2004年，北京銷售商品房2602萬平米，銷售均價6178萬元；

　　2005年，北京銷售商品房2217萬平米，銷售均價7534萬元，漲幅21.95%；

　　2006年，北京銷售商品房2288萬平米，銷售均價8792萬元，漲幅16.7%；

　　根據(jù)我在2006年對之后五年房地產(chǎn)走勢的預(yù)測：2007年北京商品房銷售將呈現(xiàn)“明顯虛漲”，即價格快漲，成交銳減！

　　北京的房價漲瘋了，2007年一季度，朝陽區(qū)期房均價每平米14564元。北京的空置成災(zāi)了，僅朝陽區(qū)就空置88.2萬平米，這還是公開的數(shù)字。北京的泡沫要破了，連《社科院藍皮書》都承認房價房租比超過270。

　　那么，2007年，北京房價會怎樣呢？2008、2010、2010、2011年呢？其實，道理很簡單，只是我們承不承認，是否愿意在畫外看畫而已！

　　2006年初，中國出現(xiàn)了不購房運動。這本是個笑話，卻很值得反思。因為這個“笑話”被炒熱背后，隱藏著“錯誤思維背后的正確行動”現(xiàn)在購房，就好象在3700點的虛高位接盤股票一樣，需要很大勇氣。也許有人說，我購房只是為了自住，漲跌和我沒關(guān)系，就圖個塌實！這其實也是錯誤的，因為決定房子價值的，完全不永遠僅僅是地段。

　　大家都知道，2008年末，北京必將經(jīng)歷房價拐點，只是信不信而已。那么，是什么力量，能夠真正牽引北京房價回落呢？這力量存在么？

　　也許，昨天的一次人事調(diào)動，將拉開這一神秘力量出場的帷幕。拉動房價回落的核心力量，必然來自政府，同時應(yīng)歸功于科技進步。房子雖是特殊商品，卻離不開商品的一般規(guī)律：成本、供需、革新。

　　先談成本：一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，其成本基本歸為以下五大類：即：土地成本、建安成本、管理成本、利息成本、稅費成本。

　　在談成本以前，先要說一下什么叫“樓面成本”。

　　樓面，是指新開發(fā)項目地面以上準建面積的單位成本。無論項目蓋幾層，都不能再降低或增加這個成本。所以，請幻想通過蓋高樓降成本的朋友停止幻想再來閱讀。

　　土地成本由兩部分組成：⒈ 土地出讓金：2006年北京平均樓面出讓成本僅￥903.8。⒉ 拆遷成本：2006年北京平均樓面拆遷成本僅￥1970。

　　建安成本由三部分組成：⒈ 市政成本：正常情況下，樓面市政成本不超過￥250。⒉ 建安成本：按照總建筑面積估算，達到毛坯房標準的高層建筑平均成本，不超過每平米1300元，但由于有大約17%的建筑面積在地下，即總建筑面積1萬平米的項目，建安成本應(yīng)不到1300萬，但只有8000平米在地面以上，樓面成本≈1300萬÷8300平米≈1566.2元。如果是無地下室的六層無電梯板樓，則毛坯樓面成本不到1200元。⒊ 節(jié)能成本：即便按照節(jié)能80%的德國2002年標準，全面采用“太陽能、新風、地板換能、地源熱泵和先進保溫隔音技術(shù)”，樓面成本也可以控制在300元以內(nèi)。而由于建成以后，每年可以節(jié)約采暖費、空調(diào)費、熱水費約每平米50元，且可以獲得國家政策支持，所以，事實上，節(jié)能成本在全壽命范疇完全可以忽略不計。

　　管理成本：由企業(yè)直接成本和外聘機構(gòu)成本組成，目前的趨勢是，企業(yè)直接成本逐漸降低，外包和外聘的現(xiàn)象越來越普遍，從項目的策劃、銷售、宣傳到管理，都將以外包為主，管理成本通常占項目總成本的5%，每平米250元以內(nèi)。

　　利息成本：由于開發(fā)企業(yè)自身的資金有限，所以，通過貸款等融資渠道得到資金，是一種必然，由于國家規(guī)定自有資金比例較少達到35%，實際操作中，北京甚至不能低于50%，所以，按照兩年估算，項目利息總成本不應(yīng)超過項目總投資的7%，也就是通常不超過350元。

　　稅費成本：房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款犯罪，是一種全面和普遍的現(xiàn)象。但營業(yè)稅等基本稅種由于和客戶合同、按揭有關(guān)，所以很難規(guī)避。只是個人所得稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅，容易被偷逃。在企業(yè)所得稅除外的前提下，正常的納稅成本，通常為每個項目總投資的8%，通常為每平米400元。

