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于凌罡:北京房市空置成災(zāi)2007房價必跌3%
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 577 次
2004年,北京銷售商品房2602萬平米,銷售均價6178萬元;
2005年,北京銷售商品房2217萬平米,銷售均價7534萬元,漲幅21.95%;
2006年,北京銷售商品房2288萬平米,銷售均價8792萬元,漲幅16.7%;
根據(jù)我在2006年對之后五年房地產(chǎn)走勢的預(yù)測:2007年北京商品房銷售將呈現(xiàn)“明顯虛漲”,即價格快漲,成交銳減!
北京的房價漲瘋了,2007年一季度,朝陽區(qū)期房均價每平米14564元。北京的空置成災(zāi)了,僅朝陽區(qū)就空置88.2萬平米,這還是公開的數(shù)字。北京的泡沫要破了,連《社科院藍皮書》都承認房價房租比超過270。
那么,2007年,北京房價會怎樣呢?2008、2010、2010、2011年呢?其實,道理很簡單,只是我們承不承認,是否愿意在畫外看畫而已!
2006年初,中國出現(xiàn)了不購房運動。這本是個笑話,卻很值得反思。因為這個“笑話”被炒熱背后,隱藏著“錯誤思維背后的正確行動”現(xiàn)在購房,就好象在3700點的虛高位接盤股票一樣,需要很大勇氣。也許有人說,我購房只是為了自住,漲跌和我沒關(guān)系,就圖個塌實!這其實也是錯誤的,因為決定房子價值的,完全不永遠僅僅是地段。
大家都知道,2008年末,北京必將經(jīng)歷房價拐點,只是信不信而已。那么,是什么力量,能夠真正牽引北京房價回落呢?這力量存在么?
也許,昨天的一次人事調(diào)動,將拉開這一神秘力量出場的帷幕。拉動房價回落的核心力量,必然來自政府,同時應(yīng)歸功于科技進步。房子雖是特殊商品,卻離不開商品的一般規(guī)律:成本、供需、革新。
先談成本:一個房地產(chǎn)開發(fā)項目,其成本基本歸為以下五大類:即:土地成本、建安成本、管理成本、利息成本、稅費成本。
在談成本以前,先要說一下什么叫“樓面成本”。
樓面,是指新開發(fā)項目地面以上準建面積的單位成本。無論項目蓋幾層,都不能再降低或增加這個成本。所以,請幻想通過蓋高樓降成本的朋友停止幻想再來閱讀。
土地成本由兩部分組成:⒈ 土地出讓金:2006年北京平均樓面出讓成本僅¥903.8。⒉ 拆遷成本:2006年北京平均樓面拆遷成本僅¥1970。
建安成本由三部分組成:⒈ 市政成本:正常情況下,樓面市政成本不超過¥250。⒉ 建安成本:按照總建筑面積估算,達到毛坯房標準的高層建筑平均成本,不超過每平米1300元,但由于有大約17%的建筑面積在地下,即總建筑面積1萬平米的項目,建安成本應(yīng)不到1300萬,但只有8000平米在地面以上,樓面成本≈1300萬÷8300平米≈1566.2元。如果是無地下室的六層無電梯板樓,則毛坯樓面成本不到1200元。⒊ 節(jié)能成本:即便按照節(jié)能80%的德國2002年標準,全面采用“太陽能、新風、地板換能、地源熱泵和先進保溫隔音技術(shù)”,樓面成本也可以控制在300元以內(nèi)。而由于建成以后,每年可以節(jié)約采暖費、空調(diào)費、熱水費約每平米50元,且可以獲得國家政策支持,所以,事實上,節(jié)能成本在全壽命范疇完全可以忽略不計。
管理成本:由企業(yè)直接成本和外聘機構(gòu)成本組成,目前的趨勢是,企業(yè)直接成本逐漸降低,外包和外聘的現(xiàn)象越來越普遍,從項目的策劃、銷售、宣傳到管理,都將以外包為主,管理成本通常占項目總成本的5%,每平米250元以內(nèi)。
利息成本:由于開發(fā)企業(yè)自身的資金有限,所以,通過貸款等融資渠道得到資金,是一種必然,由于國家規(guī)定自有資金比例較少達到35%,實際操作中,北京甚至不能低于50%,所以,按照兩年估算,項目利息總成本不應(yīng)超過項目總投資的7%,也就是通常不超過350元。
稅費成本:房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款犯罪,是一種全面和普遍的現(xiàn)象。但營業(yè)稅等基本稅種由于和客戶合同、按揭有關(guān),所以很難規(guī)避。只是個人所得稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅,容易被偷逃。在企業(yè)所得稅除外的前提下,正常的納稅成本,通常為每個項目總投資的8%,通常為每平米400元。
