主力店引導(dǎo)下的社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃布局與業(yè)態(tài)組合

　　不同年齡層次的消費人群具有不同的生活方式和消費偏好，社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃布局和業(yè)態(tài)組合則必須準(zhǔn)確把握消費群體的出行方式、出行路線以及生活需求之后才能進(jìn)行有針對性的規(guī)劃設(shè)計。以人為本，從滿足消費群體的需求出發(fā)，這是統(tǒng)領(lǐng)商業(yè)規(guī)劃布局以及業(yè)態(tài)組合設(shè)計較基本的原則。如在天津某大型居住區(qū)項目的商業(yè)研究過程中，對于社區(qū)主力店（超市）位置的研究，就是通過對社區(qū)消費人群的購物時間、出行方式、出行路線、甚至停車方式、回家路線進(jìn)行“模擬感受”之后所確定的。

　　規(guī)劃布局

　　在業(yè)態(tài)組合的規(guī)劃設(shè)計中，頭先應(yīng)明確各業(yè)態(tài)的意義和作用差別。

　　主力店：是各業(yè)態(tài)的龍頭，具有較強的聚客能力和導(dǎo)向作用；

　　必備性商業(yè)：滿足生活基本需求；

　　特色性商業(yè)：吸引客流，豐富業(yè)態(tài)。

　　其次，根據(jù)各業(yè)態(tài)在社區(qū)商業(yè)體系中的重要程度及作用分別確定適宜的位置，其中主力店的設(shè)置極為關(guān)鍵，應(yīng)結(jié)合社區(qū)的整體規(guī)劃設(shè)計較先確定 （如設(shè)在社區(qū)主、次出入口或黃金分割點處），利用聚合效應(yīng)有意識地引導(dǎo)。組織人流，達(dá)到引發(fā)商機、聚攏人氣的目的。對于某些重要而又非經(jīng)常性參與的必備性商業(yè)（如銀行等），一方面要考慮到便利性、易達(dá)性的要求，另一方面也可以利用“三明治策略”將其設(shè)置在商業(yè)街的端頭，與位于社區(qū)入口的主力店構(gòu)成“三明治”的“頭、尾”兩端，特色性商業(yè)夾在其中呈線性排布，促使消費人群從有意識的目的性購購轉(zhuǎn)化為游走體驗，從而增加商機和人氣。

　　再次，要充分考慮到不同業(yè)態(tài)之間的匹配程度，以限度地發(fā)揮協(xié)同作用。某些商業(yè)業(yè)態(tài)需要組成商業(yè)集群以增強吸引力（如婦女與兒童用品），而另一些帶有排斥性的商業(yè)業(yè)態(tài)則必須相互避開{如醫(yī)療診所與餐飲店}.

　　業(yè)態(tài)組合

　　各業(yè)態(tài)之間的“同業(yè)互補、錯位經(jīng)營”是進(jìn)行業(yè)態(tài)組合設(shè)計的關(guān)鍵原則，通過對前期商業(yè)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布的調(diào)控，將休閑、購物、服務(wù)、娛樂等各業(yè)態(tài)的比例控制在相對合理的范圍內(nèi)，從而形成較為理想的業(yè)態(tài)組合和良性互補；項目實施后則可通過專業(yè)化管理，運用市場手段，利用級差地租對經(jīng)營業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)整。

　　此外，不同的業(yè)態(tài)對于規(guī)劃位置及作為業(yè)態(tài)場所的建筑空間需求是不同的，在社區(qū)商業(yè)規(guī)劃乃至社區(qū)規(guī)劃之初，必須先行對社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)進(jìn)行充分的研究，初步形成社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的戰(zhàn)略布局，并以此戰(zhàn)略布局指導(dǎo)空間規(guī)劃（或條件預(yù)留），使得在規(guī)劃中提供的空間條件與既定的業(yè)態(tài)布局策略相統(tǒng)一。

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