一、估價師應(yīng)了解房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險

房地產(chǎn)抵押貸款，對中國的銀行業(yè)來說，應(yīng)該是—塊風(fēng)險較小的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

但由于目前中國銀行業(yè)的運(yùn)作和監(jiān)管機(jī)制尚不完善，個人財務(wù)信用體制尚不到位，所以房地產(chǎn)抵押貸款仍隱含著一定的風(fēng)險。這種風(fēng)險在房地產(chǎn)價格快速上升時并不明顯，但當(dāng)房地產(chǎn)價格出現(xiàn)回落時就會顯著起來。

為規(guī)避和防范房地產(chǎn)抵押貸款中可能產(chǎn)生的風(fēng)險，政府管理部門給予了高度的關(guān)注，建設(shè)部等部委印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》和《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》賦予了房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師很大的信任和責(zé)任。作為房地產(chǎn)估價師，了解銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款過程中可能存在的風(fēng)險，有助于我們謹(jǐn)慎地進(jìn)行房地產(chǎn)抵押評估。

二、從銀行角度分析房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險產(chǎn)生的部分緣由

1、目前國內(nèi)尚未建立完善的個人財產(chǎn)登記制度與個人稅收登記制度，銀行因而很難從整體上把握借款人的資產(chǎn)與負(fù)債狀況，從而作出恰當(dāng)?shù)男刨J決策；

2、國內(nèi)失信懲戒制度尚不完善，借款人提供的虛假證明文件已經(jīng)司空見慣，對主動做假或協(xié)助做假的行為尚缺乏有力的懲戒措施；

3、個人住房貸款業(yè)務(wù)陷入惡性競爭的怪圈，在不能提供更多優(yōu)質(zhì)服務(wù)的情況下，銀行為爭奪客戶資源紛紛降低貸款門檻，造成借款人素質(zhì)良莠不齊；

4、個人住房貸款還款時間周期長，借款人可能因失業(yè)、離婚、意外傷害等原因失去還款能力與還款意愿。

綜合考慮上述情況，銀行常通過控制貸款成數(shù)來控制風(fēng)險，對于一般借款人，貸款金額不超過房地產(chǎn)價值(或評估價值)的70％。即便如此，銀行也并非完全沒有風(fēng)險，仍存在潛在的不確定因素。因此，《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》第十五條款明確指出：“在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價師作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在報告中作出必要的風(fēng)險提示?！?/p>

三、不良貸款可能導(dǎo)致銀行不能全額收回本息

假沒有一宗房地產(chǎn)抵押貸款，房屋建筑面積為 120平方米，房地產(chǎn)價值為100萬元，貸款70萬元，貸款年限為10年，利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率7．11％，以等額本息還款法還款，每月還款8167．32元。借款人從一開始主觀上就毫無還款意愿，銀行立即發(fā)現(xiàn)了這一情況并果斷處置。

雖然銀行作為抵押權(quán)人，可以要求處置抵押物，以處置所得款項扣除處置過程中產(chǎn)生的諸如訴訟、拍賣、過戶等成本后優(yōu)先受償，但是按照現(xiàn)行處置程序的處理結(jié)果，銀行未必能夠全額收回貸款本金及利息。

從時間上來說，從借款人開始違約到銀行通過訴訟拍賣抵押物收回資金，較快也需要15個月的時間。

具體過程為：

1、訴訟成本

至第4個月起訴時，貸款本金為70萬元，拖欠利息為70萬元×7．11％／12×4＝16590元，罰息為 725．87元(見本文資金成本表)，合計訴訟金額為 700000＋16590＋725．87＝717315．87元。

(1)訴訟費(fèi)

717315．87元×1％＋5010元＝12183．16元

(2)執(zhí)行費(fèi)

