫有名的莫里森調(diào)查報告。我國是否存在這樣的潛在風(fēng)險還不能證實，但是至少發(fā)生過因高估房地產(chǎn)價值給銀行帶來壞賬的事實。這樣的評估風(fēng)險需要引起我們足夠的重視。

　　2、國際上的房地產(chǎn)貸款評估制度

　　2.1 商業(yè)銀行無一例外地具備完善的房地產(chǎn)評估部

　　在聯(lián)邦德國幾乎所有的商業(yè)銀行都設(shè)立了規(guī)模不同的房地產(chǎn)評估部，評估部在銀行內(nèi)部對銀行負責(zé)評估申請貸款房地產(chǎn)的市場價值與貸款價值，較終評估結(jié)果提交給銀行決定發(fā)放貸款以及貸款額度的其他部門。事實上評估部不可能完成全部評估工作，因此聘請外部獨立估價師在所難免。所有外部評估師完成的估價報告都必須經(jīng)過銀行內(nèi)部評估部的檢查。通過這項措施確保了評估結(jié)果的正確性。

　　2.2 貸款評估體系完備

　　完備的貸款評估體系表現(xiàn)為評估準則的制定和對評估人員的教育、認定方面。由于房地產(chǎn)貸款評估與普通房地產(chǎn)評估之間存在不同之處，因此有必要針對房地產(chǎn)貸款評估的特點制定貸款評估準則。在準則中明確貸款評估的涵義、評估方法、評估報告內(nèi)容、評估主要參數(shù)等內(nèi)容。評估準則是保證評估部門正常運行和評估質(zhì)量的前提條件。房地產(chǎn)貸款價值與市場價值是平等的兩個概念，貸款價值評估與市場價值評估同樣也是獨立的兩個過程。貸款價值評估不僅需要估價師具備一般的估價知識，還需要估價師具備金融專業(yè)的相關(guān)知識以及職業(yè)經(jīng)驗，熟悉貸款價值評估參數(shù)的選取和應(yīng)用。

　　2.3 市場監(jiān)管有力

　　銀監(jiān)會的重要目的之一就是對各商業(yè)銀行的金融業(yè)務(wù)進行監(jiān)管，包括對抵押貸款發(fā)放的監(jiān)督與檢查。在聯(lián)邦德國很早就設(shè)立了獨立于聯(lián)邦銀行的銀監(jiān)會，負責(zé)對各商業(yè)銀行進行監(jiān)管。其中“貸款監(jiān)督委員會——BAKred”執(zhí)行對貸款監(jiān)管的職能。作為銀行監(jiān)理的較高和較權(quán)威機構(gòu)必須制定相應(yīng)的監(jiān)理規(guī)定，對于房地產(chǎn)貸款這項重要的銀行業(yè)務(wù)而言就更需要一個權(quán)威性的關(guān)于貸款的管理規(guī)定。通過這些規(guī)定才能夠使各商業(yè)銀行有章可循，在貸款的審核和發(fā)放上統(tǒng)一尺度，程度降低不良貸款發(fā)生率。

　　3、政策建議

　　結(jié)合上述分析，筆者認為解決當前我國較高的房地產(chǎn)不良貸款率的有效方法之一是完善房地產(chǎn)貸款評估制度。通過這一制度的實施，可以明確地、科學(xué)地和準確地量化房地產(chǎn)的市場價值和貸款價值，從而說明貸款的風(fēng)險程度和大小。這些數(shù)據(jù)對于金融部門發(fā)放貸款是重要的參考依據(jù)，借此可以達到一定程度的房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范效果。具體建議如下：

　　① 銀監(jiān)會盡快制定發(fā)布相關(guān)規(guī)定，特別是規(guī)定商業(yè)銀行應(yīng)該具備完善的貸款評估制度。

　?、?各商業(yè)銀行結(jié)合自身特點制定房地產(chǎn)貸款評估準則，規(guī)范貸款評估方法。

　　③ 在金融體系內(nèi)對房地產(chǎn)貸款價值評估師進行資格認證。在我國存在兩類估價師認證制度，即房地產(chǎn)估價師和土地估價師考試認證制度，隨著時間推移兩類估價師認證制度不斷完善。但是兩類認證都缺乏對貸款價值的正確認識，缺少相應(yīng)的培訓(xùn)內(nèi)容。因此，兩類估價師還必需接受繼續(xù)培訓(xùn)才能適應(yīng)貸款價值的評估工作。為了解決貸款評估專業(yè)人員不足的問題，使抵押貸款金融業(yè)務(wù)與國際銀行業(yè)接軌，實行更加有目的性、有針對性的貸款價值評估教育和資格認證制度是勢在必行的。

　　④ 加強金融機構(gòu)對房地產(chǎn)貸款事前審核、事后監(jiān)督的職能。貸款安全不僅取決于貸款發(fā)放前的評估和審批，同樣取決于事后監(jiān)督和管理，金融部門應(yīng)該重視這項工作內(nèi)容。聯(lián)邦德國各商業(yè)銀行對其發(fā)放貸款的房地產(chǎn)一般每隔兩年要檢查和重新評估一次，已確定該房地產(chǎn)運轉(zhuǎn)是否正常，發(fā)放的貸款是否安全。(中國人民大學(xué)房地產(chǎn)信息副主任 曲衛(wèi)東博士/文)

土地儲備風(fēng)險（圖）

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