話題緣起 　　年末房?jī)r(jià)又瘋狂，網(wǎng)民驚呼"狼回頭"，學(xué)者則對(duì)"史上較嚴(yán)厲的樓市調(diào)控"產(chǎn)生種種懷疑。 　　12月26日，國(guó)務(wù)院總理 在人民廣播電臺(tái)直播間與網(wǎng)友交流時(shí)表示，將繼續(xù)加大力度抑制房地產(chǎn)投機(jī)，并承諾"在任期內(nèi)一定要使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的水平"，為實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)而努力，絕不會(huì)退縮。 　　調(diào)控房?jī)r(jià)的在哪里？27日，《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表了批評(píng)地方土地財(cái)政的文章，就很能說(shuō)明問(wèn)題。2011年中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策要不要再出重拳？如何出拳？今天邀請(qǐng)了全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任賀鏗和全國(guó)政協(xié)委員、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究主任蔡繼明先生一起探討這些問(wèn)題。 　　調(diào)控不會(huì)半途而廢 　　NBD： 總理26日在人民廣播電臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的講話，傳遞出什么信號(hào)？ 　　賀鏗：溫總理的講話是對(duì)公眾的承諾，也是政府治理房地產(chǎn)市場(chǎng)、尤其是遏制高房?jī)r(jià)的決心不變。 　　蔡繼明：溫總理的表態(tài)，是政府向公眾傳遞的一個(gè)重要信息--政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心不可動(dòng)搖，不會(huì)半途而廢。這種態(tài)度與溫總理在今年初的《政府工作報(bào)告》中的說(shuō)法是一致的，那就是要堅(jiān)決控制住房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。我預(yù)計(jì)，2011年初就會(huì)有新的措施出臺(tái)。 　　今年全國(guó)"兩會(huì)"時(shí)，許多全國(guó)人大代表和政協(xié)委員對(duì)房?jī)r(jià)居高不下進(jìn)行了批評(píng)。一年來(lái)，住建部、國(guó)土部、央行以及國(guó)務(wù)院的其他有關(guān)部門(mén)，也出臺(tái)了"國(guó)十條"和"新五條"等一些列調(diào)控房?jī)r(jià)的措施。但是，從今年9月份以后，房?jī)r(jià)再次反彈，說(shuō)明人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲還有一個(gè)很大的預(yù)期，也說(shuō)明公眾對(duì)政府的宏觀調(diào)控缺乏信心，預(yù)期房?jī)r(jià)上漲它就會(huì)上漲。所以，我認(rèn)為，必須再次出動(dòng)調(diào)控房?jī)r(jià)措施，而且不是在"國(guó)十條"和"新五條"的基礎(chǔ)上進(jìn)行的簡(jiǎn)單修改，而是強(qiáng)有力的整治。寧可讓銀行暫時(shí)受到一點(diǎn)損失，也要保證房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的恢復(fù)，把房?jī)r(jià)徹底降下來(lái)，進(jìn)入健康發(fā)展軌跡。必須要有這樣的決心，必須付出一定的代價(jià)。把房?jī)r(jià)降下來(lái)，不可能讓各方都滿意，不可能讓各方利益保持均衡，不忍受和犧牲一部分暫時(shí)利益是不可能的。 　　如果政府不繼續(xù)遏制房?jī)r(jià)，就像社科院藍(lán)皮書(shū)中說(shuō)的，2011年的房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性地暴漲。"