今年兩會期間，有人大代表建議取消商品房預(yù)售制度，但僅停留在了建議層面，沒有了下文。前兩日在新浪讀到權(quán)威人士建議：取消我國商品房預(yù)售功能一文，文中引用中國人民銀行金融市場司房地產(chǎn)金融處處長程建勝的意見完善我國商品房預(yù)售制度，就是要取消預(yù)售的功能并且提出有兩個(gè)途徑可供選擇：

一是加強(qiáng)預(yù)售資金管理，做到專款專用。可以考慮在銀行設(shè)立信托賬戶，由購房人共同委托銀行以自己的名義監(jiān)管資金，使預(yù)售資金真正做到只用于有關(guān)的工程建設(shè)。

二是預(yù)售只許收取定金。但同時(shí)需要為開發(fā)企業(yè)建立替代渠道。為此，可以鼓勵(lì)銀行發(fā)放真正的開發(fā)貸款，期限與開發(fā)周期相匹配。同時(shí)，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開辟直接渠道，在法律政策上為房地產(chǎn)信托基金的推出創(chuàng)造條件。

程建勝還表示這兩種辦法可選其一，也可同時(shí)采用。

個(gè)人認(rèn)為，程建勝此文說明央行正在思考如何完善商品房預(yù)售制度。也許也在醞釀取消預(yù)售制度一事。而他提出的兩個(gè)途徑之二，事實(shí)上就是取消商品房預(yù)售制度的一個(gè)途徑。

讓我們來假設(shè)一下，如果我們現(xiàn)在取消商品房預(yù)售制度。規(guī)定所有商品住房必須在現(xiàn)房驗(yàn)收通過后才能銷售。同時(shí)，銀行在經(jīng)過嚴(yán)格審核和評估后向房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放真正的開發(fā)貸款，期限與開發(fā)周期相匹配；再通過專門機(jī)構(gòu)加強(qiáng)貸款資金的監(jiān)管力度，保證?？顚Ｓ茫泐~到位。這樣做的話，將使商品房開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目管理和模式真正走向與國際接軌。

如果能夠這樣解決商品房預(yù)售制度的問題，將帶來很多好處：

1. 解決了購房人購購期房的風(fēng)險(xiǎn)；

2. 解決了銀行面臨的開發(fā)項(xiàng)目爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，還可以增加銀行的收益；

3. 解決了施工企業(yè)墊資與拖欠工程款的風(fēng)險(xiǎn)；

4. 解決了開發(fā)商虛假宣傳、違規(guī)銷售的風(fēng)險(xiǎn)；

5. 使政府增加了監(jiān)管開發(fā)商的力度，還簡化了監(jiān)管程序；

6. 開發(fā)商也能夠減少各方面的投入，并減小了銷售和壓力。

對于這樣一個(gè)具有很多優(yōu)勢的制度變革，不知央行會否真的采納。也希望任何制度的變革能夠設(shè)計(jì)相對完善的執(zhí)行措施，保證新制度的執(zhí)行過程中，沒有人成為制度的犧牲品。

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