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房貸新政塵埃落定商業(yè)銀行執(zhí)行心態(tài)“兩難”

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 668 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

    9月27日晚,央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀發(fā)〔 2007〕 359號(hào),下稱“ 359號(hào)文”),傳聞已久的提高頭付款比例的政策終于塵埃落定。

    文件要求,對(duì)已利用貸款購(gòu)購(gòu)住房、又申請(qǐng)購(gòu)購(gòu)套(含)以上住房的,貸款頭付款比例不得低于40%,貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 1.1倍。

    針對(duì)這一被媒體稱為“房貸新政”的調(diào)控措施,業(yè)內(nèi)普遍高度重視。作為房地產(chǎn)調(diào)控的又一殺手锏,有關(guān)人士對(duì)其執(zhí)行力度有所懷疑,甚至擔(dān)心市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)導(dǎo)致新政的執(zhí)行大打折扣,從而出現(xiàn)“銳進(jìn)而速退”的結(jié)局。

    但在更多的業(yè)內(nèi)人士看來(lái),此次房貸新政“長(zhǎng)控風(fēng)險(xiǎn),短抑需求”,銀行從自身風(fēng)險(xiǎn)考慮,勢(shì)必加大文件的執(zhí)行力度,打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為。

    誰(shuí)來(lái)制定標(biāo)準(zhǔn)?

    “銀行找不到任何一個(gè)產(chǎn)品能比房貸,尤其是個(gè)人房貸更加無(wú)風(fēng)險(xiǎn)、更加具有美好前景的了。”一位銀行內(nèi)部人士說(shuō)。

    個(gè)人房貸一直被銀行業(yè)視為“優(yōu)質(zhì)蛋糕”。以交行為例,今年以來(lái)雖然在不斷地壓縮開(kāi)發(fā)性貸款,但是卻在謹(jǐn)慎擴(kuò)展個(gè)人房貸,先后推出了“安居貸”個(gè)人住房貸款以及“輕松安居貸”個(gè)人住房循環(huán)貸款產(chǎn)品。

    建行是房貸的龍頭銀行,按照其披露的2007年中報(bào)數(shù)據(jù),其個(gè)人貸款平均余額由2006年6月30日的4806億元,增加至2007年6月30日的6337億元。

    無(wú)疑,商業(yè)銀行對(duì)此次房貸新政的態(tài)度可以用“心態(tài)兩難”來(lái)形容:“高利潤(rùn)、低風(fēng)險(xiǎn)”的個(gè)人房貸自然是各家商業(yè)銀行爭(zhēng)搶的業(yè)務(wù),但新政的實(shí)施勢(shì)必對(duì)商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)產(chǎn)生很大的影響。

    接下來(lái)的發(fā)展似乎印證了這一疑問(wèn):

    新政頒布之后,光大銀行和華夏銀行率先出臺(tái)房貸細(xì)則,確認(rèn)以個(gè)人為單位界定“套房”,這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)很快引發(fā)其他中小銀行“跟風(fēng)”。

    10月13日,十七大代表、建行董事長(zhǎng)郭樹(shù)清接受新華社記者采訪時(shí)表示,建行已明確貸款人套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以“戶”為單位,并已將北京地區(qū)的套住房貸款的頭付比例提高至50%。

    19日,在美國(guó)彼特森國(guó)際經(jīng)濟(jì)研究所主辦的中國(guó)匯率政策研討會(huì)上,中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)吳曉靈接受媒體采訪時(shí)表示:“現(xiàn)在我們還沒(méi)有得到出細(xì)則的消息,但央行已經(jīng)給商業(yè)銀行作了風(fēng)險(xiǎn)提示,他們應(yīng)該根據(jù)自己的安全去掌握。”

    據(jù)記者了解到的情況,工行、中行、興業(yè)銀行等傾向于以“個(gè)人”為單位;深圳發(fā)展銀行和建行一樣,傾向于以“家庭”為單位。究竟是以“個(gè)人”還是以“戶”為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)界定“套住房”,各家銀行的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)并未達(dá)成統(tǒng)一,這在一定程度上阻礙了新政的實(shí)施。

    “如何認(rèn)定‘套住房’,是以個(gè)人還是家庭來(lái)計(jì)算?如果夫妻雙方分別以各自名義購(gòu)房屬于‘套住房’嗎?此外還有異地置業(yè)、以子女名義購(gòu)房等等情況存在,如果這個(gè)含義界定不好,政策的執(zhí)行效果就會(huì)大打折扣?!币晃痪W(wǎng)友提出這樣的疑問(wèn)。

