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萬志兵:淺析房地產(chǎn)資本通貨膨脹論

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:萬志兵博客  閱讀 819 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  在一個房地產(chǎn)泡沫破滅的同時,另一個新的泡沫在世界的另一端醞釀。過去一年,中國房價出現(xiàn)了大幅上漲,似乎出現(xiàn)了泡沫的跡象。為了抑制泡沫的進(jìn)一步發(fā)展,政府出臺了一系列的政策來應(yīng)對。無須過多地論證,可以清楚地知道,中國正在膨脹的房地產(chǎn)泡沫與美元貶值預(yù)期有關(guān)。因為這是國際資本出入較為便捷的國際性都市。另一方面,缺乏足夠彈性的匯率制度,也會加劇這種變化。實行的是掛鉤美元的聯(lián)系匯率制度,而允許匯率在一定的區(qū)間內(nèi)浮動,但兩者離浮動匯率都有不小的距離。從人民幣持續(xù)升值及利率持續(xù)下降的走勢上,可以看出外圍資金流入可能是推動房價上漲的一要原因。

核心觀點

  當(dāng)前,中國的住宅市場暫時維持著脆弱的平衡。從需求的角度,政府通過“限貸、限購、限外”的政策,把投資性需求和部分改善型需求排除在許可的購房者隊伍之外;另一方面,供應(yīng)不足的問題同樣存在。由于保障房的大舉建設(shè),對商品房用地形成了客觀的“擠出效應(yīng)”,在一線及二線城市,新增商品房用地將轉(zhuǎn)為負(fù)增長。我預(yù)計,“供求雙緊縮,房價弱平衡”的局面在2011年將繼續(xù)維持。

核心假設(shè)
  
  通貨膨脹趨勢仍將持續(xù)一段時間,中國將在今年上半年出現(xiàn)持續(xù)地收貨幣的舉動,包括加息、提高準(zhǔn)備金率等。除非經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)意料之外的大幅下滑,中國政府不會輕易放松對房地產(chǎn)的調(diào)控。“三限”政策2011年前不會退出,而房產(chǎn)稅則被作為儲備的調(diào)控工具。通脹加劇將使得政府持續(xù)收貨幣,可能是未來打破可這個平衡的重要風(fēng)險因素。用行政措施管制價格,雖然可能在短期內(nèi)起到一定效果,但也使經(jīng)濟(jì)體系出現(xiàn)一些紊亂,囤積居奇的現(xiàn)象會相繼出現(xiàn)。較后,政府可能被迫采取持續(xù)地貨幣緊縮行動,才能把通脹壓下去。但是,在這過程中,由于貸款難以獲取及資金成本的上升,開發(fā)商可能要面臨一段煎熬,而地產(chǎn)股也會受其影響積弱不振。通貨膨脹和資產(chǎn)價格泡沫是一對孿生兄弟。打個比方的話,通貨膨脹和資產(chǎn)價格泡沫是一對孿生兄弟,他們共同的母親是貨幣過剩。政府通過行政手段暫時把資產(chǎn)價格泡沫這個小弟弟按在了凳子上,但是那頭的哥哥——通貨膨脹又蠢蠢欲動起來了。于是,我看到,政府近期又試圖采用行政手段來壓物價。但是我相信,如果不收貨幣的話,一段時間之后,另一頭的資產(chǎn)價格又會再次興風(fēng)作浪。

  在我看來,通脹和泡沫此起彼伏的現(xiàn)象至少在2011年的上半年還將繼續(xù)演繹下去。較后,一定會迫使政府采取收貨幣的方式,來終結(jié)這個亂象。2010年下半年的加息和兩次上調(diào)準(zhǔn)備金率應(yīng)該被視作收緊貨幣的序曲。

風(fēng)險因素

  通脹警報消除,股市大漲,財富效應(yīng)再次出現(xiàn),可能會使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)階段性的反彈。

股票市場出現(xiàn)風(fēng)格切換,投資者追逐低估值的地產(chǎn)股。社會大眾普遍認(rèn)為,房地產(chǎn)具有保值增值功能,因此可以抵御通脹。但是,我認(rèn)為,房地產(chǎn)由于價值量大,預(yù)期往往會提前實現(xiàn),而當(dāng)通脹形勢明朗之后,反而會受加息的拖累,在中國則更要受到政策的調(diào)控。

結(jié)束語啟示

  通過以上的比較,也許可以產(chǎn)生以下幾點啟示:頭先、房地產(chǎn)泡沫的后果極其嚴(yán)重,中國政府不會也不應(yīng)任其自行發(fā)展下去;其次,過低的利率與過于寬松的貨幣供應(yīng),是形成資產(chǎn)價格泡沫較重要的原因(其他原因幾乎可以忽略不計);缺乏彈性的匯率制度,只會給熱錢留下投機(jī)套利的空間,對抑制資產(chǎn)價格泡沫沒有任何好處。因此,從這個角度上看,中國政府應(yīng)該加速人民幣升值并拉高存貸款利率。然而,如此的解讀和應(yīng)對是不夠全面的。頭先,房地產(chǎn)市場的長期上升趨勢不能用投機(jī)來解釋。過去十多年來,中國的房地產(chǎn)市場處于長期上升通道之中,而投機(jī)炒賣一般只針對于短期,顯然后者不能用來解釋前者。在我看來,貨幣過剩和土地供應(yīng)制度才是問題的核心。
 

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