較高法院新規(guī)，公民惟一住房不得因債務(wù)糾紛被拍賣，有銀行為此專門請律師對新規(guī)定進行研讀

此屋生根動不了。對弱勢群體來說，新規(guī)定保障了他們的基本生存權(quán)。漫畫：瑩瑩

■　核心提示

較高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)，于今年1月1日起正式實施。該《規(guī)定》出臺的初衷是為了維護債務(wù)人(比如購房者)的基本生存權(quán)益。但是業(yè)界認為對于很多債權(quán)人(比如商業(yè)銀行)來講，新的規(guī)定在很大程度上卻影響了他們的利益。

規(guī)定已經(jīng)實行近半個月了，各大商業(yè)銀行會采取什么應(yīng)對措施呢？較近傳出銀行正醞釀提高個人住房貸款門檻的傳聞，如果銀行采取對策實施“新政”，將對珠海房地產(chǎn)產(chǎn)生什么影響？記者為此采訪了各方人士。

律師　

這項規(guī)定從以人為本的角度充分保障了弱勢群體的生存權(quán)，但一方面也給惡意逃債的人提供了機會。

廣東友邦方達律師事務(wù)所律師孔敬分析了《規(guī)定》中的一些主要細節(jié)，她認為該《規(guī)定》除了在第5條中明確了8種財產(chǎn)不得查封、扣押、凍結(jié)外，還有幾個方面的變化值得注意。

一是第21條規(guī)定，查封、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行人的財產(chǎn)，以其價額足以清償法律文書確定的債權(quán)額及執(zhí)行費用為限，不得明顯超標的額查封、扣押、凍結(jié)。

在過往接觸的司法實踐中，會出現(xiàn)明顯執(zhí)行超標情形，比如為了一兩萬元的債權(quán)查封一套房屋或一部車輛，從某種角度說侵犯了公民的財產(chǎn)權(quán)，不利于社會的穩(wěn)定。

二是第7條規(guī)定，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬較低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。而對被執(zhí)行人及其扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。這就是說即使申請執(zhí)行人享有被抵押的房屋，但也要保護被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的生存權(quán)。

孔敬認為，這些規(guī)定從以人為本的角度出發(fā)，充分保障了被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的生存權(quán)，但從另一方面看，也給惡意逃債的人提供了機會。她舉例說，如果抵押擔(dān)保物的擔(dān)保者提供的擔(dān)保房產(chǎn)是其惟一的住房，那么申請執(zhí)行人將抵押物變現(xiàn)的可能性幾乎為零。為規(guī)避這種可能存在的風(fēng)險，除非銀行在辦理抵押貸款時，要求擔(dān)保人提供由房產(chǎn)管理部門出具的兩處以上房產(chǎn)證明，并且擔(dān)保人須將兩套房產(chǎn)都作為抵押物辦理抵押登記，并約定銀行可以任何一套實現(xiàn)抵押權(quán)進行拍賣、變賣或者抵債。

另外可能出現(xiàn)的一個情形是，在現(xiàn)在的房屋按揭貸款合同中，發(fā)展商往往是擔(dān)保人，如果購房者所購房產(chǎn)是其惟一居住房屋，為了避免風(fēng)險，發(fā)展商可能不再擔(dān)當房屋按揭貸款的擔(dān)保人，而銀行也就不會輕易辦理房屋按揭貸款。

地產(chǎn)商　

雖然影響更多是理論上的，但銀行將可能緊縮針對個人的住房貸款審批，或提高按揭貸款門檻。

有開發(fā)商表示，資金問題始終是困擾中國房地產(chǎn)的難題之一。這個規(guī)定的出臺，將可能使銀行緊縮針對個人的住房貸款審批。如果借款人只有一套住房，而他又不按時償還銀行貸款，或者是沒有能力按月還款，金融機構(gòu)又不能申請強制執(zhí)行變現(xiàn)抵債，那么將會產(chǎn)生大量的不良貸款。按照目前的個人住房貸款利率和資金成本初步測算，如果個人住房貸款不良率超過5％，金融機構(gòu)是沒有利潤可賺的。

在這種情況下，金融機構(gòu)為了控制風(fēng)險，可能將不再發(fā)放個人住房貸款，或者大幅提高個人住房貸款門檻。如此一來，將會抑制住房的消費需求，使得大量購房者無法從金融機構(gòu)辦到個人住房貸款，這將會使大量樓盤滯銷，房地產(chǎn)商就將陷入困境。對開發(fā)商來說，金融機構(gòu)預(yù)測某樓盤將滯銷時，對新建的樓盤將可能不再提供流動資金貸款或縮小貸款額度。

