合作建房次被人們知道并關(guān)注緣于2005年高調(diào)宣布在北京合作建房的于凌罡。作為合作建房史上較早吃螃蟹的人之一，失敗的于凌罡如今已淡出人們的視線。

　　時(shí)隔數(shù)年，合作建房大有卷土重來之勢，出現(xiàn)了趙智強(qiáng)、孫智群這樣的后來者。而在這三個(gè)人中，趙智強(qiáng)的底氣顯然更足一些，因?yàn)樗跍刂萃ㄟ^合作建房建成的理想家苑已經(jīng)建成，正處于分配階段。但是，在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，合作建房者的描述仿佛烏托邦般的一廂情愿，成功的個(gè)案并不具有可復(fù)制性。

　　“現(xiàn)在的市場環(huán)境與2005年相比，合作建房的門檻更高了，每個(gè)人需要拿出的錢更多了。”于凌罡向記者表示。

　　拿地難度加大

　　盡管合作建房者幾乎都聲稱建成的房子價(jià)格會比市價(jià)低30％－40%，但沒有土地，建房就如“無米之炊”，而不少合作建房者在獲得土地這個(gè)開發(fā)的步時(shí)，就倒下了。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)向記者表示：“對于來說，協(xié)議拿地的方式基本不可能，而在招拍掛這種競爭的模式下，合作建房者們毫無優(yōu)勢可言。如果有現(xiàn)成的土地，再組織一批互相信任的人，合作建房才有可能操作。”

　　然而，在趙智強(qiáng)看來，現(xiàn)在的市場更利于拿地。他認(rèn)為：“調(diào)控政策下的房地產(chǎn)市場正處在一個(gè)微妙的時(shí)期，現(xiàn)在開發(fā)商不再像以前那樣閉著眼拿地，土地市場不再狂熱，限地價(jià)及地塊配建的保障房由政府回購等措施給了我們拿地的機(jī)會。”

　　日前，趙智強(qiáng)宣布已鎖定南五環(huán)邊的一個(gè)地塊，地塊在**線的延伸線附近。為了能夠滿足地塊所需金額的需求，趙智強(qiáng)此番需要組織900余人，每人出資30萬-40萬元。

　　對拍地有著親身體會的于凌罡并沒有趙智強(qiáng)那么樂觀，他說：“合作建房拿到招拍掛的地塊有相當(dāng)?shù)碾y度，不少人并不希望我們拿到地。”當(dāng)年，于凌罡曾先后看中新中街一號地塊和芍藥居地塊，但較終都選擇了放棄，資金與組織成員意見的分歧是主要原因。

　　如今，土地的價(jià)格已經(jīng)是于凌罡籌劃合資建房時(shí)的數(shù)倍，所需資金數(shù)額龐大，就連萬科這樣的大房企都選擇與其他房企組成聯(lián)合體拿地，以降低風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，由幾百人組成的合作建房者在拍賣市場上如何能夠舉得過那些實(shí)力強(qiáng)大的房企。而且，如今支付土地款的方式比過去更為嚴(yán)苛，一次性付清土地款的規(guī)則顯然令合作建房“雪上加霜”。

　　盡管不少合作建房者都將美國成功的范例當(dāng)做榜樣，但是中國與美國土地制度的不同正是合作建房在中國艱難的關(guān)鍵因素。與中國不同，國外的土地是私有的，合作建房的個(gè)難題，土地問題基本已經(jīng)解決。土地所有人可以將自己的土地賣給合作建房者，也可以自己組織一批人在自己的土地上蓋房，接下來只要找公司代建房屋即可。

　　此外，在地塊的選擇上，趙智強(qiáng)和于凌罡顯示出方向性的分歧。

　　在于凌罡看來，趙智強(qiáng)看中的地塊太大，并不適合合作建房。合作建房應(yīng)選擇比較小的地塊，基本上是一棟樓的面積。因?yàn)榈貕K太大，需要組織更多的人才有可能負(fù)擔(dān)起土地款，但是人數(shù)越多，就越不容易組織。

　　但是，在趙智強(qiáng)眼里，于凌罡所說的那么小的地塊在招拍掛市場上是找不到的。只要組織足夠的人，就可以選擇大的地塊。而于凌罡拿地太高調(diào)也是他失敗的原因。當(dāng)年，于凌罡準(zhǔn)備拍芍藥居地塊的消息滿天飛，因此，趙智強(qiáng)表示在拿地上要低調(diào)，近期公布看中的地塊也只是說了模糊的地段而已。

　　趙智強(qiáng)與于凌罡的分歧更凸顯出，土地是合作建房的難題。

　　眾口難調(diào)

　　合作建房的目標(biāo)是以成本價(jià)得房，將開發(fā)商所賺取的利潤節(jié)省出來。而在于凌罡看來，開發(fā)商的利潤相當(dāng)于合作建房者賺的錢。

　　“與周邊商品房的差價(jià)就是每位出資人所賺到的錢，沒有人能夠無緣無故地賺到數(shù)十萬元。這件事不是某個(gè)發(fā)起人就能做成的，需要合作，每位組織中的人都要有所付出，要履行自己的義務(wù)。”于凌罡對記者說。

　　于凌罡將其在新中街一號地與芍藥居地塊兩次失敗的原因歸結(jié)為，組織中一些人員較終所出的資金沒有達(dá)到要求，導(dǎo)致總的資金不夠，還有一些人對事情持懷疑一切的態(tài)度，分歧嚴(yán)重，從而導(dǎo)致失敗。“不少出資人把事情想得太美好，只想坐享其成。”

　　由于目前土地的價(jià)格是2005年的數(shù)倍，為籌集足夠的資金，合作建房者不得不一再擴(kuò)充人數(shù)。而成員越大，出現(xiàn)更多分歧的可能性就越大。

　　例如，為了滿足土地競拍金額，趙智強(qiáng)此次需要組織900人，這對于一個(gè)合作建房組織來說，無疑是一個(gè)龐大的數(shù)字。為了組織好這么多人，趙智強(qiáng)選舉出一個(gè)30余人的代表團(tuán)，在代表團(tuán)中再成立一個(gè)8人的核心組織，一切決議將由代表團(tuán)做出。

　　至于拿到土地后的開發(fā)環(huán)節(jié)，合作建房者同樣會面臨困難。“開發(fā)過程中的管控是非常專業(yè)的過程，一旦出現(xiàn)問題，這個(gè)責(zé)任究竟由誰承擔(dān)。其實(shí)，就連中小房企都會在管控上出現(xiàn)問題，甚至倒閉，更何況一些不專業(yè)的人組成的團(tuán)體。”中房數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟說。

　　雖然，趙智強(qiáng)多次向記者提及其在溫州的成功案例，這給了他們此番在北京成功的巨大信心。但是，在陳晟看來，雖然全國范圍內(nèi)，合作建房確實(shí)出現(xiàn)了一些成功的案例，但是在北京、上海這樣的一線城市很難出現(xiàn)成功的例子。

　　陳晟向記者表示，合作建房在中國尚處于萌芽階段。未來，合作建房較終的模式將會進(jìn)化為基金化的方式。即合作建房的個(gè)人成為投資商，將所集資金用基金的方式進(jìn)行資產(chǎn)管理，較終出資人獲得物業(yè)的所有權(quán)，也可以根據(jù)開始制定好的分配規(guī)則，獲得收益。這也是國際上通行的模式。

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