    這種疑問(wèn)很具普遍性。在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái),房貸新政的目的是為了遏制投機(jī),但“套房”的界定所留下的漏洞,將可能使得這一剛性政策變成了彈性政策,對(duì)炒房的抑制作用大大減弱。

    個(gè)貸神話步入風(fēng)險(xiǎn)期

    早在去年10月,上海銀監(jiān)局就披露,個(gè)人住房貸款質(zhì)量下滑趨勢(shì)較為明顯,連續(xù)3個(gè)月以上違約的房貸客戶超過(guò)萬(wàn)人。但當(dāng)時(shí)各家商業(yè)銀行并未引以為戒,理念上還是認(rèn)為房貸是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),行動(dòng)上依舊瘋搶房貸客戶。

    在房貸新政發(fā)布之前的9月下旬,建行研究部發(fā)布的報(bào)告指出,近年來(lái),我國(guó)個(gè)人住房不良貸款數(shù)額已呈攀升趨勢(shì),而從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看,個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3到8年。報(bào)告指出,在央行近年來(lái)連續(xù)多次加息,個(gè)人房貸款支付不斷增加的情況下,國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款在近一個(gè)時(shí)期內(nèi)已經(jīng)逐漸步入違約高風(fēng)險(xiǎn)期。

    數(shù)據(jù)顯示,工、中、建三大行房地產(chǎn)貸款中的個(gè)人住房貸款由2005年末的10127.23億上升至2006年底的11760.66億。個(gè)人住房不良貸款由2005年末的184.42億上升到2006年末的192.41億。

    美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)給國(guó)內(nèi)的商業(yè)銀行敲響了安全警鐘。

    中國(guó)人民大學(xué)金融與證券研究所副所長(zhǎng)趙錫軍認(rèn)為,伴隨著房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,今年以來(lái),銀行發(fā)放的按揭貸款增加了約3000億元。在房貸規(guī)模越來(lái)越大之時(shí),可能因此引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)也就越大。在這種情況下,銀行業(yè)有必要采取提高頭付及利率的做法減少風(fēng)險(xiǎn)。

    “從自身風(fēng)險(xiǎn)控制的角度來(lái)說(shuō),國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行也得認(rèn)真執(zhí)行359號(hào)文,而不是為短期利益所迷惑?!敝袊?guó)社科院教授易憲容說(shuō)。

    在易憲容看來(lái),359號(hào)文的出臺(tái),就是要改變目前國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人按揭貸款優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的神話,從商業(yè)銀行自身風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。近8年來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲應(yīng)該是美國(guó)的幾倍了,而且國(guó)內(nèi)按揭貸款的質(zhì)量也會(huì)比美國(guó)要差,如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)周期性變化,那么國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)肯定會(huì)比美國(guó)高。

    “在美國(guó)‘次級(jí)債’危機(jī)之后,我曾去銀行做過(guò)調(diào)查,目前,很多銀行的‘購(gòu)房貸客戶’,都是已經(jīng)貸款N次,目前仍在償還中的很多人,是從炒房里嘗到甜頭的‘炒房族’。根據(jù)非官方數(shù)據(jù),目前銀行貸款業(yè)務(wù)的80%來(lái)自身背多筆貸款的‘老貸’?!北本╊^個(gè)合作建房發(fā)起人于凌罡說(shuō)。

    在于凌罡看來(lái),很多本是購(gòu)房自住的人,“在悟到了勞動(dòng)不如炒房的真理后,加入到抬高房?jī)r(jià),蛀空國(guó)民經(jīng)濟(jì)的大軍中,”從“初貸”升級(jí)成了“老貸”,而且,普遍選擇還款周期盡可能長(zhǎng)的貸款,以獲取資金,投資股票或房地產(chǎn),繼續(xù)贏利,這樣不僅是有風(fēng)險(xiǎn)的,而且是不利于國(guó)家經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展的。

    “359號(hào)文作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)公共性政策,國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行不要僅把房地產(chǎn)信貸新政策看作是一種商業(yè)行為而各行其是,而是要把它看作國(guó)家一項(xiàng)公共性政策。既然是公共性政策,國(guó)內(nèi)各商業(yè)銀行就得嚴(yán)格執(zhí)行359號(hào)文。對(duì)于那些不執(zhí)行的各商業(yè)銀行,央行及銀監(jiān)會(huì)就得制定嚴(yán)格的懲罰措施?!币讘椚菡f(shuō)。(牛建宏 孫青苗)

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