綜上,如果一個企業(yè)按2006年的平均成本在北京開發(fā)項目,其成本約為:
樓面土地成本(903.8+1970)= 2873.8元 +
樓面建安成本(250+1566.2 + 300)= 2116.2 元 +
樓面管理成本 250元 + 樓面利息成本 350元 + 樓面稅費成本 400元
合計樓面成本上限應(yīng)為每平米5990元。但在實際銷售中,配套銷售收入較少占10%,也就是實際樓面成本不到¥5390。
僅從成本角度來看,即便參照2006年的銷售均價8792元,北京房地產(chǎn)行業(yè)的項目回報率依舊高達63% ≈(8792-5390)÷ 5390。所以,房地產(chǎn)行業(yè)的成本,還完全有下降的空間和可能。
供應(yīng)和革新:由于2008以后,北京的郊居化進程會加速,住房供應(yīng)將逐漸以新城為主,所以,占比例較高(1970元,32.89%)的拆遷成本將迅速回落,同時,開發(fā)企業(yè)的資金壓力將逐漸減輕(較近連續(xù)幾年都在收緊),所以,北京的住房銷售均價,在2008年后會有明顯的回落。并且,隨著郊區(qū)住房供應(yīng)所占比例的增加,北京總成交面積中,低房價商品房所占比例將越來越高,而且,由于新一代住宅科技,以及新的以追求生活品質(zhì)為核心的宜居購房觀念的普及,北京房價,將呈現(xiàn)明顯回落的趨勢。
畢竟,以我們現(xiàn)在的生產(chǎn)能力,完全有實力五年內(nèi)為北京提供500萬套新房子,給每戶北京老百姓,都換成環(huán)保,節(jié)能,宜居的新房子,而且有良好的環(huán)境和交通,老百姓完全應(yīng)該居者有其屋。
關(guān)鍵是政府想怎么做,特別是新城建設(shè),將改變現(xiàn)在不合理的期房預(yù)售制度,通過合理的房價讓老百姓自愿去還月供,并且把50%的新城配套收益交給政府。這才是可持續(xù)發(fā)展的道路,因為房價,代表著廣大老百姓和我們這個國家的根本利益!
預(yù)計應(yīng)為:(已考慮通貨膨脹因素)
2007年:均價10000 上下浮動 3%,但有價無市,市場出現(xiàn)僵持局面。
2008年:均價9300 上下浮動 3%,開始明顯回落,出現(xiàn)二手房增量。
2010年:均價8300 上下浮動 3%,郊居化比例增加,拉低平均價格。
2010年:均價7500 上下浮動 3%,郊居化達到拐點,超過50%,房價明顯回落。
2011年:均價6800,上下浮動 3%,郊居化和新城效應(yīng)體現(xiàn),房價回歸理性。
請注意的是限價房和郊區(qū)住房所占比例的增加,給平均房價帶來的影響。雖然中低收入家庭肯定購不起限價房,但其對均價的影響完全不可忽視!以2008年為例,均價7000以內(nèi),占總供應(yīng)10%的限價房供應(yīng),將顯示威力。而在2010年到2011年,新城房屋供應(yīng)占總量的比例將越來越大,預(yù)計為:2010年20%、2010年25%、2011年35%,2011年之后,住在新城將成為趨勢。
也許有人認為我的預(yù)測不過是無稽之談,或許拐點會比我的預(yù)測晚一年才出現(xiàn)。但是,郊居化和北京房價回歸,已經(jīng)是一種擋不住的必然。房價回落,必然在2010年前后的兩年內(nèi)開始并完成。
另外,合理的戶型、配套收益的實現(xiàn)、節(jié)能技術(shù)的普及、物業(yè)管理的和諧、軌道交通的延伸,也將使人們得到更好的生活品質(zhì),使北京離宜居城市的目標越來越近。
希望大家:
一是要理性認識目前的房地產(chǎn)市場的泡沫現(xiàn)象,謹慎投資。
二是要充分利用各種理財渠道,擴充家庭的財富。
三是要意識到郊居化的大趨勢,及時出手,并充分合作。
對于房價,我們應(yīng)該冷靜對待,并接受客觀存在的事實。要相信一點:政府和官員不是等同的,政府的利益始終在被損害。所以,政府一定會有站到老百姓的一邊,打擊那些犯罪分子。偷逃稅款、野蠻拆遷、擅改規(guī)劃、虛假銷售、違規(guī)騙貸,都不會有好下場。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展,北京的房價收入比,一定會逐漸接近合理值。也就是一套普通的三居室住房的價格,將回歸到北京市平均工資的10倍。讓雙職工家庭,可以用五年的收入輕松的購購到一套屬于自己的住宅。
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