非典"期間市民少出門(mén)抑制了消費(fèi)，過(guò)后消費(fèi)出現(xiàn)成倍增長(zhǎng)現(xiàn)象，房?jī)r(jià)也一樣會(huì)出現(xiàn)這種效果。 現(xiàn)有政策無(wú)伸展空間 　　NBD：現(xiàn)有的房地產(chǎn)調(diào)控政策還有沒(méi)有伸展空間？ 　　蔡繼明：現(xiàn)有的政策已經(jīng)沒(méi)有伸展空間了，起不到作用。今年前三個(gè)季度數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)有所控制，但沒(méi)有下降，還在上升，所以政策效果不大。這說(shuō)明年初的宏觀調(diào)控目標(biāo)有點(diǎn)保守，僅僅是遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。按去年各地統(tǒng)計(jì)的房?jī)r(jià)上漲數(shù)字是25%，有的地區(qū)上漲50%，有一些樓盤(pán)是100%地上漲。如果政府僅僅是遏制過(guò)快上漲的價(jià)格，會(huì)給公眾留下的印象就是默認(rèn)目前的高房?jī)r(jià)，默認(rèn)高房?jī)r(jià)是合理的。我在今年全國(guó)"兩會(huì)"上提交的提案，不僅是遏制房?jī)r(jià)上升，而且要想方設(shè)法把房?jī)r(jià)降下來(lái)，降幅30%甚至是50%。這樣才能與居民收入真正縮小差距，居民購(gòu)購(gòu)量才能大大增加。 　　賀鏗：今年的房?jī)r(jià)走勢(shì)說(shuō)明房地產(chǎn)調(diào)控政策還是偏軟的，要想降低高房?jī)r(jià)，非"釜底抽薪"不可；否則，不會(huì)有實(shí)質(zhì)性變化。 　　NBD：對(duì)于房?jī)r(jià)，是"總理說(shuō)了算，還是總經(jīng)理說(shuō)了算"？ 　　蔡繼明：房?jī)r(jià)是總理說(shuō)了算，還是總經(jīng)理說(shuō)了算？我認(rèn)為，兩者都有說(shuō)了算的地方。但是，現(xiàn)在的頭要問(wèn)題是高房?jī)r(jià)，高房?jī)r(jià)問(wèn)題不在房地產(chǎn)市場(chǎng)，也不是在開(kāi)發(fā)企業(yè)的總經(jīng)理，而是在政府。所以，房?jī)r(jià)頭先應(yīng)該是政府說(shuō)了算。說(shuō)政府說(shuō)了算，并不是說(shuō)政府命令房?jī)r(jià)下降，而是說(shuō)政府通過(guò)出臺(tái)房地產(chǎn)政策、土地政策和租房政策等調(diào)控房?jī)r(jià)。從目前的這些層面看，我們的政策或者對(duì)政策的執(zhí)行不夠給力，問(wèn)題不是在市場(chǎng)。 　　具體分析，造成高房?jī)r(jià)的原因是供給與需求不對(duì)稱：一是人們對(duì)高房?jī)r(jià)的預(yù)期；二是高收入與投機(jī)購(gòu)房占據(jù)了很大比例，低收入沒(méi)有那么高的購(gòu)購(gòu)力；三是央企與政府的辦事機(jī)構(gòu)集團(tuán)化購(gòu)房；四是企業(yè)給某些官員購(gòu)購(gòu)腐敗性住房。 　　從供給層面看，頭先是政府壟斷了土地。央企大范圍購(gòu)購(gòu)地皮，推高土地成本；地方政府從土地出讓環(huán)節(jié)中過(guò)多地收取土地出讓金以及各種中間費(fèi)用，構(gòu)成了一個(gè)系列型的土地財(cái)政，這就造成供給曲線很難向需求移動(dòng)。此外，還有建房供給問(wèn)題?，F(xiàn)在只允許在國(guó)有土地上建房，集體土地上建起的小產(chǎn)權(quán)房，已經(jīng)累計(jì)有60多億平方米，但是不允許這些小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入市場(chǎng)，是進(jìn)一步壟斷房源的做法，造成供給水平難以大幅度提高的局面。 建房也應(yīng)"對(duì)號(hào)入座"？ 　　NBD：2011年如果再出遏制高房?jī)r(jià)的政策，應(yīng)該是什么？ 　　