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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位淺析
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 602 次
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的行業(yè),開(kāi)發(fā)商既要面對(duì)市場(chǎng)遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律,又要順應(yīng)國(guó)家政策,接受消費(fèi)者的選擇。一個(gè)成功的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)具備天時(shí)、地利、人和等要素。作為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)為已任的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者,應(yīng)將市場(chǎng)基本狀況、國(guó)家政策、消費(fèi)者選擇以及項(xiàng)目的特點(diǎn)有機(jī)結(jié)合,方能“投其所好,適得其所”,這就需要將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目頭先進(jìn)行戰(zhàn)略定位。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功與否較重要的是戰(zhàn)略定位,這種定位是以適量的超前意識(shí),對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總體規(guī)劃。開(kāi)發(fā)一個(gè)小區(qū)或一幢大廈,時(shí)間時(shí)期2-5年不等,這期間政策、環(huán)境、消費(fèi)行為和消費(fèi)觀念、方式以及人們對(duì)房屋的功能結(jié)構(gòu)要求往往有較大的變化,而且這種變化有越來(lái)越快的趨勢(shì)。如何能適應(yīng)這種變化,符合新的消費(fèi)時(shí)尚,這就需要掌握變化的走勢(shì)。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言,做好以下四個(gè)方面戰(zhàn)略定位尤其重要。
一、周期定位
我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體趨勢(shì)呈波浪周期型發(fā)展,一般從市場(chǎng)啟動(dòng)到高潮至宏觀政策調(diào)控以3-5年為一周期,這既是一種社會(huì)現(xiàn)象也是一種經(jīng)濟(jì)規(guī)律。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要充分考慮這種經(jīng)濟(jì)周期對(duì)市場(chǎng)的揚(yáng)抑作用。筆者認(rèn)為,開(kāi)發(fā)的建設(shè)周期定位應(yīng)在國(guó)家啟動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi),鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)投資開(kāi)始的三年左右時(shí)間完成為宜。
二、價(jià)格定位
價(jià)格是項(xiàng)目可行性研究中較具靈魄的因素,它直接影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益,價(jià)格是價(jià)值的表現(xiàn),價(jià)格定位亦應(yīng)是價(jià)值定位。
價(jià)格的支撐是價(jià)值內(nèi)涵。構(gòu)成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值因素很多,項(xiàng)目的地段區(qū)位、周?chē)h(huán)境及設(shè)施配套、規(guī)劃設(shè)計(jì)的合理性、工程建造的質(zhì)量、科技含量以及物業(yè)管理等等,共同構(gòu)成了產(chǎn)品的價(jià)值。價(jià)值中也有一些符合消費(fèi)時(shí)尚和反映時(shí)代潮流的“亮點(diǎn)”,反映在價(jià)格上稱(chēng)之為“賣(mài)點(diǎn)”。通常我們說(shuō)住宅的特點(diǎn)是:“八十年代看功能、九十年代看環(huán)境,下個(gè)世紀(jì)看智能化”。從中我們看出居民消費(fèi)價(jià)值觀的不斷變化,也體現(xiàn)出住宅產(chǎn)品在滿(mǎn)足了人們“休養(yǎng)生息”的基本要求后進(jìn)而向滿(mǎn)足舒適型和享受型的要求過(guò)渡。只要符合消費(fèi)時(shí)尚,適應(yīng)時(shí)代潮流的房屋,才特色鮮明,賣(mài)點(diǎn)突出,價(jià)值容易體現(xiàn),極易形成消費(fèi)熱點(diǎn)。
當(dāng)然,購(gòu)置住房既是一種消費(fèi),也是一種投資,開(kāi)發(fā)商既要考慮購(gòu)購(gòu)得的居住使用價(jià)值,又要考慮日后的規(guī)劃發(fā)展增值潛力,因?yàn)橘?gòu)房者既是消費(fèi)者也是投資者。所以,開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)格定位應(yīng)體現(xiàn)特點(diǎn),突出“亮點(diǎn)”,顧及增值點(diǎn)。
三、營(yíng)銷(xiāo)定位
營(yíng)銷(xiāo)定位包括市場(chǎng)定位。開(kāi)發(fā)的房屋賣(mài)給誰(shuí),他們有什么特殊要求,他們的消費(fèi)能力如何是營(yíng)銷(xiāo)策略中頭先要作定位的,它的定位直接影響到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套標(biāo)準(zhǔn)、銷(xiāo)售方式及價(jià)格定位等等。
一般講,開(kāi)發(fā)的小區(qū)能兼顧不同收入和不同家庭結(jié)構(gòu)人士的需求,主要反映在套型和結(jié)構(gòu)、房屋座落區(qū)位以及建筑式樣等方面,但很少考慮特殊群體的需求,如學(xué)生公寓、殘疾人住房、老年公寓以及單身戶(hù)的小套型用房等。其實(shí),對(duì)這些特殊的消費(fèi)群體下功夫琢磨透,建造些適合他們的住房往往會(huì)吸引新的群體加盟消費(fèi),形成無(wú)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng),找到市場(chǎng)的空檔,先入為主,方可占盡優(yōu)勢(shì)。
所以,營(yíng)銷(xiāo)定位應(yīng)在考慮與同臺(tái)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)外,應(yīng)下功夫努力發(fā)掘潛在市場(chǎng),新天地,“四兩撥千斤”出奇制勝。
四、管理定位
管理是一種措施和方法,各生產(chǎn)要素通過(guò)科學(xué)管理才能創(chuàng)造出財(cái)富,針對(duì)開(kāi)發(fā)單位實(shí)際,結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn),筆者經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為實(shí)行“決策指標(biāo)管理法”尤為可行。
所謂“決策指標(biāo)管理法”是將項(xiàng)目可行性論證報(bào)告中的許多決策指標(biāo)提出來(lái),按實(shí)行時(shí)間和程序先后進(jìn)行擺列,并逐層進(jìn)行分解(可以細(xì)分也可粗分)作為控制指標(biāo)體系。然后將這些指標(biāo)分解到相應(yīng)的部門(mén)和崗位,在布置任務(wù)時(shí)作出具體要求(可定量也可定性,以定量指標(biāo)為主),掌握每個(gè)實(shí)施環(huán)節(jié)和分解指標(biāo)并求得落實(shí),確保決策總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。一旦在實(shí)施過(guò)程中,發(fā)覺(jué)決策有問(wèn)題,可以及時(shí)調(diào)整部分指標(biāo)或指標(biāo)體系,減少?zèng)Q策失誤。這其中較值得關(guān)注的是成本控制和營(yíng)銷(xiāo)指標(biāo)控制以及融資成本的控制,進(jìn)而達(dá)到控制風(fēng)險(xiǎn)的目的。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是個(gè)系統(tǒng)工程,它的戰(zhàn)略定位還有許多,但上述四點(diǎn)若能做到,便可以解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的“決策的可行性、價(jià)格的合理性、消費(fèi)群體的適應(yīng)性、以及投入產(chǎn)出的預(yù)測(cè)性”等問(wèn)題,從而避免決策的失誤和市場(chǎng)定位失準(zhǔn)給我們帶來(lái)的損失。
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