2月27日， 總理在與網(wǎng)友的在線交流中花了很長時間來談房價問題。他指出，本屆政府要采取多種措施，包括增加住房供給、增加保障性住房、抑制投機性和投資性住房等多種手段來解決房價過快增長問題。溫總理特別強調(diào)，本屆政府有決心使房價保持在合理價位。

考慮到本屆政府大概還有3年完成任期，要在這么短的時間之內(nèi)切實實現(xiàn)溫總理提出的"使房價保持在合理價位"的目標，現(xiàn)有的各種政策措施是否足夠？

我傾向于給出一個"很難，但是……"的回答。說"很難"，是因為我認為目前的政策措施，并沒有從根本上消除導致房價高漲的體制性原因。而之所以還有一個"但是"，是因為只要能夠找到這些體制性原因，并對癥下藥，就完全可以在確保房價穩(wěn)定甚至下降的情況下，不對經(jīng)濟帶來過大負面影響。

那么，導致目前房價高漲的結(jié)構(gòu)性和體制性原因到底是什么？歸結(jié)來說，是在整體經(jīng)濟流動性極度膨脹的同時，住宅用地被人為地過少供給。當過多的貨幣去追逐特定的、因人為操縱而缺乏供給彈性的商品時，出現(xiàn)泡沫就不可避免了。

過多的貨幣，短期有貨幣信貸政策的擴張因素，尤其是2009年。但如果時間周期長一些，2003年之后的貨幣投放主要是因為中國過多依賴外部市場的經(jīng)濟發(fā)展方式，積累了巨額的外匯并造成國內(nèi)的貨幣投放。而這種增長方式的背后，可以追溯到1994年的分稅制改革，地方政府在財政壓力之下，開始逐漸以低地價、低勞動保護和低環(huán)境保護的方式，壓低制造業(yè)部門的關(guān)鍵生產(chǎn)要素價格，進行大規(guī)模的工業(yè)招商引資，創(chuàng)造出了制造業(yè)產(chǎn)能過剩。

為什么住宅用地會被過少供給呢？體制原因是目前的土地制度下，地方政府是中國城市土地市場的壟斷供給者，壟斷供給者必然過少供給住宅用地來獲得期望收益。實際上，由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個主要為本地消費者提供住房的服務(wù)行業(yè)，屬于"非貿(mào)易品"的服務(wù)，地方政府就可以利用其對本地商住用地一級市場壟斷的權(quán)力，構(gòu)建一個住宅用地的"局域性賣方市場"，這也就是為什么我們看到各地地方政府總是通過設(shè)立"土地儲備"來控制商住用地的供地規(guī)模，并同時以"招、拍、掛"方式高價出讓住宅用地的原因。

與住宅業(yè)供地過少的情況相反，中國的工業(yè)用地供給卻過多。如前所述，各地為工業(yè)招商引資不惜壓低地價。在2003年前后的一波工業(yè)開發(fā)區(qū)熱潮中，各地制定的招商引資政策中幾乎毫無例外地設(shè)置了用地優(yōu)惠政策，包括以低價協(xié)議出讓工業(yè)用地、按投資額度返還部分出讓金等。于是，經(jīng)常出現(xiàn)的情況是，基礎(chǔ)設(shè)施完備的工業(yè)用地僅以成本價甚至是所謂的"零地價"出讓給投資者50年。我們自然會觀察到，與商住用地過少供給，形成"局域性賣方市場"不同，工業(yè)用地由于各地投資競爭而形成"全國性購方市場"，結(jié)果是工業(yè)用地過多供給、價格奇低，工業(yè)園區(qū)過度擴張，用地極為浪費。

這就找到了從"治本之策"上調(diào)控房地產(chǎn)市場的路徑。從根本上講，要消除導致房地產(chǎn)泡沫形成的條件，就不僅必須改變地方政府壟斷、高價供應(yīng)商住用地的局面，也要徹底改變因工業(yè)招商引資競爭而帶來的產(chǎn)能過剩、貿(mào)易順差和流動性過剩的情況。

而要實現(xiàn)上述根本的改變，就必須要進行土地制度和財稅制度的配套改革。只有通過土地制度改革，允許農(nóng)民直接與制造業(yè)用地者直接談判用地補償水平，才能遏制工業(yè)用地的零地價，乃至虧本出讓局面，才能遏制目前沿海欠發(fā)達地區(qū)和內(nèi)地大量城市大建工業(yè)開發(fā)區(qū)的熱潮，也才能夠逐漸消除我國經(jīng)濟中的過剩流動性。

只有通過土地制度改革，允許農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進入城市商住用地一級市場，允許農(nóng)村集體在城市規(guī)劃、土地規(guī)劃到位的情況下進行商品房（包括產(chǎn)權(quán)房和租住房）的開發(fā)，也才能夠改變目前地方政府壟斷、過少供應(yīng)住宅用地的局面。

只有通過土地制度改革，才能夠改變目前地方政府一方面浪費性用地大搞工業(yè)開發(fā)區(qū)、另一方面過少供地帶來商住用地價格飆漲的不可持續(xù)的發(fā)展模式，才能夠徹底改變我國城市建設(shè)用地結(jié)構(gòu)中工業(yè)用地和商住用地比例極其不合理的局面，也才能夠從根本上改變目前因政府大規(guī)模征地而帶來的社會矛盾。

上述改革說起來很容易，但要真正做起來卻非常難。因為這種改革實際上是要根本改變地方政府目前通過"土地財政"來"經(jīng)營城市"的發(fā)展模式，而改革卻又必須要調(diào)動地方政府的積極性。為此，需要通過配套的財稅體制改革來充實地方政府稅源，補償其因改革后"土地財政模式"無以為繼所帶來的損失。

實際上，政府完全可以在允許集體建設(shè)用地入市的情況下，給予地方政府抽取相應(yīng)土地增值稅的權(quán)力，讓地方政府分享部分因城市經(jīng)濟總體增長和基礎(chǔ)設(shè)施改善所帶來的土地增值收益。

其次，也是更重要的，可以在目前10個城市已經(jīng)試點和空轉(zhuǎn)運行的基礎(chǔ)上，全面開征物業(yè)稅。當物業(yè)稅和土地增值稅成為地方政府的主要稅源之后，中國就可以逐漸遠離以土地出讓金為城市建設(shè)主要資金來源并帶來一系列扭曲的"土地財政"困局。特別是考慮到物業(yè)稅本身就可以抑制房地產(chǎn)投機，從"套房"開始征收物業(yè)稅就更有必要。

筆者相信，如果本屆政府可以切實推動上述土地、財政配套改革措施，就可以實現(xiàn)溫總理"讓房價保持在合理價位"的愿望。（作者為中國人民大學教授）

(作者：陶然)

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