較好實行酬金制

　 王海：知名人士

　 頭先應(yīng)該肯定《標(biāo)準》的出臺是一種進步，尤其是對提高實行包干制小區(qū)的物業(yè)管理水平有督促的作用，給這些小區(qū)的物業(yè)管理劃了一條及格線。但我個人認為，要從根本上提高物業(yè)服務(wù)水平，減少業(yè)主與物業(yè)公司的摩擦，應(yīng)該從物業(yè)管理的收費模式上改革——全部實行酬金制。

　 目前在北京乃至整個中國的居住小區(qū)里，物業(yè)公司在提供服務(wù)時采取的收費模式基本上是包干制，這種收費模式的弊病就是——同等收費標(biāo)準下，提供的服務(wù)項目越多、水平越高，物業(yè)公司的利潤就越低，所謂干得越多越好，掙得就越少。這樣一來，一些物業(yè)公司往往以降低服務(wù)水平、減少服務(wù)項目來獲取更多的利潤。

　 據(jù)我了解，還沒有我國以外的國家和地區(qū)大量采取這種模式，一般來說物業(yè)管理都采用酬金制。在這種收費模式下，政府制定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準將成為業(yè)主要求物業(yè)公司的一個參考標(biāo)準，業(yè)主委員會可根據(jù)小區(qū)的實際情況和大多數(shù)業(yè)主的要求自己決定服務(wù)標(biāo)準?！线m的才是較好的

　 舒可心：置業(yè)專家

　 以前也有試行的標(biāo)準，但是這次出臺的《標(biāo)準》將更多地被廣大業(yè)主所了解和關(guān)注，將進一步實現(xiàn)業(yè)主們的物業(yè)管理知情權(quán)。這個《標(biāo)準》在物業(yè)管理的各個方面都做了細化和量化，這就有利于規(guī)范市場健康的發(fā)展，是物業(yè)管理的一個大進步。也就是說，物業(yè)公司提供服務(wù)有章可循了，業(yè)主理性維權(quán)有參照的標(biāo)準了。但是，必須指出的是，這個標(biāo)準只是個參照執(zhí)行的標(biāo)準，各個小區(qū)的物業(yè)管理委員會應(yīng)該主動要求物業(yè)公司制定出適合自己小區(qū)的實施細則，而不是生搬硬套這個標(biāo)準。這樣也便于業(yè)主對物業(yè)管理公司的工作進行監(jiān)督。我不是物業(yè)管理專家，作為千千萬萬個業(yè)主中的一員，作為數(shù)以千計的業(yè)主委員會成員之一，從朝陽園的物業(yè)管理的實際經(jīng)驗來看，我還是盼望所有的小區(qū)在聘用物業(yè)管理企業(yè)時，摒棄包干制、采用傭金制。因為，只有這樣才可能從根本上實現(xiàn)業(yè)主的監(jiān)督，從根本上讓物業(yè)公司在為利益而工作的同時也關(guān)注自己的榮譽，從而較終實現(xiàn)提高物業(yè)管理水平的目的。————標(biāo)準等級要分得更細些

　 秦兵：北京隆安律師事務(wù)所律師

　 把普通商品房與經(jīng)濟適用房分開來寫是個突破，但還可以分得更細致些。為了體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則，如果出臺一個物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準，把每種服務(wù)分級別，級數(shù)盡可能多一些、細一些，不同級別的服務(wù)再制定相應(yīng)的參考收費標(biāo)準。業(yè)主管理委員會在對物業(yè)公司招標(biāo)時，根據(jù)自己小區(qū)的物業(yè)費標(biāo)準向物業(yè)公司做一個說明，電梯要幾級、保潔要幾級等等。當(dāng)然，這個《標(biāo)準》還存在一定的不足，例如沒有執(zhí)行標(biāo)準。不強制執(zhí)行，很多規(guī)章制度容易成為一紙空文。——

　 采取招投標(biāo)方式確定物業(yè)管理企業(yè)

　 1.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照國家、本市有關(guān)規(guī)定和業(yè)主委員會章程履行職責(zé)：代表業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè)并與其確立物業(yè)管理委托合同關(guān)系；負責(zé)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量，對違反物業(yè)管理委托服務(wù)合同的物業(yè)管理企業(yè)，可以依法解除合同，另行選擇物業(yè)管理企業(yè)；督促業(yè)主遵守國家法律法規(guī)和物業(yè)管理公約，按期交納物業(yè)管理費用；協(xié)調(diào)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系；協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)搞好物業(yè)管理。

　 2.凡商品房、經(jīng)濟適用住房入住率超過50%，或頭戶入住已滿二年的新建居住小區(qū)，應(yīng)組建業(yè)主委員會；1994年底前投入使用的老舊小區(qū)，房改售房率超過50%的，應(yīng)組建業(yè)主委員會。危舊房改建區(qū)的區(qū)(縣)政府或危改項目承擔(dān)單位，應(yīng)在小區(qū)交用時組織入住業(yè)主組建業(yè)主委員會。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主數(shù)量較少的，可以不組建業(yè)主委員會，推薦業(yè)主代表行使業(yè)主委員會職能。

　 3.商品住房和公有住房出售后都應(yīng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金，用以保障住房售后的維修管理。公共維修基金按照規(guī)定實行專戶存儲、?？顚Ｓ?。業(yè)主委員會成立前，商品住宅公共維修基金由物業(yè)管理行政主管部門代管；業(yè)主委員會成立后，業(yè)主委員會負責(zé)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度使用計劃，并按計劃監(jiān)督公共維修基金的使用。

　 4.業(yè)主應(yīng)當(dāng)采用招投標(biāo)方式確定物業(yè)管理企業(yè)，形成公開、公平、公正的競爭機制。新建商品住宅、經(jīng)濟適用住房、危舊房改造項目的開發(fā)建設(shè)單位及業(yè)主委員會選擇物業(yè)管理企業(yè)，必須采取招投標(biāo)方式確定；其他居住區(qū)在選擇新的物業(yè)管理企業(yè)時，一般也要實行招投標(biāo)方式。

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