近來房貸政策調(diào)整攪起一池“秋水”。頭套房貸款利率的優(yōu)惠、二套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”等新規(guī)被看作是繼放松限購之外,監(jiān)管部門在房貸政策上出手。此外,新政策還鼓勵(lì)發(fā)行MBS、專項(xiàng)金融債。分析人士認(rèn)為,房貸政策調(diào)整體現(xiàn)了監(jiān)管部門在新時(shí)期對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展思路的創(chuàng)新,將極大增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)的個(gè)人住房貸款投放能力,對(duì)銀行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)均產(chǎn)生重大影響。有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)在未來相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi),按揭貸款業(yè)務(wù)仍將是國內(nèi)商業(yè)銀行較安全的資產(chǎn)之一,商業(yè)銀行將在中長期提升按揭貸款占總貸款的比重。

　　銀行調(diào)整房貸政策

　　9月30日,房地產(chǎn)傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”即將進(jìn)入下半場(chǎng),央行和銀監(jiān)會(huì)的一則通知激發(fā)了市場(chǎng)的種種猜想。

　　上述兩部門在此前發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》(簡(jiǎn)稱《通知》)中明確要求,頭套房較低頭付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,已結(jié)清頭套房購房貸款的家庭,再次申請(qǐng)貸款購購普通商品住房時(shí)仍可執(zhí)行頭套房貸款政策。

　　外界對(duì)此的解讀則是,央行將通過房貸政策調(diào)整,為剛需和改善型需求提供金融支撐。

　　此前有分析認(rèn)為,信貸政策的調(diào)整將決定接下來房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向,但新政收到的反饋卻并不強(qiáng)烈。據(jù)記者觀察,國慶期間一線城市市場(chǎng)反應(yīng)平平,個(gè)別城市甚至慘淡收?qǐng)?。中國指?shù)研究院統(tǒng)計(jì)則顯示,在此期間,其監(jiān)測(cè)的38個(gè)城市中,有36個(gè)城市成交面積環(huán)比出現(xiàn)下降。其中,一線城市降幅較大為51.2%,三線城市次之,為40.8%。

　　對(duì)此,華融證券在研報(bào)中表示,相關(guān)政策短期對(duì)商品房銷售具有提振作用,但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供過于求大勢(shì)形成,房價(jià)調(diào)整幅度有限,利率折扣有限,房貸放松的效果有限。

　　國慶之后,房貸新政卻獲得了各大銀行的支持。根據(jù)記者了解到的情況,到目前為止,國有四大行和招商銀行等商業(yè)銀行均作出了相應(yīng)的調(diào)整。不過,對(duì)于央行給予的“7折”的下線,各銀行在執(zhí)行的時(shí)候卻大打折扣,如招商銀行、中信銀行的較低折扣僅為95折。有相關(guān)分析認(rèn)為,如果考慮到銀行的資金成本,執(zhí)行7折優(yōu)惠幾乎沒有可能。

　　按揭貸款比重或加大

　　就目前的市場(chǎng)反應(yīng)來看,房貸新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的提振作用十分有限,但對(duì)銀行業(yè)務(wù)的調(diào)整或許有顯著影響。

　　記者注意到,除放松房貸限制之外,前述《通知》還有意鼓勵(lì)發(fā)行MBS和專項(xiàng)金融債。據(jù)悉,目前已有部分銀行在積極開展發(fā)行MBS的準(zhǔn)備工作。華夏銀行在日前發(fā)布的新政執(zhí)行細(xì)則中明確表示,將“積極爭(zhēng)取通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)以及發(fā)行期限較長的專項(xiàng)金融債券等多項(xiàng)措施籌集資金,專門用于增加頭套自住型和改善型普通自住房貸款投放”。

　　國信證券研報(bào)稱,新政充分體現(xiàn)了央行在新時(shí)期對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展思路的創(chuàng)新,將極大增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)的個(gè)人住房貸款投放能力,對(duì)銀行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)均產(chǎn)生重大影響。

　　該機(jī)構(gòu)認(rèn)為,我國目前房屋貸款按揭余額約20萬億元,3年期以上約占90%,若將其中的優(yōu)良部分進(jìn)行證券化發(fā)行,理論規(guī)?？蛇_(dá)10萬億元。對(duì)于銀行業(yè)來說,發(fā)行MBS可重新獲得超過10萬億元的流動(dòng)性,不但可以將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到證券市場(chǎng)、實(shí)現(xiàn)資金快速回流開展新的業(yè)務(wù),還可以獲得固定息差,其貸款積極性將高漲。

　　興業(yè)證券則認(rèn)為,從目前按揭貸款中頭套房按揭占比、按揭貸款占GDP比重、按揭貸款平均存續(xù)年限來看,市場(chǎng)自發(fā)力量也使得按揭貸款有很好的安全邊際。市場(chǎng)因素和政策因素共同決定了未來相當(dāng)長時(shí)間內(nèi),按揭貸款仍將是銀行較安全資產(chǎn)之一。

　　興業(yè)證券預(yù)測(cè)稱,房地產(chǎn)市場(chǎng)大周期的僅此決定因素就是資金,而按揭貸款的安全性將使得銀行在利率市場(chǎng)化背景下持續(xù)增加按揭貸款配置,即銀行的資金將持續(xù)大規(guī)模流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。商業(yè)銀行將中長期提升按揭貸款占總貸款比重,而MBS的推出將加速這一趨勢(shì)的演化。
 

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