物業(yè)管理一直是老大難問題，近日，某物業(yè)公司狀告朱明瑛拖欠物業(yè)費的案子在業(yè)內(nèi)引起軒然大波。盡管政府采取了很多措施，但是，問題仍然沒有很好的改善，物業(yè)管理方面的案子層出不窮，特別是2004年，這就使人們對物業(yè)管理問題更加關注起來。記者采訪了一些業(yè)內(nèi)人士，他們認為，物業(yè)公司實行招標制，加強業(yè)主委員會的作用，成立物業(yè)基金將是規(guī)范物業(yè)管理的三大有力措施。

　　實行招標制度是關鍵

　　目前，京城的很多項目的操作模式是開發(fā)商用自己的物業(yè)公司管理小區(qū)物業(yè)。開發(fā)商這樣做很多是出于“肥水不流外人田”的心理。但這些物業(yè)公司一般資質(zhì)不高，能提供的服務水平有限，而且有的開發(fā)商以物業(yè)費用低來吸引購房者，結(jié)果無法提供滿意的服務。

　　記者從北京市小區(qū)辦了解到，2004年通過招標程序選聘物業(yè)管理公司、在小區(qū)辦做了備案的只有60多家，而今年的新盤卻有200家左右。也就是說，其他的絕大多數(shù)項目都是采用開發(fā)商自己成立的物業(yè)管理公司。而按照相關規(guī)定，所有的開發(fā)企業(yè)均應該通過招標的形式來選聘物業(yè)公司。

　　北京市小區(qū)辦副主任鄒勁松說，開發(fā)商使用自己的物業(yè)公司有嚴重的隱患：開發(fā)商的很多問題都給物業(yè)公司來“收爛攤子”，而業(yè)主發(fā)現(xiàn)問題之后，物業(yè)和開發(fā)商卻互相推脫。這樣就造成業(yè)主對物業(yè)公司的反感，糾紛一多，物業(yè)公司成天疲于應付業(yè)主的投訴，無心提供優(yōu)質(zhì)服務。

　　他表示，今后將加強選聘物業(yè)公司的檢查監(jiān)督工作。各小區(qū)必須通過招標形式，這樣物業(yè)公司在接手一個項目之前會對開發(fā)商的項目進行檢查，而且物業(yè)公司和開發(fā)商的責任區(qū)分也是很明確的，有了問題業(yè)主也能找到相應的責任方。他還透露，《物業(yè)承接驗收辦法》已經(jīng)起草，其中包含了開發(fā)商向物業(yè)公司移交項目的程序、移交標準、移交內(nèi)容等等，《辦法》頒布之后物業(yè)管理就將更加規(guī)范。

　　加強業(yè)主委員會的作用

　　據(jù)鄒勁松介紹，北京有2322個小區(qū)，真正成立了正規(guī)業(yè)主委員會的僅有160多家。對此維權(quán)專家舒可心認為，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，在形式上代表業(yè)主大會。目前業(yè)主委員會的主要作用是召集業(yè)主召開業(yè)主大會，維護業(yè)主和物業(yè)公司的共同權(quán)益。但是，要成立一個業(yè)主委員會十分困難，因為業(yè)主委員會做的所有事情都是義務勞動，無法調(diào)動業(yè)主的積極性。

　　舒可心認為，依靠業(yè)主個人的力量是無法監(jiān)督物業(yè)公司的，而選擇專業(yè)的人士成立業(yè)主委員會，則可以有效地監(jiān)督物業(yè)管理公司。這一觀點得到了鄒主任的認同，他表示，成立一個正規(guī)的業(yè)主委員會乃是建立一個好的物業(yè)管理體制的開端。他提出業(yè)主為業(yè)主委員會支付薪酬，調(diào)動其積極性。應該實行層層監(jiān)督的形式：業(yè)主向業(yè)主委員會支付薪酬，而在業(yè)主委員會里任職的人必須向業(yè)主承諾要花多少時間來辦公，要為業(yè)主做些什么事情。這樣，業(yè)主監(jiān)督業(yè)主委員會，同時也監(jiān)督物業(yè)管理公司；業(yè)主委員會就負責在物業(yè)公司和業(yè)主之間進行溝通，如果業(yè)主的權(quán)益受到侵犯，業(yè)主委員會替業(yè)主進行維權(quán)。

　　從目前情況看，北京成立了業(yè)主委員會的小區(qū)還不多，而其中還有部分操作不規(guī)范，比如有的業(yè)主委員會并沒有通過業(yè)主大會就擅自聘用或解聘物業(yè)公司。所以要實行層層監(jiān)督的方式，還得加強業(yè)主素質(zhì)的培養(yǎng)，并加強業(yè)主對業(yè)主委員會的監(jiān)督。

　　成立物業(yè)基金是一種探索

　　海淀區(qū)怡美家園業(yè)主委員會主任史少午認為，小區(qū)可以嘗試成立物業(yè)管理基金的形式來管理物業(yè)費，提高物業(yè)管理質(zhì)量。成立物業(yè)管理基金是搞好物業(yè)管理較好的一種方式，其核心在于把物業(yè)費的管理和支出分開。具體來講，就是聘請專業(yè)人士(不能在物業(yè)公司任職)或公司來管理物業(yè)基金。他們向業(yè)主收取并保管物業(yè)費，物業(yè)公司需要支出時向基金公司提出申請。

　　在現(xiàn)有情況下，北京的普通商品住宅小區(qū)很多都是實行包干制的物業(yè)管理方式。如果業(yè)主入住以后不滿先前的物業(yè)公司就把它炒掉，再換新的公司，那么物業(yè)公司就賺了一大筆走了，吃虧的是業(yè)主和后來的物業(yè)管理公司。而成立物業(yè)管理基金就可以避免這一問題，物業(yè)公司被炒后，剩余的物業(yè)費可以順利地移交到下一個物業(yè)管理公司。在實質(zhì)上，這是一種酬金制方式。

　　鄒勁松認為，實行酬金制是未來物業(yè)管理發(fā)展的方向，但必須有專業(yè)的人來對物業(yè)管理費進行管理。否則，物業(yè)公司擅自提高各項物業(yè)開支，業(yè)主同樣會吃虧。（冷翠華/文）

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