　　綜上，如果一個企業(yè)按2006年的平均成本在北京開發(fā)項目，其成本約為：

　　樓面土地成本（903.8+1970）= 2873.8元 +

　　樓面建安成本（250+1566.2 + 300）= 2116.2 元 +

　　樓面管理成本 250元 + 樓面利息成本 350元 + 樓面稅費成本 400元

　　合計樓面成本上限應(yīng)為每平米5990元。但在實際銷售中，配套銷售收入較少占10%，也就是實際樓面成本不到￥5390。

　　僅從成本角度來看，即便參照2006年的銷售均價8792元，北京房地產(chǎn)行業(yè)的項目回報率依舊高達63% ≈（8792-5390）÷ 5390。所以，房地產(chǎn)行業(yè)的成本，還完全有下降的空間和可能。

 
　　供應(yīng)和革新：由于2008以后，北京的郊居化進程會加速，住房供應(yīng)將逐漸以新城為主，所以，占比例較高（1970元，32.89%）的拆遷成本將迅速回落，同時，開發(fā)企業(yè)的資金壓力將逐漸減輕（較近連續(xù)幾年都在收緊），所以，北京的住房銷售均價，在2008年后會有明顯的回落。并且，隨著郊區(qū)住房供應(yīng)所占比例的增加，北京總成交面積中，低房價商品房所占比例將越來越高，而且，由于新一代住宅科技，以及新的以追求生活品質(zhì)為核心的宜居購房觀念的普及，北京房價，將呈現(xiàn)明顯回落的趨勢。

　　畢竟，以我們現(xiàn)在的生產(chǎn)能力，完全有實力五年內(nèi)為北京提供500萬套新房子，給每戶北京老百姓，都換成環(huán)保，節(jié)能，宜居的新房子，而且有良好的環(huán)境和交通，老百姓完全應(yīng)該居者有其屋。

　　關(guān)鍵是政府想怎么做，特別是新城建設(shè)，將改變現(xiàn)在不合理的期房預(yù)售制度，通過合理的房價讓老百姓自愿去還月供，并且把50%的新城配套收益交給政府。這才是可持續(xù)發(fā)展的道路，因為房價，代表著廣大老百姓和我們這個國家的根本利益！

　　預(yù)計應(yīng)為：（已考慮通貨膨脹因素）

　　2007年：均價10000 上下浮動 3%，但有價無市，市場出現(xiàn)僵持局面。

　　2008年：均價9300 上下浮動 3%，開始明顯回落，出現(xiàn)二手房增量。

　　2010年：均價8300 上下浮動 3%，郊居化比例增加，拉低平均價格。

　　2010年：均價7500 上下浮動 3%，郊居化達到拐點，超過50%，房價明顯回落。

　　2011年：均價6800，上下浮動 3%，郊居化和新城效應(yīng)體現(xiàn)，房價回歸理性。

　　請注意的是限價房和郊區(qū)住房所占比例的增加，給平均房價帶來的影響。雖然中低收入家庭肯定購不起限價房，但其對均價的影響完全不可忽視！以2008年為例，均價7000以內(nèi)，占總供應(yīng)10%的限價房供應(yīng)，將顯示威力。而在2010年到2011年，新城房屋供應(yīng)占總量的比例將越來越大，預(yù)計為：2010年20%、2010年25%、2011年35%，2011年之后，住在新城將成為趨勢。

　　也許有人認為我的預(yù)測不過是無稽之談，或許拐點會比我的預(yù)測晚一年才出現(xiàn)。但是，郊居化和北京房價回歸，已經(jīng)是一種擋不住的必然。房價回落，必然在2010年前后的兩年內(nèi)開始并完成。

　　另外，合理的戶型、配套收益的實現(xiàn)、節(jié)能技術(shù)的普及、物業(yè)管理的和諧、軌道交通的延伸，也將使人們得到更好的生活品質(zhì)，使北京離宜居城市的目標越來越近。

　　希望大家：

　　一是要理性認識目前的房地產(chǎn)市場的泡沫現(xiàn)象，謹慎投資。

　　二是要充分利用各種理財渠道，擴充家庭的財富。

　　三是要意識到郊居化的大趨勢，及時出手，并充分合作。

　　對于房價，我們應(yīng)該冷靜對待，并接受客觀存在的事實。要相信一點：政府和官員不是等同的，政府的利益始終在被損害。所以，政府一定會有站到老百姓的一邊，打擊那些犯罪分子。偷逃稅款、野蠻拆遷、擅改規(guī)劃、虛假銷售、違規(guī)騙貸，都不會有好下場。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，北京的房價收入比，一定會逐漸接近合理值。也就是一套普通的三居室住房的價格，將回歸到北京市平均工資的10倍。讓雙職工家庭，可以用五年的收入輕松的購購到一套屬于自己的住宅。

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