如何保障國(guó)家和各交易主體的權(quán)益、如何預(yù)測(cè)房地產(chǎn)交易行為、投資行為的經(jīng)濟(jì)收益等等總

是，都要求房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)為社會(huì)提供專業(yè)技術(shù)、專業(yè)政策的服務(wù)。近年來(lái)，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)

構(gòu)發(fā)展迅速。這既反映了市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的需求程度，同時(shí)說(shuō)明在行業(yè)發(fā)展初期所表

現(xiàn)的盲目性和投機(jī)性。如一些人認(rèn)為，“房地產(chǎn)評(píng)估”是“無(wú)本的購(gòu)賣”，投資少，效益高，

而且從現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況看，好象也沒(méi)什么風(fēng)險(xiǎn)。所以趨者甚多。筆者卻不這樣認(rèn)為，故對(duì)此

現(xiàn)象作一淺析。

一、執(zhí)業(yè)者的風(fēng)險(xiǎn)

作為一名國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、國(guó)家注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師或者土地估價(jià)師、均需通過(guò)嚴(yán)格

的考試，要求掌握社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和建筑多領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)同時(shí)具備豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)和執(zhí)業(yè)年限。

當(dāng)每一名立志從事評(píng)估行業(yè)的人，取得注冊(cè)執(zhí)業(yè)資格時(shí)，他將同時(shí)面臨巨大的考驗(yàn)和執(zhí)業(yè)風(fēng)

險(xiǎn)。我們每一個(gè)評(píng)估人員都必須為自己所得出的結(jié)論擔(dān)負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任。

評(píng)估行業(yè)是一種理論和實(shí)際緊密結(jié)合的行業(yè)。由于評(píng)估對(duì)象的多樣性和個(gè)案性，每一項(xiàng)

評(píng)估工作都很少雷同。這種特殊的工作，一方面要求評(píng)估者有豐富的行業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，另一方

面要求評(píng)估者具備堅(jiān)實(shí)的宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)相關(guān)理論基礎(chǔ)。在當(dāng)前科技信息高速發(fā)展的時(shí)

代，知識(shí)更新速度加快，每一名評(píng)估人員必須時(shí)刻更新自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)。如何客觀地、全面

地認(rèn)識(shí)評(píng)估對(duì)象，如何確定自己科學(xué)性、客觀性、公正性的評(píng)估結(jié)論，學(xué)會(huì)在工作中不斷總

結(jié)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步豐富和加深對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)，提高個(gè)人專業(yè)水平和職業(yè)道德修養(yǎng)。

二、評(píng)估機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”，

為了貫徹這一法律規(guī)定，北京市國(guó)土資源和房屋管理局制訂了相應(yīng)的規(guī)章和辦法，對(duì)評(píng)估單

位進(jìn)行資質(zhì)條件認(rèn)定。建設(shè)部和國(guó)土資源部每年對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行技術(shù)規(guī)范的檢查。作為一家

評(píng)估公司，和其他各行各業(yè)一樣面臨著企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)。

目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在著大大小小的評(píng)估公司61家，改制前有142家。如何在激

烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得一席之地，如何取得一定的市場(chǎng)占有率，都是企業(yè)經(jīng)營(yíng)者所關(guān)注的問(wèn)題。

評(píng)估人員針對(duì)各種不同類型的評(píng)估對(duì)象、委托方的種種評(píng)估目的，應(yīng)該采用不同的評(píng)估方法，

從而提供公正、科學(xué)的價(jià)格依據(jù)。由于評(píng)估人員技術(shù)良莠不齊，甚至有些人缺乏應(yīng)有的職業(yè)

道德，無(wú)法保證評(píng)估結(jié)果的真實(shí)性、科學(xué)性，更有甚者，嚴(yán)重偏離事實(shí)。目前評(píng)估市場(chǎng)上，

不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象尤其嚴(yán)重。不少評(píng)估機(jī)構(gòu)為了爭(zhēng)取客戶，不惜減低評(píng)估收費(fèi)，給取高額的

回報(bào)，無(wú)條件滿足客戶的種種要求，這種“惡性競(jìng)爭(zhēng)”的循環(huán)，使評(píng)估機(jī)構(gòu)面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

加大，對(duì)評(píng)估人員的管理風(fēng)險(xiǎn)加大。往往少數(shù)評(píng)估機(jī)構(gòu)的不良行為，造成了整個(gè)社會(huì)無(wú)法對(duì)

房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)產(chǎn)生正確的認(rèn)識(shí)。

三、委托評(píng)估方帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，帶動(dòng)了房地產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展，評(píng)估目的趨于多元化，一級(jí)土

地出讓、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)出資入股、企業(yè)資產(chǎn)清查、污染擾民企業(yè)搬遷評(píng)估、危改

小區(qū)拆遷評(píng)估等等。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來(lái)越多的企業(yè)和經(jīng)營(yíng)者意識(shí)到房地產(chǎn)的巨大市

場(chǎng)價(jià)值，認(rèn)為這是企業(yè)得以發(fā)展和生存的“聚寶盆”和“搖錢(qián)樹(shù)”，為了這種經(jīng)濟(jì)目的，他