717315．87元×O．1％＋2500元＝3217．32元

合計訴訟成本為：

12183．16元＋3217．32元＝15400．48元

2、評估和拍賣成本

拍賣抵押物時，需先行對其進(jìn)行評估；拍賣抵押物時，拍賣行向委托方和競購人分別收取5％的手續(xù)費(fèi)，所以，競購人能夠接受的較高價格為

100萬元／(1＋5％)＝952381元。

(1)評估費(fèi) 100萬元×0．5％＝5000元

(2)拍賣手續(xù)費(fèi) 952381元×5％＝47619．05元

合計評估和拍賣成本為：

5000元＋47619．05元×2＝100238．1元

3、過戶成本

拍賣成交后，借款人作為賣出方，按規(guī)定需承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用，由于是在五年以內(nèi)出售，還需繳納營業(yè)稅等。

(1)出售營業(yè)稅等

952381元×5．5775％＝53119．05元

(2)交易合同印花稅

952381元×0．05％＝476．19元

(3)交易費(fèi)

120×2．5元／＝300元

合計過戶成本為：

53119．05元＋476．19元＋300元＝53895．24元

具體列表如下：

處置成本就超過了16．95萬元，達(dá)到了抵押物價值的17％!扣除處置成本，尚余100萬元－169533．82元＝830466元。但這并非銀行能夠優(yōu)先受償?shù)慕痤~，隨著處置的過程延長，銀行貸款的資金成本也不斷增加。假設(shè)借款人從貸款發(fā)放起就拒絕還款，則資金的成本變化如下(罰息按照貸款利率的150％計算)：

至第n個月，本金為70萬元；利息為70萬元×(7．11％／12)×n；罰息為8167．32元×(7．11％×150％／12)×(1＋2＋……＋n)。

由上表可知，在較短的處置周期15個月的情況下，該筆貸款的資金成本已經(jīng)達(dá)到770923元，處置后的剩余金額為830466元－770923元＝59543元。

按照《較高人民法院關(guān)于執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》，法院裁定拍賣后，銀行作為申請執(zhí)行人，還需為被執(zhí)行人及其扶養(yǎng)家屬提供臨時住房。而且一旦需要拍賣，上述須由銀行提供臨時住房的情況發(fā)生的機(jī)率很大，則不足6萬元的處置剩余金額是否足夠提供臨時住房就成了問題，也就是說銀行此時未必能夠收回全部本息。

我們前面所有的討論都是在下列假設(shè)和限制條件下進(jìn)行的：(1)從貸款發(fā)生至處置抵押物完成，房地產(chǎn)市場價格平穩(wěn)；(2)在此期間，銀行貸款利率未作調(diào)整；(3)訴訟時法院能夠及時達(dá)法律文書，無需公告；(4)被告對一審判決放棄上訴；(5)拍賣能夠一次成交，無流拍；(6)競購人愿意接受在市場價格下扣除拍賣手續(xù)費(fèi)的成交價格；(7)競購人購入房屋無需貸款；(8)未考慮銀行在貸款債務(wù)清算中的人力成本以及律師費(fèi)用等等。

如果出現(xiàn)上述假設(shè)和限制條件以外的情況，則隨著利率的調(diào)高，特別是時間周期的增加，該筆貸款的資金成本將快速增加。

經(jīng)計算，在其他條件不變的情況下，假如該筆不良貸款的處置周期達(dá)到25個月，那么銀行的資金成本就會達(dá)到82．8萬元，處置后已經(jīng)沒有剩余資金了，此時，銀行已無法提供臨時住房，意味著無論如何都不能全額收回本息了。

經(jīng)過認(rèn)真分析對抵押物的處置過程及處置成本，我們認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場相對平穩(wěn)的情況下，要避免房地產(chǎn)抵押貸款中的資金損失，在逾期發(fā)生后，及時處置是較為緊迫的，一旦必須通過訴訟拍賣抵押物來實(shí)現(xiàn)債務(wù)變現(xiàn)，則極限時間周期不能超過25個月。

來源:《上海房地產(chǎn)估價》2007年第2期

作者：上海仲衡信銀房地產(chǎn)評估有限公司 蘇峻濤 楊國承

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