賀鏗：我的觀點(diǎn)早就在很多媒體上說(shuō)得很明白：一是取締地方的土地財(cái)政；二是盡快出臺(tái)物業(yè)稅。 　　蔡繼明：要想從根本上有效地消除目前高房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)混亂現(xiàn)象，我有三個(gè)層面的看法： 　　一是打破地方政府對(duì)土地的少有壟斷。10多年來(lái)，開(kāi)發(fā)商品房大量圈占農(nóng)村土地的勢(shì)頭必須停止。農(nóng)村的土地是集體所有，按照政策規(guī)定，集體土地不能建設(shè)商品房，而有些地方政府一直在做偷梁換柱的游戲。步是把土地收過(guò)來(lái)，變成國(guó)有土地，地方政府就成為所有建設(shè)工程先進(jìn)的土地供應(yīng)者；步是把土地通過(guò)市場(chǎng)化方式出讓交給開(kāi)發(fā)商。壟斷價(jià)格一旦與市場(chǎng)掛鉤，價(jià)格一定會(huì)瘋長(zhǎng)。 　　如何打破土地財(cái)政壟斷？農(nóng)村土地的利用，不能根據(jù)土地屬性加以歧視，給予不同待遇。不能說(shuō)農(nóng)村的土地不能建大樓，天政府收回變成國(guó)有土地就可以建大樓了。只有打破土地供給的集體與國(guó)有的屬性界限，讓農(nóng)民土地進(jìn)入市場(chǎng)資源交易，建成后的商品房?jī)r(jià)格就會(huì)拉下來(lái)。當(dāng)然，必須用規(guī)劃政策來(lái)約束這樣的土地利用，以確保18億畝耕地紅線不被突破。 　　二是央企要徹底退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。在地價(jià)不斷飆升的過(guò)程中，央企起到了推波助瀾的作用。央企是代表著國(guó)家利益，應(yīng)該做民營(yíng)企業(yè)不愿意做、不能做的事，房地產(chǎn)市場(chǎng)是任何一個(gè)企業(yè)都有能力做好的，沒(méi)有必要讓央企來(lái)做。央企退出，民營(yíng)企業(yè)就可以形成更公平的競(jìng)爭(zhēng)。 　　三是在對(duì)每年度的增量土地規(guī)劃中，要進(jìn)行增量調(diào)控。措施是，要對(duì)土地使用和未來(lái)形成的住房進(jìn)行分類：15%的土地用于廉租房和保障性住房的建設(shè)，用于補(bǔ)給較低收入的住房供應(yīng)；拿出50%土地建設(shè)自住房，在出讓土地時(shí)就應(yīng)該明確規(guī)定，土地是自住房建設(shè)用地，建成的自住房限制銷售，產(chǎn)權(quán)證上就應(yīng)該注明，10年之內(nèi)不許出售。政府應(yīng)該說(shuō)明，所建的自住房就是讓你自住的，不是讓你賣的；另外，再拿出20%的規(guī)劃用地用于擴(kuò)建改善型住房。比喻說(shuō)，你原先是住自住房，現(xiàn)在生活水平提高了，有了積累，那么就可以再購(gòu)購(gòu)改善型住房，但規(guī)定限制期限在五六年之內(nèi)不允許出售。五六年之后，如果你的生活水平又提高了一個(gè)幅度，可以允許把改善型住房賣掉，再購(gòu)新房。這樣，70%的住房就遏制了投機(jī)，不用靠貸款和利率進(jìn)行調(diào)控。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上叫"對(duì)號(hào)入座"，自然而然地就把住房分成幾類人群。較后15%的土地，用來(lái)規(guī)劃高端的商品房和別墅，用于滿足富裕的住宅消費(fèi)。只要富人有錢，無(wú)論是自己的財(cái)富還是銀行貸款那是富人的事。 　　這樣的話，85%的土地就成為公眾的消費(fèi)品，普通老百姓的支付能力就可以支付得起，市場(chǎng)需求就會(huì)大幅度地提高，而不是像現(xiàn)在這樣是投資品。( 徐奎松) 話題緣起 　　年末房?jī)r(jià)又瘋狂，網(wǎng)民驚呼"狼回頭"，學(xué)者則對(duì)"史上較嚴(yán)厲的樓市調(diào)控"產(chǎn)生種種懷疑。 　　