但是新香洲某樓盤開發(fā)商表示，上面只是一種理論上的連鎖反應(yīng)。從國內(nèi)商業(yè)銀行的運作看，貸款政策變化是自上而下的。目前從珠海來看，本地的個人住房貸款的銀行信用情況非常良好。此規(guī)定出臺雖然理論上對房地產(chǎn)有很大影響，但是實際的影響很微小。

銀行　

對按揭貸款業(yè)務(wù)會有影響，但珠海各家商業(yè)銀行目前還沒有相應(yīng)的措施。

雖然一些債務(wù)人對規(guī)定中的人性化方面表示了贊同，但是此規(guī)定卻影響了債權(quán)人(主要是商業(yè)銀行)的利益。

對于新規(guī)定可能帶來的影響，銀行將如何應(yīng)對呢？據(jù)記者了解，珠海各家商業(yè)銀行目前還沒有相應(yīng)的措施。

交通銀行珠海分行柯明景經(jīng)理告訴記者，這個規(guī)定在業(yè)內(nèi)已經(jīng)傳得沸沸揚揚，但目前仍處于探討階段，同業(yè)聲音也都不一樣。他認為這個規(guī)定對銀行來說是一個壓力，《規(guī)定》保護了弱勢群體，體現(xiàn)了以人為本，但是對銀行不是很有利。聽說上海方面已經(jīng)做出了反應(yīng)，計劃提高貸款門檻。

交行珠海分行已經(jīng)請了專業(yè)律師對規(guī)定進行指引和通讀，但各項業(yè)務(wù)還是按照以往的規(guī)定來辦理，也沒有停辦某些風(fēng)險較大的業(yè)務(wù)。據(jù)悉，交行目前對于貸款人的調(diào)查也更加深入，審查也更嚴格了。同時對于一些大額的貸款，需要貸款人提供借款人與權(quán)屬人的套房子證明或者其他資產(chǎn)的證明。

中國銀行珠海分行零售業(yè)務(wù)部稽先生認為，時間太短，規(guī)定的影響暫時還沒出來。目前他們還只是處于內(nèi)部討論階段，沒有出臺很明晰的措施，中行目前在珠海的業(yè)務(wù)也沒有改變。

稽先生認為，規(guī)定對于銀行的按揭貸款業(yè)務(wù)會有一定的影響，商業(yè)銀行只能執(zhí)行國家的法律政策。他認為相關(guān)部門應(yīng)當制定出更多的輔助條款，因為銀行資產(chǎn)也是國有資產(chǎn)。另外規(guī)定對于標準問題還需要有更明確的界定，比如說別墅算不算較后一套住房？他談到，對借款人進行審核時，銀行一直更為看重的還是借款人的還款能力和信用情況，抵押物(如房屋等)只是作為貸款過程中的輔助措施。

■　業(yè)主心聲

贊同人性化的執(zhí)行過程

對于新規(guī)定的出臺，住在珠海新香洲某小區(qū)的李先生感觸較深，“更有人情味”是他說的句話。他告訴記者，去年底他們小區(qū)就碰到了這樣的事情。他家對門的夫妻倆在外地做生意，把房屋抵押出去貸了一筆錢。結(jié)果到期無法還款，較終被相關(guān)部門強制執(zhí)行。

李先生想到當時的一幕都覺得不寒而栗：“那天我記得很清楚，對門那家夫妻倆都在外地沒回來，只有一個老人帶著個幾歲的小孩，家里被停水、停電，還要求限期搬出，我們看到都覺得很慘，又沒有辦法。如果當時有新規(guī)定，感覺會好多了。至少能感受到法律人性化方面的存在。”

■　案例

某花園13套抵押房變賣還貸

1999年10月，原告深圳發(fā)展銀行珠海支行與被告珠海某公司簽訂了貸款合同，約定由原告向被告貸款人民幣220萬元，期限為1年。與此同時，雙方簽訂了《貸款抵押擔(dān)保合同》，被告用珠海灣仔某花園的13套住宅作為該筆貸款的抵押。

合同到期后，原告考慮到被告困難，對貸款予以展期9個月。期滿后，被告仍然沒有依約償還該筆貸款。經(jīng)過原告多次催討，通過變賣其11套抵押房產(chǎn)補償了原告的部分貸款，被告上法庭時，仍然欠原告貸款本金19萬元，并欠利息16萬多元。

法庭較后判定：被告應(yīng)在判決生效之日起10日內(nèi)向原告償還借款本金和利息，被告法定代表人對債務(wù)以抵押物(房產(chǎn))被依法處置后仍不足清償?shù)牟糠殖袚?dān)連帶清償責(zé)任。

所幸原、被告約定的抵押房沒有涉及到購房者的利益。　　　　　　(作者：查九星)

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