們更加重視評(píng)估報(bào)告的價(jià)格依據(jù)。當(dāng)評(píng)估公司暫時(shí)無(wú)法達(dá)到委托方的要求，需要委托方提供

進(jìn)一步和更詳細(xì)的資料。少數(shù)委托方會(huì)采用弄虛作假的方法，提供不真實(shí)的報(bào)表、數(shù)字、財(cái)

務(wù)信息，這些直接會(huì)影響評(píng)估結(jié)果的真實(shí)性、可靠性，同時(shí)也是評(píng)估機(jī)構(gòu)所面臨的一種潛在

的、不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)。盡管每一份評(píng)估報(bào)告都強(qiáng)調(diào)評(píng)估資料由委托方提供，委托方承諾其真

實(shí)性，評(píng)估結(jié)論是在此基礎(chǔ)上出具的，作為評(píng)估公司不承擔(dān)這部分相應(yīng)的法律責(zé)任。這是評(píng)

估機(jī)構(gòu)一種保護(hù)自身的手段。

作為評(píng)估機(jī)構(gòu)是否應(yīng)該檢驗(yàn)其評(píng)估資料的真實(shí)、合法，也一直是專家、學(xué)者爭(zhēng)論的話題。

有不少專家認(rèn)為，評(píng)估機(jī)構(gòu)作為一種公證機(jī)關(guān)，應(yīng)該對(duì)其評(píng)估資料進(jìn)行檢驗(yàn)，起碼保證重要

信息的可靠，如果這一點(diǎn)都無(wú)法保證，評(píng)估機(jī)構(gòu)所出具的評(píng)估報(bào)告將失去應(yīng)有的參考和依據(jù)，

更談不上公正。評(píng)估機(jī)構(gòu)、具有執(zhí)業(yè)資格的評(píng)估人員在其所出具的評(píng)估報(bào)告上簽字、蓋章，

表明了評(píng)估報(bào)告和信息資料經(jīng)過(guò)了審查和驗(yàn)證，增加了評(píng)估報(bào)告的證明力和可信程度。從法

律的角度來(lái)說(shuō)，既然每一評(píng)估機(jī)構(gòu)、每一個(gè)評(píng)估人員以專業(yè)機(jī)構(gòu)、專業(yè)人士的形象來(lái)加強(qiáng)評(píng)

估報(bào)告的信賴程度，那么需要其為這種信賴程度負(fù)責(zé)。可以判斷，每簽署一份評(píng)估報(bào)告，就

如同埋下一顆隨時(shí)引爆的炸彈，這其中隱藏著巨大行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。因此，評(píng)估機(jī)構(gòu)要對(duì)委托方提

供的資料進(jìn)行審慎的檢查，從而降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

作為專業(yè)性極強(qiáng)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，的風(fēng)險(xiǎn)就是估價(jià)結(jié)果嚴(yán)重偏離客觀事實(shí)，傷及

企業(yè)的資質(zhì)和商業(yè)信譽(yù)。可以說(shuō)，公正性和專業(yè)勝任能力是評(píng)估機(jī)構(gòu)的生存基礎(chǔ)。種種的行

業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，如何有效規(guī)避和防范，是評(píng)估行業(yè)應(yīng)該思考的問(wèn)題。筆者認(rèn)為：①加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)

估行業(yè)的統(tǒng)一管理，促進(jìn)評(píng)估行業(yè)的良性循環(huán)和發(fā)展。在政府的監(jiān)督管理下，由行業(yè)管理部

門(mén)制定有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估的法律、法規(guī)，制定行業(yè)統(tǒng)一的評(píng)估準(zhǔn)則，規(guī)范評(píng)估程序，完善執(zhí)業(yè)

資格制度。②作為技術(shù)密集型企業(yè)，的資本是人才。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)從事評(píng)估的專業(yè)

人員進(jìn)行前期教育、后續(xù)教育。目前在大學(xué)中設(shè)置資產(chǎn)評(píng)估課程還不是很普遍，專門(mén)的研究

生教育剛剛起步。面對(duì)理論研究落后于實(shí)踐的現(xiàn)象，使我們的評(píng)估業(yè)發(fā)展后勁不足。同時(shí)，

評(píng)估行業(yè)的一個(gè)顯著特點(diǎn)：評(píng)估結(jié)果受評(píng)估人員主觀影響較大，這樣就對(duì)評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)水

平、職業(yè)素質(zhì)要求很高。通過(guò)加強(qiáng)對(duì)評(píng)估人員的業(yè)務(wù)水平和素質(zhì)教育，保證評(píng)估業(yè)的健康發(fā)

展。③加強(qiáng)對(duì)委托評(píng)估方的企業(yè)情況作出嚴(yán)格、仔細(xì)的審查、驗(yàn)證，對(duì)不符合評(píng)估規(guī)范的事

項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持自己的保留意見(jiàn)，由于該事項(xiàng)直接影響評(píng)估機(jī)構(gòu)的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)，所以我們要對(duì)

此加以重視。

（北京房地產(chǎn) 葉凌）