12月26日，國(guó)務(wù)院總理 在人民廣播電臺(tái)直播間與網(wǎng)友交流時(shí)表示，將繼續(xù)加大力度抑制房地產(chǎn)投機(jī)，并承諾"在任期內(nèi)一定要使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的水平"，為實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)而努力，絕不會(huì)退縮。 　　調(diào)控房?jī)r(jià)的在哪里？27日，《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表了批評(píng)地方土地財(cái)政的文章，就很能說(shuō)明問(wèn)題。2011年中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策要不要再出重拳？如何出拳？今天邀請(qǐng)了全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任賀鏗和全國(guó)政協(xié)委員、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究主任蔡繼明先生一起探討這些問(wèn)題。 　　調(diào)控不會(huì)半途而廢 　　NBD： 總理26日在人民廣播電臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的講話，傳遞出什么信號(hào)？ 　　賀鏗：溫總理的講話是對(duì)公眾的承諾，也是政府治理房地產(chǎn)市場(chǎng)、尤其是遏制高房?jī)r(jià)的決心不變。 　　蔡繼明：溫總理的表態(tài)，是政府向公眾傳遞的一個(gè)重要信息--政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心不可動(dòng)搖，不會(huì)半途而廢。這種態(tài)度與溫總理在今年初的《政府工作報(bào)告》中的說(shuō)法是一致的，那就是要堅(jiān)決控制住房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。我預(yù)計(jì)，2011年初就會(huì)有新的措施出臺(tái)。 　　今年全國(guó)"兩會(huì)"時(shí)，許多全國(guó)人大代表和政協(xié)委員對(duì)房?jī)r(jià)居高不下進(jìn)行了批評(píng)。一年來(lái)，住建部、國(guó)土部、央行以及國(guó)務(wù)院的其他有關(guān)部門(mén)，也出臺(tái)了"國(guó)十條"和"新五條"等一些列調(diào)控房?jī)r(jià)的措施。但是，從今年9月份以后，房?jī)r(jià)再次反彈，說(shuō)明人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲還有一個(gè)很大的預(yù)期，也說(shuō)明公眾對(duì)政府的宏觀調(diào)控缺乏信心，預(yù)期房?jī)r(jià)上漲它就會(huì)上漲。所以，我認(rèn)為，必須再次出動(dòng)調(diào)控房?jī)r(jià)措施，而且不是在"國(guó)十條"和"新五條"的基礎(chǔ)上進(jìn)行的簡(jiǎn)單修改，而是強(qiáng)有力的整治。寧可讓銀行暫時(shí)受到一點(diǎn)損失，也要保證房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的恢復(fù)，把房?jī)r(jià)徹底降下來(lái)，進(jìn)入健康發(fā)展軌跡。必須要有這樣的決心，必須付出一定的代價(jià)。把房?jī)r(jià)降下來(lái)，不可能讓各方都滿意，不可能讓各方利益保持均衡，不忍受和犧牲一部分暫時(shí)利益是不可能的。 　　如果政府不繼續(xù)遏制房?jī)r(jià)，就像社科院藍(lán)皮書(shū)中說(shuō)的，2011年的房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性地暴漲。"非典"期間市民少出門(mén)抑制了消費(fèi)，過(guò)后消費(fèi)出現(xiàn)成倍增長(zhǎng)現(xiàn)象，房?jī)r(jià)也一樣會(huì)出現(xiàn)這種效果。

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